内容目录
香港一个月银行同业拆息(HIBOR)于2022年6月中升至0.38厘,创自2020年10月底的19个半月新高。而美国联储局再宣布加息0.75厘,联邦基金目标利率提高至2.25厘至2.5厘,是今年第四次加息,累加2.25厘,已等同上一次美国逾3年加息周期的加息幅度。
市场分析指,本港一个月银行同业拆息(HIBOR)昨日已升至1.31厘,以现时最新拆息按揭计划(H按)为H+1.3%计算,H按实际按息已触及2.5厘封顶水平,本港银行加息压力明显增加,马泰阳相信,香港上调利率的趋势亦无可避免,最快今季内港银有机会上调最优惠利率(Prime rate),不过预料上调步伐会较美国缓慢。
600万物业每月供款或增至2.4万
在联系汇率下,香港利率有上升压力,假设一个600万元物业,承造9成按揭,还款期为30年,用H按计划计算,基于按揭利率已高于H按计划封顶息率,以H按计划封顶息率2.5厘计,每月供款为22,403元。若加息0.25厘,每月供款便升至23,147元;若加息0.5厘,更升至23,905元。
而一个1,200万元物业,以贷款额上限960万元计算,还款期同样为30年,以H按计划封顶息率2.5厘计,每月供款39,001元。若加息0.25厘,每月供款便升至40,296;若加息0.5厘,更升至41,615元。
表:假设香港加息对每月供款影响
7月27日H按计划封顶息率 = 2.5% | ||
楼价 | $600万 | $1,200万 |
按揭成数 | 9成 | 8成 |
每月供款 | $22,403 | $39,001 |
若加息0.25厘 | $23,147 | $40,296 |
若加息0.5厘 | $23,905 | $41,615 |
上述以申请按揭保险计算,楼价1,000万元或以下物业以9成按揭计算,其余以按揭金额上限960万元计算,每月供款包括按揭保费,并以30年按揭年期计算
资料来源: 香港置业按揭计算机
下半年楼价走势续靠稳
拆息即使上升,但现时仍属于超低息环境,对供楼人士负担未见即时太大影响,而对香港市场的影响亦较为轻微。同时疫情持续稳定,发展商早已加紧步伐推售新盘,新盘浪接浪登场,带动楼市气氛畅旺,加上“波叔PLAN”对楼市有支持,以及铁路通车效应引出购买力,相信是次美国加息对楼市影响有限,2022年下半年楼价走势续靠稳。
悭息招数1: 善用Mortgage-link
Mortgage-Link(按揭存款挂钩计划)是近年银行提供的按揭产品时的附带项目,为贷款人提供高息储蓄户口,息率与按揭贷款利率相同。假设按揭贷款实际利率为1.9%,按揭存款挂勾户口的利率亦同样为1.9%。按揭利息上升,Mortgage-Link的息率也会同时上升,可以做到悭息效果。Mortgage-link另一好处是属于活期存款户口,当有资金需要,可随时提款以应付紧急开支,所以非常适合存放备用资金,节省利息开支。
悭息招数2:转按
另一个简单悭息方法是转按,根据过往历史,在加息潮下,银行会调整按揭计划,例如收紧锁息上限增加按揭利率等,由于现时按揭计划仍有低至H+1.3%,加上现时有高达1.6%现金回赠,例如借贷额为800万,现金回赠足以高达12.8万元,能够抵销数月的支出。
另一方面,过往有不少新盘买家选择发展商按揭,在“蜜月期”过后,是以P+1%、P+2%等按揭计划供款,由于这些计划的利息开支一早比市场上的按揭计划为多,当最优惠利率上升,这些人士的供楼负担更大,最好尽快转按减低利息成本。
悭息招数3:固定金额供款
按揭市场有不同供款方法,其中一个方法是不论利率上升还是下跌,均以固定金额供款,并同时延长或缩减还款期。例如利息上升时,全期还款年期便会增加,如果利息下跌,全期还款年期便会缩减。不过选用固定金额供款,不能申请30年还款期,因为一旦加息,便会超出金管局的30年按揭还款期限制,详情可以向我们查询。
悭息招数4:定息按揭
市场上另一个悭息方法是选用定息按揭,现时定息按揭的利率分别为10年的2.7%、15年的2.85%及20年的3%。如果将来按揭利率升穿3%,定息按揭可以发挥作用,但现时H按的按揭计划普遍为H+1.3%,以2022年6月17日拆息0.6%计算,实际按息为1.9%,比定息按揭为低,故现阶段仍未是最化算。
悭息招数5:息除本减
由于加息下每月利息难免增加,最简单悭息方法是向银行偿还部份本金,最低额通常为5万元至10万元,在低息环境下,才向银行借取更多资金。提早还款需要注意罚息期,现时一般按揭计划设有2至3年罚息期,银行有机会取回现金回赠,决定前记得先行审视按揭合约的条款。
有何办法避免供楼负担增加?
现时市面上部份银行提供两款按揭供款方法,包括“定额供款”及“定息按揭”,均有助供楼人士固定每月供款额,免却加息周期下每月供款开支增加的烦恼。而它们各有特点,想知道哪种付款方式比较适合自己,
“定额供款”一般银行为按揭客户提供“定期供款”,即固定贷款年期,业主的每月供款会因应利率的高低而有所增减。然而部份银行亦有提供“定额供款”,即固定每月贷款金额,业主的供款年期因应利率的高低而有所增减。
“定息按揭”由香港按揭证券有限公司(按证公司)推出,让客户于首10年、15年或20年以固定利率作供款,不受息口影响,其后可再以定息或浮息续供。6月份的定息利率分别锁定为2.7厘、2.85厘及3厘,按证公司亦会按照市场情况等因素不时调整利率。
虽然此两种按揭供款方式甚为相似,但当中亦各有利弊。首先,在按揭利率方面,“定额供款”可以H按或P按供款,借款人可向银行定出心仪的每月供款额,再由银行为借款人计算出预计的按揭年期,当然最终按揭年期会受息口的影响而增长或缩短。以现时新造浮息的实际按息约为2至2.5厘比较,比10年期的“定息按揭”2.7厘稍低,不过如遇上加息周期,选用“定额供款”所增加的利息开支将延后偿还,有别于“定息按揭”已锁定息口,利息开支并不会因加息而增加,因此最终“定额供款”的总利息有机会比“定息按揭”为多,但如按揭年期内遇上减息机会较多,则反之亦然。
其次,按揭年期及压力测试要求不同。由于“定额供款”或会因加息而将年期延长,因此按揭年期并不能借足30年,相对上压力测试门槛较可借尽30年为高;选用“定息按揭”的客户则可选择最高30年按揭,再决定定息年期,而且借款人毋须通过加息3厘压力测试,只需通过供款与入息比率,因此选用“定息按揭”的收入要求相对较低。
以固定金额供款,让每月供楼开支固定,无惧加息的风险,对业主来说较有预算。不过,建议有意置业人士仍然要预留充裕的后备资金,切忌借得太尽及衡量自身负担能力才入市。其实,对于一些已经有充份准备部署置业的人士,不妨尽早锁定优惠的按揭计划。现时按揭计划提供高达1.6%现金回赠,如果物业属于绿色物业,更可享有高达$8,888现金回赠,详情可以向经络按揭查询。
延伸阅读:
按揭资讯
高成数按揭 | 林郑Plan 2.0 |
最新动态