【居屋按揭全攻略2024】清晰比較綠表、白表、新居屋、白居二按揭成數上限、年期上限、壓力測試的分別

內容目錄

綠白表一二手居屋按揭成數年期比較
一手房委會新居屋/綠置居按揭
一手房協新居屋
房委會白居二按揭
房協白居二按揭
符合按揭擔保的白居二房協屋苑
不符合按揭擔保的白居二房協屋苑
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新居屋2023預計就快接受申請，可以預升準備的熟讀按揭條例。無論是一手新居屋或是居屋第二市場(白居二)的居屋，做按揭時都和私人住宅的按揭有所不同。

要購買居屋，首先要符合「綠表」或「白表」資格，「綠表」是給現時或公屋住戶申請，「白表」就是非公屋住戶申請。詳細解析可以參考此文。

香港有兩個組織會興建資助房屋或者居屋，分別是香港房屋委員會 (房委會)，和香港房屋協會(房協)。房委會是政府轄下的法定機構，房協則是一個獨立的非政府及非牟利的法定機構。現時比較多的居屋是由房委會興建的。

綠白表一二手居屋按揭成數年期比較

近年，差不多每年房委會或房協都會推出新居屋，既然有兩個建屋機構、又有兩類人士，加上又有一手和二手市場，大家應該都估到會衍生出不同按揭安排，以下我們先比較一下然後在逐一闡述：

	按揭成數上限	最長年期	壓力測試
一手房委會新居屋(綠表)	95%	25年	不需要
一手綠置居	95%	25年	不需要
一手房委會新居屋(白表)	90%	25年	不需要
一手房協新居屋(綠表)	90%	25年	需要
一手房協新居屋(白表)	90%	25年	需要
房委會居屋第二市場(白居二)(綠表)	95%	高成數按揭：最高30年減樓齡普通銀行按揭：25年	普通銀行按揭需要
房委會居屋第二市場(白居二)(白表)	90%	25年	普通銀行按揭需要
房協居屋第二市場(白居二)(綠表)	90%	高成數按揭：最高30年減樓齡普通銀行按揭：25年	普通銀行按揭需要
房協居屋第二市場(白居二)(白表)	90%	25年	普通銀行按揭需要
已補地價居屋		和私人住宅按揭一樣

按揭難題可以聯絡我們的專員查詢

一手房委會新居屋/綠置居按揭

就一手新居屋/綠置居(只供綠表人士申請)而言，由於房委會已經為所有買家做了按揭貸款擔保，所以綠表和白表買家都可以在免壓力測試下做到超高按揭成數的貸款，綠表是95%，白表是90%，反正還不到時，房委會都會代為還給銀行，所以買家也不用繳付按揭保費，當然買家依然要通過每月供款佔入息50%以下這個測試。而最長年期就規定為25年。

有兩點要特別注意，新居屋申請並不接受有「擔保人」，所以不夠收入的申請者要另想辦法。另外於部份居屋申請人已是退休人士，沒有入息證明，在實際申請按揭時，他們只需填寫一份聲明，證明自己有能力供樓就可以，例如提供原因是家中親人會提供家用已經可以。要注意「聲明」也是一份正式文件，作假聲明會負上刑責的。

一手房協新居屋

房協是一個獨立的非政府及非牟利的法定機構，間中也有推出一些居屋出來，近年有青衣的綠悠雅苑、將軍澳的翠嶺峰、屯門的翠鳴臺和沙田的綠怡雅苑。

和房委會不同，房協不會替買家進行「按揭貸款擔保」，只會透過指定銀行直接批出90%按揭，綠表人士最高也不是95%，而只是90%。同樣地，買家不用繳交按揭保險，但審批上會比較嚴謹，甚至需要進行壓力測試，而非單純供得起便會獲批貸款。由於沒有擔保機構，所以置業者是可以加自己的擔保人，但按揭成數上限會減少一成。

房委會白居二按揭

過去放棄公屋的住戶，他們可用綠表買家身份，在居屋第二市場中購買免補地價居屋。而2013年開始，政府放寬限制，讓部分中低收入但沒有綠表資格的家庭或個人用白表身份購買指定的二手居屋。

一般來說，無論綠表和白表買家按揭規則都和一手居屋一樣，白表最高90%，綠表95%，不用壓力測試和保費，最高25年。不過由於房委會的按揭貸款擔保由該居屋首次出售日期計算只有30年，所以二手居屋年齡較高時，銀行若批出25年的高成數按揭(6成以下的普通按揭不受影響)，到了按揭後期便沒有了擔保人，所以未必會批出25年按揭。例如樓齡是22年，房委會餘下的擔保只有8年，銀行按道理只能批出8年的高成數按揭。

銀行的原則是，擔保期完結後，按揭餘額須低於樓價6成，才可批足9成半成數以及25年年期，否則便要扣減居屋按揭成數或還款年期。按此計算之下，記住一個Magic Number，如果物業樓齡是19年或以下，會有銀行願意批出25年按揭。如果是19年以下，可以參考以下這個表

成數\|樓齡	19年	20年	21年	22年	23年	24年	25年	26年	27年
95%	25	23	21	19	17	15	12	10	7
90%		25	23	20	18	16	13	11	8
85%			25	23	20	18	15	12	9
80%				25	23	20	17	14	11
75%					25	26	21	17	13
70%							25	22	17
60%								25	25

例子：樓齡23年，想做90%按揭，銀行最多只能批出18年的按揭，如果想做80%按揭，就可以批到23年的按揭年期。

房協白居二按揭

由於房協不同房委會會做擔保，所以房協的二手居屋做高成數按揭是需要「香港按揭證券公司」擔保的，但要注意「香港按揭證券公司」不是接受所有居屋屋苑申請，符合資格的綠表和白表買家都可以申請最高90%按揭和25年，需要通過壓力測試和繳交保費，也接受增加擔保人的申請。

計劃	實行年份	香港按揭證券公司接受
出租屋邨	1952 – 1997	❌
郊區公共房屋	1984 – 2017	❌
市區改善計劃	1976 – 1999	❌
住宅發售計劃	1965 – 2002	✅
夾心階層住屋計劃	1995 – 1999	❌
市值發展項目	2000	❌
「長者安居樂」住屋計劃	2003 – 2004	❌
資助出售房屋項目 / 居屋	2016 – 現在	✅

按揭難題可以聯絡我們的專員查詢

符合按揭擔保的白居二房協屋苑

住宅發售計劃	健康邨、家維邨、祈德尊新邨、偉景花園、樂年花園、茵怡花園、寶石大廈、翠塘花園、啟德花園、景新臺
資助出售房屋項目 / 居屋	綠悠雅苑、翠嶺峰、翠鳴臺、綠怡雅苑

不符合按揭擔保的白居二房協屋苑

出租屋邨	至提供分佈在20多個屋苑3萬多個的出租單位，不是出售單位，不適用於按揭申請
郊區公共房屋	沙頭角邨、對面海邨、翠塘花園(其中一座)
市區改善計劃	荷李活華庭、欣榮花園、萬和閣、萬盛閣、尚雅苑、麗雅苑、駿發花園、毓明閣、居仁里3號、龍濤苑、太白臺10號、頌賢花園、加暉閣、羲皇臺1號、平瀾街7號、高寶閣、儒林臺3、建和閣、高宏閣、源輝閣、砲台街39C號、廟街221號、差館上街5號、西園、寶文街8號、賴恩樓、愛群閣、美新樓
夾心階層住屋計劃	悅庭軒、欣圖軒、芊紅居、浩景臺、悅海華庭、雅景臺、旭輝臺、晴碧花園、叠翠軒、宏福花園
市值發展項目	加惠臺、曉峯灣畔、怡心園