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“林郑Plan”是什么？
近年楼价高企，不少年轻人认为上车困难，其实自从2019年政府公布的《施政报告》提高“按揭保险计划”楼价上限后，难度已经变得现实很多，要买楼并没有想像中困难。八成按揭楼价上限由 $600 万增至 $1,000万元，首次置业客申请九成按揭楼价的上限更倍增至 $800 万元，俗称“林郑Plan”。
“波叔plan”是什么？
2022 年 2 月财政司发表的财政预算中宣布再次放宽按揭成数，楼价$1,000 万元或以下可以借高达九成按揭，$1,200 万元可以借高达八成按揭，$1,200 万元以上至 $1,920 万贷款上限 $960 万元，意味购买上述售价内的物业，首期将大幅减少，俗称“波叔plan”。
以往上车可能要一百多万，但两次放宽后，上车可能减至五、六十万，甚至三、四十万。例如一间601万的物业，“林郑Plan”之前需要给4成按揭，即是240.4万首期；若符合条件下，现在只需要给60.1万首期，足足平了75%，可以提早置业买楼。假设你(和你的伴侣)每月储1万，一年有12万，五年就有60万，已经有60万了，当然要考虑其他开支，可以参见后段分析。
“首置”条件
购买私人住宅物业要申请九成按揭难度其实不容易，要符合以下全部八个要求，先有机会获得批核。
- 要有“首置”身份，意思是现在或申请按揭时未持有任何香港住宅物业，如果之前拥有但已经出售也符合资格。非住宅物业，如车位、工厦并不计算在内。如果是换楼客，即卖出原有物业再买入新物业，因为新例未规定换楼之间要隔多久，只要确保卖楼交易完成，便可以即刻买入新楼，亦算是首置。值得一提，如于 36 个月内换楼，需要另缴额外印花税。不符合这个条件，大部分情况下，最多只能借八成按揭。
- 收入必须是固定薪酬，否则在大部分情况下，最多只能借八成按揭。
- 主要收入需要来自本地，或来自海外但申请人能证明该收入与香港有紧密连系，例如申请人受聘于本地雇主，或有直系亲属现于本港定居。
- 供款占申请人收入50%或以下
- 只适用于最高1000万或以下的二手物业
- 只有旧按揭保险计划的九成按揭才可以在购买一手楼花新盘时使用，上限400万
- 只能用来自住用途，不能出租
- 只能以个人名义买入，不能以公司名义买入
利率是多少？
现时大部分按揭为P按和H按，现时最抵的按揭利率大概为3.225%，最新利率和如何选择银行和按揭计划的详情可以参考此文章《HIBOR plan vs P-Plan边个好D? 每日最新HIBOR》
按揭保费收费
若以最长按揭年期30年计算，一次付清的按揭保险费介乎贷款额的4.35%至5.29%。
600万以下住宅物业
按揭年期 | 一次付清
(占贷款额%) | 每年支付首年 (占贷款额%) | 每年续保
(占贷款额%) |
10 | 2.6% | 1.09% | 0.77% |
15 | 3.18% | 1.39% | 0.77% |
20 | 3.75% | 1.62% | 0.77% |
25 | 4.1% | 1.79% | 0.77% |
30 | 4.35% | 2.03% | 0.77% |
例如600万的物业，做9成按揭，还款期30年， 按揭保险费 ＝ 600万＊90%＊4.35% = $234,900。可以分30年还，每月按揭大约多$1,000。
600万以上至1200万或以下住宅物业
| 按揭年期 | 一次付清 | 每年支付首年 (占贷款额%) | 每年支付每年续保 (占贷款额%) |
| 10 | 3.22% | 1.36% | 0.95% |
| 15 | 4.03% | 1.76% | |
| 20 | 4.6% | 1.98% | |
| 25 | 5.04% | 2.2% | |
| 30 | 5.29% | 2.46% |
例如800万的物业，做9成按揭，还款期30年， 按揭保险费 ＝ 800万＊90%＊5.29% = $380,880，。可以分30年还，每月按揭大约多$1,600。
通常按揭保险都有提供折扣优惠，介乎30%至40%不等，所以实际供款数字还比上述少。
首期和可负担楼价对照表
| 首期 | 可负担楼价 |
| 30万 | 300万内 |
| 40万 | 400万内 |
| 50万 | 500万内 |
| 60万 | 600万内 |
| 70万 | 700万内 |
| 80万 | 800万内 |
| 90万 | 900万内 |
| 100万 | 1000万内 |
| 110万 | 1010万内 |
| 120万 | 1020万内 |
| 150万 | 1050万内 |
| 180万 | 1080万内 |
| 200万 | 1100万内 |
| 250万 | 1210万内 |
| 300万 | 1260万内 |
只要符合前文的8大条件，1000万以下的住宅物业可以做到九成按揭，即是拥有一成首期就可以买到物业，相等于十倍杠杆，有一定的潜在风险，大家要留意!
1000万至1125万做到最多900万按揭，相等于八成至九成按揭
1125万至1200万做到最高八成按揭
1200万至1920万最多做到960万按揭，相等于五成至八成按揭。
例如如果买家拥有150万首期，买家可以最多借900万按揭，买入1050万内的物业。
买楼其他费用
不要以为储够首期就可以买楼置业，除了首期支出外，还有另外几个必须的支出，包括政府收取的印花税，楼价越高，税收比例越高，300万至2000万的住宅物业介乎1.5%至3.75%之间，详细可以参考下表。
另外申请六成以上按揭是需要申请按揭保险，保费可以高达5.29%，如果买楼时选择一次过比，这里随时是一笔十多万的费用，幸好这笔钱可以加进楼价里做按揭供款的一部分，但变相可以借的楼价就会变少。
买二手楼经纪佣金一般需要给楼价的1%作为佣金，新楼由发展商负责，买家可以省却这笔费用。
无论一手、二手楼，都要给律师费用，签正式合约需要找律师，如果买新楼需要申请发展商按揭，也需要付出额外的律师费用。
最后，搬屋一定会有变迁费用，就算不用重新装修，一些基本电器例如雪柜、洗衣机、冷气机和家具等都需要购买，这里也至少用上几万元。
不同楼价下首期连杂费需要实际费用
| 楼价 | 首期 | 印花税 | 佣金+杂费 (2%) | 总费用 |
| 300万内 | 30万 | $100 | 6万 | 36.1万 |
| 400万内 | 40万 | 6万 | 8万 | 54万 |
| 500万内 | 50万 | 11.25万 | 10万 | 71.25万 |
| 600万内 | 60万 | 13.5万 | 12万 | 85.5万 |
| 700万内 | 70万 | 21万 | 14万 | 105万 |
| 800万内 | 80万 | 24万 | 16万 | 120万 |
| 900万内 | 90万 | 27万 | 18万 | 135万 |
| 1000万内 | 100万 | 37万 | 20万 | 157万 |
| 1100万内 | 200万 | 41.25万 | 22万 | 263.25万 |
“从价印花税”税表 (2023年2月23日财政预算案后新制)
| 楼价超过 | 楼价等于或不超过 | 印花税 |
| $0 | $3,000,000 | $100 |
| $3,000,000 | $3,528,240 | $100＋超出$3,000,000的款额的10% |
| $3,528,240 | $4,500,000 | 1.50% |
| $4,500,000 | $4,935,480 | $67,500 + 超出$6,000,000款额的10% |
| $4,935,480 | $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000 | $6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000的款额的10% |
| $6,642,860 | $9,000,000 | 3% |
| $9,000,000 | $10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000的款额的10% |
| $10,080,000 | $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000 | $21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款额的10% |
| $21,739,120 | – | 4.25% |
例子：480万的住宅物业，印花税有两部分，第一部分是$67,500，第二部分是超出450万的部分的10%，这部分为480万 – 450万 = 30万，需要收取10%，即3万为印花税，两部分总计印花税为 = 6.75万 + 3万 = 9.75万。
常见问题
- 九成按揭是否要压力测试？
一样需要，但做压力测试的用处是来评估申请人需否付额外按揭保险费用，而非用来调整按揭成数。申请者就算未能符合压测要求，只要供款不超过其入息之 50%，依然符合申请九成按揭的资格。 - 村屋可以申请九成按揭?
不能，虽然按揭证券公司也有为村屋提供按揭保险，但首置客最多申请八成半，非首置客为八成。 - 按揭计划如何选择?
可以参考《HIBOR plan vs P-Plan边个好D? 每日最新HIBOR》 - 居屋是否较容易申请九成按揭?
居屋分两种，房委会的居屋因得到房委会作担保，故可在免却压力测试及免交按揭保费下，承造最高九成至九成半按揭，不过只适用于楼龄较新的屋苑。房协的资助房屋/居屋需要压力测试和按揭保险，做法和私人楼一样。 - 非香港永久性居民可不可以做九成按揭？
有机会，非香港永久性居民亦可以申请九成按揭，但批核过程会较严谨，申请人必须提供自己或直系亲属的香港住址证明，以及与直系亲属的关系证明。 - 疫情开始后，我变成自由工作者(自雇人士 )，每月收入大致稳定，是能否做九成按揭？
不能，申请人最高只可借八成，只有由本地雇主固定出粮的才符合资格。 - 新楼楼花一定做不到九成按揭？
不是，旧按揭保险下，400万以下的住宅物业可以做九成。如果在新按揭保险下，购买新盘时选择建期Plan，也很有机会可以获批九成按揭。
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