自2022年年中开始,不少银行调高按揭计划的锁息上限,2022年9月中,美国联储局宣布加息0.75厘,联邦基金目标利率提高至3厘至3.25厘,是今年第五次加息,累加3厘;而本港有大型银行今日同时上调最优惠利率(Prime rate)0.125厘,最优惠利率按揭(P按)实际息率将升至2.625厘。
除了中小型银行,汇丰、中银、恒生、渣打四大银行也已经调整锁息上限,对于物业准买家而言,有什么需要留神?
大型银行为新盘提供2.5%“CAP顶”
现时已超过有10间银行先后调高锁息上限。在提高锁息上限的银行中,部份银行对于一手楼,仍会提供实际按息2.5%锁息上限的按揭计划,但名额有限。另外,其实现时仍有未调升锁息上限的银行,如对有关银行的按揭计划有兴趣,大家如想申请可直接联络按揭转介公司,以锁定最优惠的按揭计划。
P按有机会比H按优惠
有大型银行于2022年9月推出P按计划,由P-2.5%调整至P-2.4%,实际息率由2.5%上调至2.6%。此款P按计划实际按息及压力测试要求均低于H按的锁息上限,预计吸引力会有所增加,过往银行的H按计划锁息上限一般与P按计划的实际息率保持一致,不过现时银行会根据息口走势及其按揭业绩而有所调整,相信日后银行的按揭计划亦会朝向不同方向发展,市场上可能有更多比H按优惠的P按产品,大家可以按照实际情况,选择最适合的按揭计划。
银行加息在所难免,如果将来有意置业,要注意不论是压力测试还是供楼开支均会同步增加,所以最好预留更多首期及后备资金以应对利息上升的风险。
假设一个600万元物业,承造9成按揭,还款期为30年,以承造P按计划息率2.5厘计,每月供款为22,403元。现时银行上调最优惠利率0.125厘,P按计划的息率亦随之增加至2.625厘,每月供款亦升至22,7743元,而银行对买家通过压力测试的要求,亦由原先每月入息53,6563元,上升至54,4003元。
而以一个1,200万元物业,贷款额上限960万元计算,还款期同样为30年,以P按计划息率2.5厘计,每月供款为39,0013元。现时银行上调最优惠利率0.125厘,P按计划的息率亦随之增加至2.625厘,每月供款亦升至39,6463元,而银行对买家通过压力测试的要求,亦由原先每月入息93,4083元,上升至94,7023元。
楼价调整已抵销加息支出压力
不过,对新买家而言,楼价轻微调整已抵销加息支出带来压力,反映息口因素影响有限,反而楼市政策影响因素相对较大。加息阴霾对置业人士难免造成心理压力,但非影响楼市最主要因素,究其原因,目前H按计划的封顶息率或P按计划的实际按息普遍为2.5厘,即使加息12.5点子至2.625厘,仍属于历史上偏低水平。再者,现时申请按揭需要通过压力测试,在此机制下,相信业主对加息有足够抵御力。
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