香港楼价持续稳步上升,一些俗称“纳米楼”的细单位成为发展商重点发展项目。不过,纳米楼的按揭申请程序较一般二手楼复杂,这次为大家详细拆解纳米楼的按揭细节,包括按揭成数、压力测试及估价等。
纳米楼是什么?
纳米楼是指实用面积200呎以下的住宅单位,其中屯门菁隽单位最细面积只有128平方呎,成为全港最细的住宅单位。所谓“麻雀虽小,五脏俱全”,纳米楼通常以开放式单位设计,厨房、睡觉及生活空间位处于同一空间,部份单位亦设有迷你露台。如果你想增加活动空间,便要在室内设计想想办法,加添心思。
为何纳米楼会出现?
在政府宣布放宽按揭保险措施前,按揭保险只适用于楼价600万以下的单位,400万以下最高可借九成按揭,400至450万按揭成数最高八至九成(贷款上限360万),而450万至600万则最高八成。由于面积较大的单位楼价通常也越高,对于缺乏充裕首期或入息的人士难以负担,因此面积较细、楼价400万以下的单位便应运而生,令到资金不足的人士也能用2、30万首期便可以上车。不过,2019年政府放宽按揭保险,九成按揭由原本只有400万大增至800万,增加置业人士的借贷力,纳米楼的供应才有所调整。
纳米楼的价钱
由于纳米楼面积较细,单位楼价相对较为便宜,一般为400万以下,但如果计算平均呎价,每呎可达$18,000或以上。
如果单位属于自用,纳米楼的按揭成数与一般二手楼无异,列表如下:
纳米楼楼花按揭成数
二手楼按揭成数
如果打算买入纳米楼单位作出租之用,最高按揭成数为五成,且不能申请按揭保险,不过单位的租金收入可把压力测试计算在内。而连租约单位可计算租金的七成,如果打算把物业放租,亦可以把拟租金收入的六成计算入压力测试。
纳米楼按揭注意事项
1. 纳米楼楼花:个别银行会根据发展商而决定会否批出按揭,如果项目为大型发展商,银行会较愿意批出按揭,所以买入单位前,最好向按揭转介公司或银行了解清楚。
2. 纳米楼现楼:现时并非每间银行都会做纳米楼按揭,如果只找相熟的银行有机会会摸门钉,如果觉得逐间查问比较麻烦,可以直接询问按揭转介公司,那就很快可以知道哪一间银行会提供纳米楼按揭贷款。3. 按揭利率及现金回赠:按揭计划会因应按揭贷款额的高低而出现调节,通常按揭贷款额越高,按揭计划就会越优惠,由于纳米楼的贷款额较低,可获取的按揭计划一般较为保守,现金回赠也相对较低。
纳米楼按揭计算的年龄及楼龄
银行批核纳米楼按揭与二手楼按揭一样,要决定最长还款期,需要计算借款人的年龄以及物业的楼龄,两者通常均以“75减”计算。如果借款人年届45岁以上,或者物业楼龄达45年以上,最长还款期便有机会不足30年。
纳米楼估价
由于纳米楼通常为单幢楼,成交较为疏落,银行的估价通常较为保守,如果估价与成交价相差太远,有需要支付额外首期。
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