买楼收租一直是香港人青睐的投资方式。比起购入空置单位后再寻找租客，直接买入“连租约盘”（连租约物业）可以省去空窗期，即买即收租。然而，连租约单位在申请按揭时，与自住物业有显著差异。本文将为您拆解买入连租约盘的潜在风险，以及如何应对按揭成数与压力测试的考验。
连租约物业的按揭成数限制
在香港买楼，用途决定了按揭成数。根据金管局指引，连租约物业会被视为“投资用途”而非“自住用途”，因此按揭限制较多：
按揭成数上限低：
自用单位：1,000万港元以下的物业，在按揭保险计划下可申请高达8至9成按揭。
连租约单位：会被归类为非自用类别，不论物业价值，一般按揭成数上限仅为 5成。
首期支出大增： 以一个700万港元的单位为例，若作自住（6成按揭），首期约为280万；但若连租约买入（5成按揭），首期则需增加至350万。准买家入市前必须预留充足的现金流。
压力测试与入息要求更严格
除了成数较低，连租约盘在审批入息时的准则也较为严苛：
供款与入息比率 (DTI)：自住物业的上限通常为 50%，而连租约（投资）物业则下调至 40%。
压力测试 (Stress Test)：自住物业压测后的上限为 60%，连租约物业则收紧至 50%。
这意味着即使是同一楼价的单位，买入连租约盘所需的月入要求会比自住单位高出不少。投资者在入市前应先寻求专业按揭转介建议，计算自己的负担能力。
买连租约盘如何“借足”成数？
如果您希望以较高成数买入连租约单位，并计划在未来改为自住，可以考虑以下方案：
签署“不续租同意书”： 如果单位的现有租约在 6个月内 届满，且租客愿意签署“不续租同意书”，证明物业将于租约期满后转为自用，银行有机会批出较宽松的自住按揭成数。
期满后申请加按： 若租约期尚长，买家可先以投资物业身份承造5成按揭。待租客迁出后，再向银行提供物业转为自住的证明（如水电费单），届时可申请加按以提取额外贷款额。
总结：入市前的专业建议
连租约盘虽然有“即买即收租”的优势，但按揭门槛较高且无法实地睇楼（室内状况难以确认）。建议投资者在决定签约前，先咨询 香港置业 的专业团队，协助评估租约条款、物业估价及最新的按揭优惠。