不少置业人士申请按揭遇上最大的难题是难以计算按揭成数，过往个案中，甚至有个别申请人只能做到按揭成数两、三成，导致首期预算要大幅增加。事实上按揭成数能做到多少，与物业及按揭申请人的财务背景息息相关，今次就为大家拆解影响按揭成数的6大因素。
物业因素：
1.楼价
金管局指引规定，楼价在1,000万以下的住宅物业，最高可做到按揭成数六成贷款额上限500万，当中的分界线为楼价833万的物业，在833万或以下的物业，仍可做到按揭成数六成，但833万以上至1,000万的物业，最高只能获批500万贷款额。假设你买入900万物业，受上限影响最高只能做到500万贷款额，即五成半按揭成数。另外，如果物业高于1,000万，按揭成数更缩减至五成。
2.物业类型
物业的类型会影响按揭成数，如果属于住宅物业，按揭成数不会受到影响，但如果属于工商物业或独立车位，不论任何价值，最高按揭成数均为四成。一个700万的物业，住宅最高可做六成按揭，即只需支付280万首期，但如果属于工商物业，便要增加至140万至420万首期。所以买楼前必须知道单位究竟是属于住宅还是工商物业，除了可自行查册或向相熟的地产代理查询，更可向专业的按揭转介公司协助向银行了解，让置业更有预算。
3.物业用途
买入住宅物业主要可分为自住或出租用途，如果属于自住，按揭成数不受影响，但如果属于出租用途，按揭成数亦要削减一成，不论任何楼价，物业按揭成数最高只能做到五成。
4.物业持有方法
如果物业属于公司持有，不论任何楼价，物业按揭成数最高只能做到五成。
申请人因素
1.收入来源
除了物业情况，按揭申请人的收入来源亦会影响按揭成数。如果申请人收入来自非香港地区，按揭成数要削减一成，如果属于自用物业，1,000万以下的物业最高按揭成数为五成，最高贷款额为400万，1,000万以上的物业最高贷款额则只有四成。
2.有按揭在身／已做担保人
不少按揭申请人会忽略自己有按揭在身，或者是担保人身份为家人供楼，此类人士如果再置业，银行均会削减按揭成数一成，1,000万以下住宅物业按揭成数最高为五成，贷款上限为400万，1,000万以上最高按揭成数为四成。
极端例子：按揭成数只有两成
按揭成数的计算方法受以上多项因素互相影响，较极端例子是假设申请人收入来自非本港、物业为非自用加上本身有做担保人，当他打算买入800万物业，按揭成数便由六成跌至三成，首期由原本320万大幅增加至560万。如果他打算买入的是工商物业，收入来自非香港及已做担保人，按揭成数更减至只有两成！