早前本行母公司美联集团主席黄建业指出，若本港经济及房屋政策继续“原地踏步”，势必令本港优势渐渐“烟消云散”，竞争力落后对手。倘若经济持续下滑，相信2023年楼价已经于5月见顶，跌势已成，料2023全年楼价升幅“捧蛋”，届时楼价将“时光倒流”回到2017年，即6年前水平。
此言论已经证实所言非虚，皆因面粉面包价都出现明显回调，屯门区有全新盘呎价一万元以内，呎价创同区超过8年新低，启德地价回到第一幅卖价水平。
本地大型银行相继调高一手和二手物业的按揭封顶利率，供楼成本高企下，市场预期楼市将会进一步受压。
屯门扫管笏项目首批140伙，折实入场312万元，最低呎价9,168元，折实均价11,088元，相隔半年，较同区上个新盘平约11%。入场单位为5座2楼K室，实用面积291平方呎，折实售价312.5万元，折实呎价10,739元。首批140伙单位，实用面积291至700平方呎，价单定价381万至1,004.8万元，价单呎价11,181至15,042元，以即供最高享18%折扣，折实价312.5万至824万元，折实呎价9,168至12,336元，发展商形容为“劲爆劲笋KING心价”。
屯门全新盘平过四年前三成以上
事实上，同区的青山公路大榄段及扫管笏段一带，近年新盘供应甚多， 同区上个推出新盘为飞扬第二期，2023年3月首张价单折实平均呎价12,509元，相隔半年，扫管笏项目卖平11%。若对比2019年10月推售的珺珑湾，当时最平呎价约13,802元起，相隔近四年，扫管笏项目卖平约33%。
更甚的是，翻查资料，发展商高层在2017年夺得项目地皮时表示，该项目总投资额约50亿元，料项目每平方呎成本约1.1万元，即与首批折实平均呎价相若，意味以“成本价”推盘。该发展商于2017年6月以31.69亿元，力压其余9家财团投得凯和山所在地皮，每呎楼面地价已经近6,700元。
楼价“时光倒流”，地价亦然。启德第2A区2号地盘及3号地盘，9月中由信置（0083）合伙的财团夺得，成交价53.5亿元，每呎楼面地价约5,392元，创出过去9年半启德地皮新低价。项目接获6份标书，以大型发展商及财团参与入标为主。
启德地价回到2013年水平
对比启德区地皮成交纪录，首幅住宅官地追溯至2013年6月份，当时第1H区1号地皮及2号地皮，由中国海外（0088）分别各以22.7亿元夺得，每呎地价5,428元及4,913元，即是今日已入伙的启德1号 I、II ，亦是本港唯一一个港人港地项目。即是今次的启德第2A区2号地盘及3号地皮地价，回到差不多2013年水平。
鉴于项目有发展条件较复杂，增加一定建筑成本及时间，故投资风险较高，加上目前市场气氛影响，导致项目楼面地价创区内低水平，由于项目需分2块地皮发展，而且需要兴建地下街及社区设施等，故将增加一定建筑成本，发展时间亦较长，故有关影响及成本亦反映在入标价上。
再者，近期楼价表现较为疲弱，而项目涉及的总投资金额较大，发展期亦较长，故是次入标反应已见不俗，但楼面地价偏低亦可以理解，亦反映政府在底价上亦已作出一定调整。中标财团需兴建长者邻舍中心、严重弱智人士宿舍、展能中心、残疾人士地区支援中心、男童院、网上青年支援队中心和停车处。另上述卖地条款亦要求兴建约175米长的地下街，占整条启德地下街约11%。
的确，加息阴霾下，买家入市与否需要多加考虑，发展商难免要制定出奇制胜的销售策略，买家出手的考虑观望时间较长，令销售速度放缓。
随着本港有银行于月中提高拆息按揭封顶位，变相加息，市场观望气氛仍然浓厚，导致刚过去指标屋苑交投再次下滑，并在单位数的低位继续徘徊。要待市场明朗化，购买力才有望回流物色笋盘。因此，若楼市持续低迷，将严重打击本港经济，故市场不少声音要求政府应尽从速为楼市“撤辣”，不少二手业主亦面对现实调整叫价，减价放售吸客已成市场新常态。
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