“点解业主叫价600万，银行估价只得550万？”上车买楼申请按揭时常会遇上银行估价不足问题，需要支付更多首期，近日受新冠肺炎疫情影响，尽管抗跌力强的屋苑都会出现估价不足的情况，究竟什么因素会影响银行估价？有何方法可预防？
现时住宅市场较常采用“市场法”进行一般估价，当估价行收到银行要求为物业进行估价时，会先进行基本单位的图则、楼层、楼龄、呎吋及实用面积、单位附近环境、日期、市场近期成交等范围作参考估值，作出初步估价。除此以外，估价行要视乎物业种类质素，个别进行实地视察及拍照，留意是否有经非法改动与图则不符或潜在僭建物等，并与当区相邻的楼层楼价作出比对，分析单位的成交纪录，并根据市况调节出估价银码，作为按揭批核根据。
因此，如果物业遇上以下情况，便会容易出现估价不足：
因素（一）：市况欠佳
楼市及经济数据表现佳，银行的估价一般较为进取，但当市况逆转，银行基于风险考虑，估价会较为保守。2008年金融海啸百业萧条，银行把估价大幅降低，甚至不作估价。近日受新冠肺炎疫情影响，环球市场经济未有起色，银行在风险考虑下估价亦较为保守，估价普遍低3-5%，但由于楼价抗跌力仍强，跌幅仍然有限。随着肺炎受控及经济回暖，中长线银行估价仍会跟随回升。想知道市况走向，可参考政府公布的经济指数（如失业率）、恒生指数及屋苑成交纪录。
因素（二）：业主叫价过份进取
市况下调会出现估价不足问题，但当楼市回升时，业主开价过度进取，银行估价亦难以跟上。准买家买入单位前可先向按揭转介公司查询估价，如果结果未能估足价，可用此理由向业主还价，服取最理想的成交价。
因素（三）：物业类型
另类物业的估价会较落后于私人屋苑，例如唐楼楼龄一般达30年以上，加上欠缺电梯，环境较为混杂，加上市场成交较少唐楼经常出现消防问题，估价一般比普通屋苑为低。村屋同样因为成交量低及物业质素欠佳，加上路权混乱，银行估价同样较为谨慎。另外，凶宅不受买家欢迎，同样令估价大打折扣，属于近期发生的自杀或命案对估价影响最大，发生时间愈久估价影响相对较微。单幢楼同样由于成交较疏，估价亦未必能贴紧业主的开价。
因素（四）：物业质素
如果单位质素欠佳，例如楼龄较高，已登记单位僭建情况，银行的估价会较为保守，所以买入单位前应先进行查册，了解单位的买家身份及业权，并查核有否根据《建筑物条例》规定发出的指令， 查看有关指令是否已经解除。如果担心单位被改动，可花数百元在屋宇署网页查看图则，有需要更可向专业人士求助。