自2022年年中開始，不少銀行調高按揭計劃的鎖息上限，2022年9月中，美國聯儲局宣布加息0.75厘，聯邦基金目標利率提高至3厘至3.25厘，是今年第五次加息，累加3厘；而本港有大型銀行今日同時上調最優惠利率（Prime rate）0.125厘，最優惠利率按揭（P按）實際息率將升至2.625厘。
除了中小型銀行，匯豐、中銀、恆生、渣打四大銀行也已經調整鎖息上限，對於物業準買家而言，有甚麼需要留神？
大型銀行為新盤提供2.5%「CAP頂」
現時已超過有10間銀行先後調高鎖息上限。在提高鎖息上限的銀行中，部份銀行對於一手樓，仍會提供實際按息2.5%鎖息上限的按揭計劃，但名額有限。另外，其實現時仍有未調升鎖息上限的銀行，如對有關銀行的按揭計劃有興趣，大家如想申請可直接聯絡按揭轉介公司，以鎖定最優惠的按揭計劃。
P按有機會比H按優惠
有大型銀行於2022年9月推出Ｐ按計劃，由P-2.5％調整至P-2.4％，實際息率由2.5％上調至2.6％。此款Ｐ按計劃實際按息及壓力測試要求均低於H按的鎖息上限，預計吸引力會有所增加，過往銀行的H按計劃鎖息上限一般與P按計劃的實際息率保持一致，不過現時銀行會根據息口走勢及其按揭業績而有所調整，相信日後銀行的按揭計劃亦會朝向不同方向發展，市場上可能有更多比H按優惠的P按產品，大家可以按照實際情況，選擇最適合的按揭計劃。
銀行加息在所難免，如果將來有意置業，要注意不論是壓力測試還是供樓開支均會同步增加，所以最好預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險。
假設一個600萬元物業，承造9成按揭，還款期為30年，以承造P按計劃息率2.5厘計，每月供款為22,403元。現時銀行上調最優惠利率0.125厘，P按計劃的息率亦隨之增加至2.625厘，每月供款亦升至22,7743元，而銀行對買家通過壓力測試的要求，亦由原先每月入息53,6563元，上升至54,4003元。
而以一個1,200萬元物業，貸款額上限960萬元計算，還款期同樣為30年，以P按計劃息率2.5厘計，每月供款為39,0013元。現時銀行上調最優惠利率0.125厘，P按計劃的息率亦隨之增加至2.625厘，每月供款亦升至39,6463元，而銀行對買家通過壓力測試的要求，亦由原先每月入息93,4083元，上升至94,7023元。
樓價調整已抵銷加息支出壓力
不過，對新買家而言，樓價輕微調整已抵銷加息支出帶來壓力，反映息口因素影響有限，反而樓市政策影響因素相對較大。加息陰霾對置業人士難免造成心理壓力，但非影響樓市最主要因素，究其原因，目前H按計劃的封頂息率或P按計劃的實際按息普遍為2.5厘，即使加息12.5點子至2.625厘，仍屬於歷史上偏低水平。再者，現時申請按揭需要通過壓力測試，在此機制下，相信業主對加息有足夠抵禦力。
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