【新盘2024】启德区续成2024楼市新供应主力 黄大仙打头炮

回顾2023年,经济复苏不似预期,加上息口上升及外围环境因素,影响投资者及买家入市信心,特别是下半年市场观望气氛相当浓厚,部份准买家转买为租,整体入市步伐转慢。2023年本港楼市持续疲弱,高息环境令部分财力不足的买家暂缓入市决定;与此同时,外围环境恶化动摇市场对后市的信心,促使部份资金流向高息定期存款避险,拖累资产价格受压。2023年的楼价升幅已完全蒸发,并于第4季出现负增长。

展望2024年,虽然中美关系令环球经济存在变量,但随着美国通胀放缓,加息步伐亦放慢,预料美息即将见顶,甚至年中息口有机会掉头回落,将有助带动经济和市况好转。此外,若财政预算案进一步为楼市带来惊喜,买家对后市前景信心回稳,届时楼市更有望“苦尽甘来”。

预期2024年楼价难免出现波动,料年中见底,乐观预计全年升3至5%;住宅买卖成交会较今年活跃,估计2024年全年新盘销售量约1.3万宗,按年升约24%。

事实上,一手市场2023年全年接近10,800多宗成交,较2022年全年9,200多宗多出约一成多。不过,若以过去五年一手吸纳量计算,按年平均15,975个单位,这个销情亦称不上合格。

往年不少新盘旺区,如启德屯门元朗,都未见有明显新动作,但实际上新盘囤积数量并不少。因为已获批预售、但仍未推出市场的新盘共有14,000多个单位。展望2024年,由于目前货尾量高企,故此相信2024年发展商将放慢全新盘推盘步伐,集中销售货尾为主,预期2024年将有34个全新盘登场,涉及单位总数录约1.34万伙左右,两者均低于2023年。

启德区续成供应主力

启德区2024年继续蝉联新盘供应榜首,全新潜在供应多达逾一万伙,与2023年的存货量变化不大,其中协调道10号项目,毗邻启德车站广场,为启德区内最高的私人住宅发展项目,发展商早前预告有机会安排第一季发售,成为启德区的全新盘头炮。

【新盘2024】启德区续成2024楼市新供应主力 黄大仙打头炮

将军澳日出康城为市民普遍关注的住宅区,2024年会有第13期,以及12期第A期推出,单是两个项目已提供逾3,000伙供应。

新界区料有超过10个较成熟的新盘候命,涉及近9,000伙,其中2023年热卖新盘之一的屯门兆康第54区项目,其第3A及3B期共1,303个单位,安排2024年就位。同系的元朗站上盖第C期,单位伙数亦多达939伙,同站同系物业,对上开售呎价高逾2.2万元,相信发展商开卖时售价会随市况回调,其开价料成新界区站顶项目的指标。

至于港岛区,港铁港岛南岸黄竹坑站站顶项目再成焦点,第3期、第5期以及第6期,总涉及2,000多伙,会于2024年有序推出。

头啖汤新盘是旧区黄大仙

2024年抢头啖汤新盘,是非近年主流新盘区域是旧区黄大仙。由本地中小型发展商发展的黄大仙鸣凤街项目,已经是近期相对较积极部署销售的新盘。全盘提供230伙单位,户型涵盖开放式至两房间隔,单位实用面积由178至375平方呎,户型涵盖开放式至两房户,全数采开放式厨房。其中面积最细为2楼J室,实用面积178平方呎,属开放式间隔,另连230平方呎平台,属2013年一手住宅物业销售条例生效后,区内面积最细的单位。

面积最大单位为3至28楼E室,实用面积375平方呎,为两房间隔,当中28楼E室属特色户,另连256平方呎天台。预计关键日期为2025年4月30日。项目展销厅位于尖沙咀天文台道8号,将提供两个示范单位。

项目首批50伙,涵盖开放式至2房,实用面积200至356平方呎,以最高30%折扣计,折实价338.8万至577.4万元,入场单位为3楼G室,实用230平方呎1房户,折实338.8万元,折实呎价14,730元。

首批属“有求必应价”,开价回应市场需求,属市场可承受,售价较九龙东新盘存在逾2成折让,首张价单设4款付款办法,当中120天即供付款办法提供最高30%折扣。另为特选人才提供“楼住人才付款计划”,享有额外折扣优惠。

统计过去10年黄大仙区私人住宅单位仅有234个单位新供应落成,只有2018年落成的1个住宅项目,反映同区绝非新楼盘供应重心,但反而成为2024抢头啖汤的新盘。

三大因素影响后市

1) 息口走势

美国通胀放缓,市场预料联储局不加息机会率甚高,预计是次加息周期在短期内将会完结。而临近2023年尾,本港银行资金需求上升,促使HIBOR急升至5%以上水平,料本港银行仍有加息压力,不排除会按自身资金成本以及业务策略安排,再多一次上调最优惠利率(P)。

相信美息口暂时已见顶并将维持高位一段时间,预期美国有机会最快2024年下半年采取降息行动,届时港息亦有机会跟随调整。在联系汇率制度下,港息大致上跟随美息走势,不过两者的加息步伐实际上未必一致,幅度亦未必相同,视乎银行楼按取态及资金成本水平。相信待拆息、按揭息率回落,楼市表现才会明显好转。 

【新盘2024】启德区续成2024楼市新供应主力 黄大仙打头炮

2) 房策动向

政府房策对楼市有决定性影响,自从施政为楼市减辣后,市场逐步适应楼市新措施,不乏买家积极物色笋盘,包括本地客以及外来专才,不过楼市尚在整固阶段,减辣后的交投量仍低于正常水平。

料2024年发展商持续以低价出击抢焦点,新盘推售步伐将有所加快,带动市场气氛。与此同时,二手业主需要扩阔议价空间,以增加二手物业吸引力,才有望与新盘市场比拼。因此料上半年楼市由“整固”趋向“平稳”发展,下半年成交“价量”才有较明显反弹力度。

3) 经济前景

2023年经济复苏不似预期,息口走势亦未明朗,下半年市场观望气氛相当浓厚,导致楼市买卖两闲多时。今年底美国通货膨胀渐见降温,市场预期2024年开始降息,相信港息亦有机会跟随调整;明年经济展望虽然谨慎,但仍抱持乐观。

展望2024年楼市将“苦尽甘来”,买家信心回稳,市场资金重投楼市,整体买卖成交会较今年活跃。不过明年上半年市况料较为波幅,楼价将于窄幅上落,料年中可望见底回升,乐观预计全年升约3至5%;交投方面,估计2024年新盘销售量约1.3万宗,按年升约24%。

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