自从政府放宽按揭保险成数,1,000万元以下住宅可借八成按揭,800万元以下更可借足九成,令越来越多年青人开始买楼上车。不过香港始终楼价高企,年青上班族不想买楼靠父干,唯有夹份买楼。就似今期个案主角Mark一样,下面一起了解下他的故事。
个案简介
案例:Mark
个人月入: 30,000元
女友月入: 25,000元
目标楼价: 600万
29岁的Mark毕业后一直从事金融业工作,今年他打算与女友结婚,现正计划买楼自住,由于单靠男方个人收入,即使是首置身份,亦不能通过供款入息比率(Debt-servicing ratio,DSR)以买入心仪物业,而集合他与女友两人的月收入,则可以顺利过关。因此,他在考虑应该与女友联名买楼,还是以单名持有,另一方做担保人。
联名买楼更有安全感
两人结婚组织家庭,相当于一个整体,女方自然希望可以拥有新居的一半业权,令自己更有安全感。 因此,夫妻联名买楼十分合理。
此外,根据香港最新的按揭贷款规定,首置人士即使加3厘息后的压测不合格,只要DSR仍是50%,即可承造最高9成按揭,当然其保费会因应风险因素作额外调整。 虽然按揭政策放宽了,但以目前 Mark 的月收入30,000元仍难以满足申请要求。 若Mark与女友联名买楼,共同承担按揭供款,两人所得的 55,000元月收入则可以轻松通过新政下按揭申请人收入的最低要求,即44,807.78元。 详见下表:
单名持有有利于二次置业
需要留意的是,无论联名买楼还是单名持有,另一人做担保,负债其实是一样的,就如以上例子,Mark向银行借入540万,无论采用哪种方式,两人都是同时欠银行540万。 不过,若从投资角度考虑,到买第二套物业时,就有好大分别。
假设Mark与女友联名买楼,代表两人同时拥有业权,无论谁将来再买楼,都属于第二套物业,需要缴付15%的双倍印花税(DSD),无疑令开支大增。
此外,即使两人愿意付钱,也未必买得到。 假设Mark与女友选择联名买楼,向银行借贷,二人会同时被视为欠银行540万元,当购买第二套物业时,可申请的按揭成数会扣减一成,同时会面临借贷能力不足,即在压力测试下,第二套物业的供款入息比率上限需要下调,条件更严苛。
因此,从投资角度考虑,Mark与女友如使用单名持有,由另一人作担保,既可较容易通过压测,亦可在购买第二套单位时,避开缴付双倍印花税及降低供款入息比率上限。 担保人日后想“甩名”,只须透过转按即可。 若是联名买楼,则要透过内部交易去转让业权,手续较为复杂,亦会产生昂贵的交易税项和杂费。 加上税务局对近亲转让的物业交易尤为严格,一旦发现低于市价的个案,可能会提出重新评估税率,所以相关买卖要以市价出售。