【28Hse】買銀主盤一定有著數?

想買平價盤, 除了買入凶宅,銀主盤也是一個非常好的選擇。銀主盤買入的注意事項較為複雜,每個情況各有不同,當中相信大家最關心的是銀主盤可否承造按揭。

銀主盤是否較難申請按揭呢?事實上,若然單位沒有牽涉凶宅、缺契及僭建等問題,銀主盤按揭審批上跟二手樓並沒有太大分別,最長可以做到30年,按揭息率也不會特別高。

銀主盤「必買必賣」模式

不過要留意的是,在成交期上買家是沒有話事權,是由銀行決定,一般為45日成交。由於時間緊迫,建議買家買樓前做足準備,尤其是申請高成數按揭,以免銀行未能審批,最終要撻訂收場。

銀主盤
銀主盤

一般而言,銀主盤奉行「必買必賣」模式,簽了買賣合約後,就算之後律師樓發現樓契有問題,合約任何一方均必須完成這項交易,否則視為「撻訂」,並須作出賠償。

然而有2個情況,銀行一般不會批出按揭,包括樓契不齊及單位被釘契。樓契不齊是指物業是無契或半契,多數不能申請按揭,物業難以轉手,因此物業價值大受影響,根據過往經驗,其定價亦較估值折讓3成。

無契樓是指樓契遺失了,值得留意的是樓契不能補領的,只可以申請副本賣家可以透過律師行宣誓,說明樓契遺失經過,再向土地註冊處提交文件申請;而半契,比如說2個人持有一個物業,其中一位持有人要求出售,而另外的不同意,契約因而變得不完整。

而釘契方面,主要是物業有僭建物,以及與物業有關的欠款。值得留意的是,有釘契問題的物業並不等於不可以買賣,但要視乎釘契原因,不排除銀行因而不批出按揭,而買家買入物業後亦最好處理「解釘」事宜,方便日後轉售單位。

那銀主盤是否等於低價?非也,銀主盤也不一定較市價低。上文講到銀主盤的出售方法有兩種,分別為「公開出售」及「拍賣」,拍賣會以「明標」形式進行,價高者得,在熱烈的競投氣氛影響下,成交價有機會比巿價高,所以銀主盤不一定是筍貨。

當然也有人會執到平貨,有人說,用平價購買銀主盤後,之後再用高價出售,豈不是可以短炒獲利。只可以說「少年,你太年輕了」,為防止短炒圖利,銀主盤的合約通常附有轉售年期限制。

更多28hse地產資訊教學

 

相關文章 :

【負資產2024】4招教你避開最終被銀行call loan!... 所謂「負資產」,即物業市值低於未償還按揭貸款,即「資不抵債」,而負資產帶來最直接的影響是銀行有機會call loan(提早還款);然而,現時...
【2023加息疑慮】一文認知息口形勢 假設一個600萬元物業,承造9成按揭,還款期為30年,以新造拆息按揭計劃的實際息率3.625厘計,連同按揭保費一併計算,每月供款為25,24...
【新盤按揭】用建築期付款加息風險增 如何拆彈?... 在加息周期下,買家置業前盡量做好財務預算,按揭盡量不要借到盡,兼且預備多餘資金,即使按揭利率不似預期,也能避免徬惶失措。建築期付款另一隱憂是...
【28Hse】自然死亡會不會當凶宅?凶宅真正定義是…?... 凶宅是沒有明確定義的,一般而言,死因可簡單為「自然死亡」及「非自然死亡」,前者通常不計算為凶宅,不過要視乎死亡時間,屍體太久才被發現的,單位...
【銀主盤】逆市執平貨?一文睇清購買流程... 一般業主買樓都會向銀行申請按揭,物業的樓契就會抵押於銀行。如果業主在供款期間無力還款時,銀行就會循法律途徑,向法庭申請破產令,沒收物業,並將...
分享: