在香港置業申請按揭時，涉及三種不同的申請人身份，分別為抵押人、借款人及擔保人。前兩者通常皆為物業業主，但按揭擔保人的角色卻截然不同。究竟誰可以出任按揭擔保人？擔保人需要承擔哪些法律責任？又有哪些風險是您在答應幫人做擔保前必須知道的？本文將為您全面拆解按揭擔保人的須知事項。
何時需要按揭擔保人？
並非每個按揭申請都需要擔保人。一般而言，以下兩種情況最常見需要加入擔保人：
情況一：借款人入息不足或不穩定
金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停壓力測試要求。但即使壓測已暫停，如果借款人的入息不足或收入來源不穩定，銀行仍有可能要求第三者出任擔保人，以確保貸款的安全性。擔保人一般需要收入穩定、負債不高。若借款人的父母本身無按揭等貸款，且有穩定工作入息，往往是最理想的擔保人人選。
情況二：借款人年紀較大
部分銀行會對「借款人年齡加供款年期」這個數字設有上限，一般為 70 至 80 年。若借款人年紀較大，銀行便不能批出足夠的供款年期。此時，只需加入一位較年輕的擔保人，銀行便有機會延長供款年期，讓借款人以更低的月供完成置業心願。
按揭擔保人的條件要求
基本資格
理論上，除了未成年（未滿 18 歲）人士、精神上無行為能力人士及破產人士外，任何人都可以出任按揭擔保人。這意味著擔保人可以是借款人的親屬、未婚伴侶，甚至是普通朋友。
銀行的實際要求
然而，現實中大部分銀行只接受擔保人為直系親屬（即父母、子女或已婚配偶），尤其是當借款人希望將按揭成數提升至八、九成時，對擔保人的資格要求便會更為嚴格。若為未婚伴侶出任擔保人，通常需要提交相關文件證明（如擬結婚通知書）。
此外，若申請人希望透過香港按揭證券公司（HKMC）購入按揭保險，以敍造高成數按揭，借款人必須能夠證明擔保人為其直系親屬、未婚夫/妻或親戚，條件較一般按揭更為嚴格。
居屋及公屋按揭的擔保安排
購買未補地價的居屋或公屋（包括以租者置其屋及綠置居計劃購入的單位），由於本身的公居屋按揭申請要求極為寬鬆，加上有政府充當按揭擔保人，業主通常無需自行尋找擔保人，手續相對輕鬆。目前，政府對出售公屋及居屋單位的擔保期已延長至 50 年。
按揭擔保人的法律責任
擔保人的法律責任清晰而重大。當借款人未有依時償還按揭，銀行會首先向借款人追討債務。若借款人依然拖欠還款，銀行便會依法向擔保人追討欠款。
擔保人在被銀行以法律行動追討時，有權要求借款人先行還款。若要求不果，擔保人便須代為清還所有欠款。其後，擔保人可向借款人發出通知書，並要求賠償因代為還款而蒙受的一切損失。
按揭擔保人的 5 大風險
擔保人的責任絕不輕鬆，以下 5 大風險是您在答應幫人做擔保前必須充分了解的：
風險類別 | 具體影響 | 注意事項 |
買樓成數下調 | 擔保人被視為有按揭在身，增加 Mortgage Count | 日後自行置業時，按揭申請可能受影響 |
供款與入息比率限制 | 擔保人的債務被計算入借款人的壓測中 | 影響擔保人自身的借貸能力 |
信貸評級受損 | 借款人逾期還款或斷供，擔保人信貸評級被拖累 | 影響日後申請任何貸款的評核 |
供完非即甩身 | 按揭清還後，仍需等借款人贖回樓契方能解除擔保 | 借款人離港或突發情況可能令甩保遙遙無期 |
甩保需雙方協調 | 擔保人不能單方面向銀行申請除名 | 需借款人收入改善或另覓擔保人方可甩保 |
風險一：買樓成數下調，保費更貴
只要按揭未供完，擔保人便會被視為有按揭在身，增加一個 Mortgage Count（即按揭數量）。雖然現時政府已取消擔任擔保人時需要扣減第二筆按揭申請 10% 借貸金額的要求，但這仍有可能對擔保人日後申請其他按揭造成影響，尤其是在申請高成數按揭時，可能需要繳付更高的按揭保費。
風險二：供款與入息比率上限收緊
在壓力測試暫停前，擔保人的債務會被計算在借款人的壓力測試中，令擔保人自身的借貸能力受到限制。即使現時壓測已暫停，擔保人的財務狀況仍會在銀行的整體信貸評估中佔一席位。
風險三：信貸評級受拖累
若借款人經常出現逾時還款甚至斷供的情況，擔保人的個人信貸評級亦會受到牽連，直接影響日後申請任何信貸產品（包括信用卡、私人貸款或按揭）的審批結果。
風險四：供完亦非即時甩身
即使按揭已全數清還，擔保人亦未能即時解除擔保責任。必須等到借款人正式向銀行贖回樓契後，擔保人才算完全甩身。若借款人因離港或其他突發情況而未能即時辦理贖契手續，擔保人在此期間仍被視為有 Mortgage Count 在身。
風險五：甩保須與借款人協調
擔保人若希望甩保，由於涉及重新批核按揭，不能貿然單方面向銀行申請。必須與借款人協調，並確定借款人的收入已有所改善，甩保後仍能通過供款佔入息比率的要求，或另有擔保人補上，銀行才會同意替擔保人除名。
值得注意的是，擔保人雖然角色被動，但借款人若未獲擔保人同意，便無法進行加按、轉按或退按揭保險等操作，這也是擔保人手中僅有的一張「底牌」。
常見問題 (FAQ)
1. 已有樓按在身，仍可以做按揭擔保人嗎？
可以。但在壓測暫停前，由於借款人和擔保人的入息和負債會合併計算，擔保人的現有債務會被計算在借款人的壓力測試中，有可能影響借款人的最終借貸額。
2. 擔保人如何查閱自己的信貸評級？
擔保人可向環聯資訊有限公司（TransUnion）申請查閱個人信貸報告，以了解自身的信貸狀況是否受到影響。
3. 擔保人可以要求借款人提前甩保嗎？
擔保人不能單方面要求甩保。必須與借款人協調，由借款人向銀行提出申請，並符合銀行的重新批核條件後，方可辦理除名手續。
總結
在香港按揭市場中，擔保人的角色雖然是出於好意幫助親友置業，但背後所承擔的法律責任與財務風險絕不容小覷。在答應出任按揭擔保人之前，務必充分了解上述 5 大風險，並評估對自身日後置業計劃的潛在影響。若借款人能夠按時供款，擔保人固然無需承擔任何實際損失；但一旦出現意外，後果可能牽連甚廣。
做擔保前，建議與借款人坦誠溝通，並諮詢專業的按揭顧問意見，確保雙方都對相關責任有充分的了解。