3,000元，大家會聯想到甚麼?可能不少人，第一時間，想到的是4月首階段消費券的金額。不過，原來3,000元，已經夠買一呎地，更要是旺角的核心區商業地皮，當中到底發生了甚麼事，令一幅旺角地皮，只是值3,000元?
位於旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，地政總署於在撤銷口罩令首日，即是3月1日，由新鴻基地產以47.29億元中標，以項目最高可建樓面152萬平方呎計算，每呎樓面地價僅約3,103元，較市場估值下限低出約16%之餘，一年間，地皮由最高估值近230億元大跌至47億元，貶值八成，現價只及當年最高估計的五分之一。即使以當時最低估值160億計，一年下來亦大跌七成。
事實上，毗鄰港鐵旺角東站，位置優越，佔地逾1.15公頃，最高可建樓面面積約152萬平方呎，前身是水務署和食物環境衞生署等政府部門的辦事處。如今土地市場吹淡風，令大眾開始聯想到，商家是否看淡香港經濟前景。
政府近年來雄心壯志，經常推出規模龐大，兼位置優越的商業地皮於市場招標，豈料一再慘淡收場。最近批出旺角的核心區商業地皮，但價錢之低，令市場人士嘩然。
富豪不認為全面復常?
同時，該地皮於2月24日截標時，合共只是接獲3份標書，除中標新鴻基地產外，遞交財團包括長實集團，以及於同區擁有朗豪坊的鷹君夥拍奧海城地主信和置業合資入標。更甚的是，一向以西九龍作為發展重心，人稱「四叔」李兆基系內的恒地，以及另一大財團新世界發展，都沒有出手，新世界一直高調青明十分看好九龍西的發展，銳意於該區打造一個「新世界新興產業生態圈」。但偏偏位置優越的旺角大型商業地皮，竟然不投標。反映賣地市場受惠全面復常的因素佔比不多。
綜合市場於截標前，對地皮估值介乎約56.4億至109.7億元，即每呎樓面地價介乎約3,700元至7,200元，當時已有測量師預計，由於近期地皮市場走勢欠佳，上述地皮有流標風險。
有測量界人士分析，由於需要興建接駁天橋等配套及保育樹木，料發展成本有所增加，加上為長線投資，故在是次出價上反映出來。發展商出價傾向審慎。再者，洗衣街地皮條款還要求發展商保留3棵老榕樹，以及為政府興建社福設施、行人道路系統和公眾停車場（不計入總樓面面積），既增添設計及建築難度，亦對估值構成影響。加上是次項目落成後不能拆散出售，只能靠長期收租回籠，所以會壓住中標財團大筆資金，相當考驗發展商的回本功夫和現金流，亦是項目低價批出的原因之一。
同時，近年商業市場持續受壓，租金屢創新低，相信政府亦「接受現實」，參考近期租務及市場數據而釐定底價，不過成交地價遠低於市場預期下限。
MOKO 2.0?
至於是次地皮的得主新鴻基地產，旗下位於港鐵旺角東站上蓋的MOKO新世紀廣場及帝京酒店，正正鄰近地皮。
新鴻基地產回應指，將打造該項目成為九龍的全新地標和商業零售中心。新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，繼2022年11月投得西九文化區藝術商業大樓後，集團再次以行動投下信心一票。
郭炳聯指出，新項目樓高達320米，將會是繼集團的環球貿易廣場（ICC）後全九龍第二最高的地標式商業大廈，項目會興建連接旺角東站新世紀廣場 MOKO 的行人通道，發揮聯動效益，連同新世紀廣場的120萬平方呎樓面，兩個項目合起來共提供超過270萬平方呎商業樓面，會成為旺角區最大型的地標式寫字樓商場組合。新項目預計2030年落成。項目亦將提供800個車位，連同新世紀廣場約400個車位，滿足區內辦公及消費者駕駛需要。
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