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契約篇 |
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物業「註冊制度」新轉變  香港的物業是採用「契約註冊制度」；原則上，一個物業的樓契，必須包括「有史以來」一切有關業權轉移的紀錄。在此制度下，業權轉移時，律師要查核過去多年的業權契據，才能確定物業業權。
立法會在2004年通過土地業權條例，條例生效後，將會有長達12年的過渡期，過渡期結束後，契約註冊制度下，所有物業的業權會註冊在一個「業權註冊紀錄」內，而將來買賣物業，律師只需確定售樓一方與註冊紀錄內的資料吻合，就即可確定業權。
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什麼是「業權證明」?
於物業成交前，賣方須就物業給予妥善的業權及證明其享有物業的業權，包括提交批地文件，業權契據及文件供買方律師審閱，及對買方律師之業權質詢給予適當答覆。
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什麼是「長命契」?
「長命契」又名「聯權共有人」(Joint Tenant)，意思是物業擁有兩個或以上業主，若其中一聯權共有人離世，仍在生的聯權共有人便自動承受該物業權益。購買這類物業，若所有聯權共有人均在世，需要其一致同意方可成交。若有任何聯權共有人已離世，買家律師一般會要求賣方律師提交已去世聯權共有人的死亡證明及其他有關文件，並在契約上加上適當說明。
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什麼是「踢契」?
「踢契」一般指買方因業權問題，包括賣方律師未能對買方律師之業權質詢給予適當答覆，又或是業權本身存有瑕疵，因而退出交易。但「踢契」不一定可以成功，因此準買家必須在簽署任何合約前清楚了解物業資料，若有任何疑問，應咨詢法律意見。
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什麼是「提名契」?
若買賣合約中沒有條款限制買方把買賣合約的權益轉讓予第三者，或賣方於買賣合約中同意將物業售予買方或其代名人，買方可提名代名人承受物業。代名人一般為買方成立作持有物業的有限公司，因提名契涉及複雜的法律問題，建議交由律師處理。
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「大廈公契」有何用?
本港物業多屬分層大廈形式，每位小業主都共同擁有該大廈的業權。大廈公契除訂明能否飼養寵物、管理費外，還包括大廈用途、外牆、公用地方及設施之維修及保養、平台及天台業權和使用權等等，逐一列明業主及佔用人的權利和義務，亦訂明如何管理整項物業。它是具有法律約束力的文件，無論你是第幾手的業主，都受其約束。若想知悉大廈公契的內容，可向地產代理或賣方查詢，或到土地註冊處查核。
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為何要補地價?
「補地價」一般指土地使用者須向政府或有關法定機構繳付之補償金，以更改土地的原來用途或解除土地轉讓限制，一般受補地價影響的土地包括舊區重建樓宇、居屋和丁屋。舊區重建和丁屋的個案多涉及更改土地契約條款；而居屋則涉及轉讓限制，居屋業主在禁售期過後，若想將單位自由買賣，需向房委會補清地價。
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什麼是「釘契樓」?
購買二手樓時，最好對賣方的債務情況有所了解，因為賣方可能正被債主循法律途徑追討欠款，或債主已取得一針對賣方單位的押記令或押記，並把有關押記令或押記登錄於土地註冊處，俗稱「釘契」，「釘契」可從物業契冊上看到。因此在簽約前，最好透過地產代理和律師了解物業的狀況。
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什麼是「送贈契」?
所謂「送贈契」，即是送贈，不牽涉金錢代價的業權轉讓契約，受《破產條例》及《遺產條例》監管。藉送贈契轉讓的物業，其業權會因餽贈者日後去世及/或破產而受到質疑，銀行亦有機會因此已不提供按揭。
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天台及平台業權誰屬
不少買家鍾情連天台或平台的單位，但當中涉及業權和使用權的問題。購買此類單位時，須先了解該天台或平台是否可供買家獨自使用，或是否屬於公用地方，若物業轉讓契約上並沒有列明買家可獨自使用該天台或平台，則有很大機會該天台或平台屬於公用地方。即使該天台或平台可供買家獨自使用，也得留意大厦公契內有否訂明管理公司或其他人仕有權進入該天台或平台。
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「大廈公契」有何用?
本港物業多屬分層大廈形式，每位小業主都是共同擁有該大廈的業權。「大廈公契」是用來規定每位業主的權利與義務，亦訂明如何管理整項物業。
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簽訂「大廈公契」的資格 香港的多層大廈均有「大廈公契」以規定業主的權利及義務，公契一般會列明物業內是否可以養寵物、露台可否晾衣、管理費如何釐定等。
分契一般由發展商、「首位買家」及管理公司簽署。公契由各方適當簽署及於土地註冊處註冊後，便對有關大廈之其他業主都具有約束力。
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釐訂業權
準買家在簽署臨時合約前，應先決定物業之業權將分配，如唯一擁有(Sole Owner)，即物業只有由一位產權人獨自擁有；聯權共有(Joint Tenant)，物業擁有人多於一位，若其中一人離世，業權由在世的共有人承受；分權共有(Tenant in Common)，所有之物業擁有人以百分比形式擁有業權，若其中一人離世，業權則由其遺產受益人所承受。
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購買一手樓加名需知
物業於樓花期內，如要在合約上「加名」，該名人士必須為原先買家之直系親屬；如買家選用了即供按揭，加名時亦必須要先得按揭銀行批准。此外，亦應留意發展商會否收取有關的手續費用。
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