新界大型新盤於12月初開售,開價非常吸引,銷情暢旺,購買力高度集中一手市場,導致二手交投持續低迷。二手成交此消彼長的主要原因,除了高息環境令部份買家卻步外,二手物業價格於《施政報告》後開始回穩亦是重要原因。相較之下,新盤不但選擇眾多,而且開價進取,市場上更有一眾減價貨尾待售。買家情傾新盤,二手交投難免受壓,相信要待新盤攻勢暫緩,甚至2024年春節前後「小陽春」引爆購買力,二手交投才會有明顯的起色。
雖然美聯儲局仍有機會再加息,但實際上買家對息口問題已習以為常,只是缺乏信心,「減辣」正正可給予市場信心,相信樓市慢慢可回復過來,相信2024年樓市發展料可平穩向上。
近日天水圍新盤以低價推出市場應市,成功搶到市場焦點,首輪即日沽出300多伙,明顯試到市場的承接力,不過,不是每一個新盤或發展商都可以有這股勇氣去平賣手上貨源。天水圍天榮站項目日前首輪即日沽出338伙,佔可售單位近97%,套現逾17億元,有近10組買家購入2伙,平均每組大手客斥資約1,000萬元。
購買力成功吸引出來
作為地產商龍頭,業界不時以他們的銷售部署及成績作為參考指標,如今成功於2023年底製造到今年罕見的旺市畫面,理論上,已經明顯試到市場的承接力,購買力成功吸引出來。
不過,項目位天水圍輕鐵天榮站上蓋項目,早在2015年2月批出發展權,項目當時的補地價金額逾15.18億元,以其總樓面約98萬平方呎計算,每平方呎補地價只是約1,500元,價錢上其實相當低水,令發展商大有條件平賣單位,要量不要價。
要數2023年的樓市熱話,不得不提油塘東源街新盤以震撼價出售,折實平均呎價14,868元,成為近7年內市區最平的新盤,對上一個呎價低於此項目的,就是2016年8月推出的啟德1號(1),當時首批折實平均呎價14,472元,彷彿時光回到7年前。最終收到逾3.06萬張入票,成為香港歷來收票最多的新盤。
事實上,東源街5及8號工業地多年,並一直積極探求發展機會,至近年才有突破,並於2023年首季尾接納政府批出的補地價金額,上月完成換地協議,涉及補價金額為22.103億元,以可建總樓面約41.83萬方呎計,每呎樓面補價約5,283元,應是本港工業轉住宅用途的新高補價。
不是個個願意或者有條件平賣
儘管是本港工業轉住宅用途的新高補價,但5,283元的呎價,市區而言絕對筍價,相比之下,同樣於2023年下半年開賣,啟德承豐道15號項目,屬啟德第4A區1號住宅地皮。由三大合組的財團於2019年7月以約127.4億元奪得。以可建樓面約107萬平方呎計,每呎樓面地價約11,842元。
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故此,財團在開盤策略上,不可能太過保守,不是個個願意或者有條件平賣。首批以價單發售的212伙,折實售價575.016萬元至1,546.083萬元,折實呎價17,987至26,384元。
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