【时光倒流】2023楼价、地价回到几多年前?

早前本行母公司美联集团主席黄建业指出,若本港经济及房屋政策继续“原地踏步”,势必令本港优势渐渐“烟消云散”,竞争力落后对手。倘若经济持续下滑,相信2023年楼价已经于5月见顶,跌势已成,料2023全年楼价升幅“捧蛋”,届时楼价将“时光倒流”回到2017年,即6年前水平。

此言论已经证实所言非虚,皆因面粉面包价都出现明显回调,屯门区有全新盘呎价一万元以内,呎价创同区超过8年新低,启德地价回到第一幅卖价水平。

本地大型银行相继调高一手和二手物业的按揭封顶利率,供楼成本高企下,市场预期楼市将会进一步受压。

屯门扫管笏项目首批140伙,折实入场312万元,最低呎价9,168元,折实均价11,088元,相隔半年,较同区上个新盘平约11%。入场单位为5座2楼K室,实用面积291平方呎,折实售价312.5万元,折实呎价10,739元。首批140伙单位,实用面积291至700平方呎,价单定价381万至1,004.8万元,价单呎价11,181至15,042元,以即供最高享18%折扣,折实价312.5万至824万元,折实呎价9,168至12,336元,发展商形容为“劲爆劲笋KING心价”。

屯门全新盘平过四年前三成以上

事实上,同区的青山公路大榄段及扫管笏段一带,近年新盘供应甚多, 同区上个推出新盘为飞扬第二期,2023年3月首张价单折实平均呎价12,509元,相隔半年,扫管笏项目卖平11%。若对比2019年10月推售的珺珑湾,当时最平呎价约13,802元起,相隔近四年,扫管笏项目卖平约33%。

【屯门新盘2023】管翠路项目 主打两房户型

更甚的是,翻查资料,发展商高层在2017年夺得项目地皮时表示,该项目总投资额约50亿元,料项目每平方呎成本约1.1万元,即与首批折实平均呎价相若,意味以“成本价”推盘。该发展商于2017年6月以31.69亿元,力压其余9家财团投得凯和山所在地皮,每呎楼面地价已经近6,700元。

楼价“时光倒流”,地价亦然。启德第2A区2号地盘及3号地盘,9月中由信置(0083)合伙的财团夺得,成交价53.5亿元,每呎楼面地价约5,392元,创出过去9年半启德地皮新低价。项目接获6份标书,以大型发展商及财团参与入标为主。

启德地价回到2013年水平

对比启德区地皮成交纪录,首幅住宅官地追溯至2013年6月份,当时第1H区1号地皮及2号地皮,由中国海外(0088)分别各以22.7亿元夺得,每呎地价5,428元及4,913元,即是今日已入伙的启德1号 I、II ,亦是本港唯一一个港人港地项目。即是今次的启德第2A区2号地盘及3号地皮地价,回到差不多2013年水平。

鉴于项目有发展条件较复杂,增加一定建筑成本及时间,故投资风险较高,加上目前市场气氛影响,导致项目楼面地价创区内低水平,由于项目需分2块地皮发展,而且需要兴建地下街及社区设施等,故将增加一定建筑成本,发展时间亦较长,故有关影响及成本亦反映在入标价上。

宋皇台站 启德 地皮

再者,近期楼价表现较为疲弱,而项目涉及的总投资金额较大,发展期亦较长,故是次入标反应已见不俗,但楼面地价偏低亦可以理解,亦反映政府在底价上亦已作出一定调整。中标财团需兴建长者邻舍中心、严重弱智人士宿舍、展能中心、残疾人士地区支援中心、男童院、网上青年支援队中心和停车处。另上述卖地条款亦要求兴建约175米长的地下街,占整条启德地下街约11%。

的确,加息阴霾下,买家入市与否需要多加考虑,发展商难免要制定出奇制胜的销售策略,买家出手的考虑观望时间较长,令销售速度放缓。

随着本港有银行于月中提高拆息按揭封顶位,变相加息,市场观望气氛仍然浓厚,导致刚过去指标屋苑交投再次下滑,并在单位数的低位继续徘徊。要待市场明朗化,购买力才有望回流物色笋盘。因此,若楼市持续低迷,将严重打击本港经济,故市场不少声音要求政府应尽从速为楼市“撤辣”,不少二手业主亦面对现实调整叫价,减价放售吸客已成市场新常态。

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