買樓收租一直是香港人青睞的投資方式。比起購入空置單位後再尋找租客，直接買入「連租約盤」（連租約物業）可以省去空窗期，即買即收租。然而，連租約單位在申請按揭時，與自住物業有顯著差異。本文將為您拆解買入連租約盤的潛在風險，以及如何應對按揭成數與壓力測試的考驗。
連租約物業的按揭成數限制
在香港買樓，用途決定了按揭成數。根據金管局指引，連租約物業會被視為「投資用途」而非「自住用途」，因此按揭限制較多：
按揭成數上限低：
自用單位：1,000萬港元以下的物業，在按揭保險計劃下可申請高達8至9成按揭。
連租約單位：會被歸類為非自用類別，不論物業價值，一般按揭成數上限僅為 5成。
首期支出大增： 以一個700萬港元的單位為例，若作自住（6成按揭），首期約為280萬；但若連租約買入（5成按揭），首期則需增加至350萬。準買家入市前必須預留充足的現金流。
壓力測試與入息要求更嚴格
除了成數較低，連租約盤在審批入息時的準則也較為嚴苛：
供款與入息比率 (DTI)：自住物業的上限通常為 50%，而連租約（投資）物業則下調至 40%。
壓力測試 (Stress Test)：自住物業壓測後的上限為 60%，連租約物業則收緊至 50%。
這意味著即使是同一樓價的單位，買入連租約盤所需的月入要求會比自住單位高出不少。投資者在入市前應先尋求專業按揭轉介建議，計算自己的負擔能力。
買連租約盤如何「借足」成數？
如果您希望以較高成數買入連租約單位，並計劃在未來改為自住，可以考慮以下方案：
簽署「不續租同意書」： 如果單位的現有租約在 6個月內 屆滿，且租客願意簽署「不續租同意書」，證明物業將於租約期滿後轉為自用，銀行有機會批出較寬鬆的自住按揭成數。
期滿後申請加按： 若租約期尚長，買家可先以投資物業身份承造5成按揭。待租客遷出後，再向銀行提供物業轉為自住的證明（如水電費單），屆時可申請加按以提取額外貸款額。
總結：入市前的專業建議
連租約盤雖然有「即買即收租」的優勢，但按揭門檻較高且無法實地睇樓（室內狀況難以確認）。建議投資者在決定簽約前，先諮詢 香港置業 的專業團隊，協助評估租約條款、物業估價及最新的按揭優惠。