| 1. |
何謂「樓花」？ |
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- 未落成物業；或發展商首次推出發售的樓盤，可由一間律師樓代表買賣雙方
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| 2. |
滿意紙 (Certificate of Compliance) |
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- 滿意紙 (Certificate of Compliance ,俗稱 CC / Letter of Compliance ,俗稱LC)適用於官批土地，符合政府批地條件後由地政署發出，作用是將土地之 「衡平法權益」 (Equitable Interest) 轉為「實益權益」(Legal Estate)
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| 3. |
入伙紙 (Occupation Permit) |
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- 入伙紙 (Occupation Permit , 俗稱OP ) ,樓宇建築完成，經屋宇署驗樓，符合結構安全等規定，便發出入伙紙
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| 4. |
樓花買賣的管制 |
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4.1 發展商方面
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有相當管制，以保障買家，於批地條款中，對發展商有如下管制： |
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- 清楚交待面積
- 交待完成日期
- 儲訂及放訂安排
- 轉名費上限
- 發售方式等等
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4.2 買家方面
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無甚限制，可自由轉售，但付印花稅的責任仍然保留 |
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註：入伙前不得轉讓限制已撤銷 |
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| 5. |
印花稅 |
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5.1 做樓契前，每次轉讓均須支付一次印花稅
5.2 買賣合約後30天內繳付
5.3 可延期至樓契後30天內繳付，但不超過3年
5.4 延期期間內轉讓，7天內付清印花稅
5.5 逾期罰款，最高是印花稅10倍 |
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| 6. |
入伙日期 |
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6.1 「官契」土地樓盤
- 一般是舊樓重建
- 入伙前需有由屋宇署發出的入伙紙
註：官契 (Government Lease) 不需要滿意紙
6.2 「官批」土地樓盤
即 conditions (包括賣地、換地及批地官批等)
- 一般是全新地皮 (如填海區、鐵路上蓋等)
- 入伙前需有由屋宇署發出的入伙紙及地政署發出的滿意紙
- 若發展項目龐大，政府將發出臨時入伙紙及售樓同意書 (Consent to Assign)或分期滿意紙 (Phased CC)，待整個項目完成後才發正式入伙紙及滿意紙
- 一些物業雖入伙多年，仍未有滿意紙，業權仍然是「衡平法」權益，買賣時須於臨約訂明，以免日後爭抝
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| 7. |
收樓程序 |
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| 8. |
拖延收樓的後果 |
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- 如未付清樓價，會構成毀約，一般發展商給予21日寬限期，但會罰息 ( 約P+2%)，之後發展商會隨時出信殺訂並保留追討差價權利，如已付清樓價只欠雜 費，亦屬毀約，但發展商一般很包容。已做即供買家可趁此時摸出。
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| 9. |
入伙日期 |
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| 9.1 |
即供：簽約後一個月內付清樓價，如須貸款，要簽「樓花按揭」 (俗稱 EM)，入伙時再簽「現樓按揭」 |
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| 9.2 |
建築期：簽約後付訂金數次，餘款七至八成入伙時付清 |
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| 10. |
公開抽籤形式購買樓花流程 |
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| 11. |
買家應付費用(隨樓價外) |
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| 11.1 |
買賣合約律師費 |
| 11.2 |
買賣契律師費 |
| 11.3 |
按揭契律師費 |
| 11.4 |
印花稅 |
| 11.5 |
圖則費、公契費、全套樓契之律師費 ( 須注意舊樓重建的樓契會較新批地皮的樓契貴上好幾倍，應事先問明發展商費用若干，以免入伙時大失預算 ) |
| 11.6 |
上期管理費、管理費按金、公共設備按金、設備基金及泥頭費等 |
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| 12. |
樓花轉讓方式 |
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12.1. 買籌
情況：賣方已中籤，未揀樓，找到買家買籌，有賺價
12.1.1 買籌程序
- 雙方簽署買賣 (籌) 合約
- 買方將籌價以現金或本票交地產代理保管
- 於指定日期買賣雙方到售樓處揀樓
- 揀樓不成功，籌價由賣方沒收，作為賠償損失
- 揀樓成功，賣方與發展商簽署臨時合約，而買賣雙方亦同時簽署轉名合約，其後代理將籌價全數交給賣方
- 儘快到發展商處辦理轉名手續
- 於指定日期到發展商律師行簽取消合約及新買賣合約
- 賣方取回入籤時所付訂金，買方付釐印、訂金及律師費等
12.1.2 買籌風險
- 賣方不出現揀樓，或已將籌賣給他人
- 賣方不出席發展商做轉名或拒簽轉名文件
- 買方揀樓後，不出席發展商做轉名
12.1.3 注意事項
- 必須提醒雙方買籌之風險及需聽取獨立法律意見
- 如雙方同意，在簽署樓花 (轉 名) 合約之同時交保証金予代理保管
12.2. 轉名 ( 俗稱做 「Cancellation」)
12.2.1 程 序
- 代理只需安排簽一次合約，即物業 (樓花) 出售與購買 (轉名)合約 。
12.2.2 訂金
- 「買籌」及「轉名」中買方所付之訂金，全部由代理以中間人保管，以保障買方。
- 為防買方「彈票」，收訂指定要買方用現金、本票或信用咭支付，支票不可接受。
12.2.3 轉名的特點
優點：
- 直接與發展商交易，低風險
- 一手樓花較二手樓花容易上會
缺點：
- 賺價、釐印及轉名費須即時支付，資金要充足
- 轉名後發展商可能取消優惠
- 如賣方蝕讓仍用原價購入，買方會多付釐印，應選擇做轉售
- 如樓價上升仍用原價購入，未能省卻釐印因發展商以新價計算
- 付款方式要跟發展商原有規定，欠缺彈性
12.3. 轉售 (Sub-Sale)
12.3.1 程序及特性
- 買家甲與發展商簽署主合約 (Principal Agreement)
- 買家甲將主合約權益轉售予買家乙，簽署轉售合約 (Sub-Sale Agreement)
- 買家乙可將權益售予買家丙，簽 (Sub-Sub-Sale Agreement)
- 如此類推，轉售次數不限
- 如買家丙並無再轉售，入伙做契便成為第一手業主，買家甲與乙在樓契中角色為確認人 (Confirmor)，確認業權由發展商轉到最終買家手中
例：轉售兩次，買賣契結構如下
上述例子的買賣涉及三張買賣合約，須繳付三次釐印做樓契時四方均須簽署，缺一不可，為保障業權轉移順利可要求賣方做「不可撤銷售權書」。如甲給乙、乙給丙，丙可代甲乙簽署買賣契，甲乙不出現亦不影響成交 (除非樓款不足，如甲或乙是蝕讓 )
成交必須是同一日，成交時間每次轉售最少推前三小時，如此類推
送尾數成交時間：
(註：因時間性為合約主要要素，遲到一分鐘可被「殺訂」)
12.3.2 不可撤銷授權書 (Irrevocable Power of Attorney)
- 任何情況都不會被撤銷或失效 ( 除非簽名或內容有錯 )
- 每次轉售合約時一併簽署，個人或公司均可
- 授權書必須具有可將授權 「下放」(Delegate) 之條文
- 一般由賣方律師草擬，買方律師批核，最終視乎雙方協議，最理想在臨約訂明，以免爭抝。
- 律師費一般各自負擔
- 最理想由家保管
12.3.3 包供與續供的處理
發生情況
- 確認人 (賣方) 已經上會做衡平法按揭 (EM)，每月要供會，而買方不上會，入伙時才付尾數
包供
- 賣方每月按時供樓，直至入伙贖回按揭，以無負債情況轉手，在臨時約中無須加上特別條文
續供
- 買家在簽正式合約後開始代賣方供會。
- 須小心賣方收下買方供款但不供樓
- 雙方應事先協議解決下列問題，每一細節必須清楚，避免發生爭抝
- 只供利息？抑或本息？
- 供款交誰？賣方？銀行？律師行？
- 第一次於何時供款？簽約同日或該月之供款日？
- 利率改變怎辦？
- 如供會以月息計算，最後一期怎辦？
- 如有罰息期，期內入伙，誰付罰息？
12.3.4 續供問題
12.3.5 續供要注要事項
因樓花轉售已無甚限制，用二手臨約加附件 (即「樓花臨時買賣合約附件」)已足夠，且較簡便。
賣方為第幾手 confirmor 用以計算成交時間
- 賣方是否有上一手給予之「不可撤銷授權書」，以決定是否可再做授權書，如無的話，可考慮不買
- 賣方或再上一手有否上會以決定是否儲訂或續供等安排
- 入伙通知是否已出或將會短期內出，以決定成交日期
12.4 轉售的特點
好處
- 適合資金少之買家
- 按揭可高達當時之七成或以上
- 付款方式較有彈性
壞處
- 風險較高
- 二至三手衡平法按揭 (EM) 較難上會
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