【按揭保险2024】新增按保技术调整 | 五种保费计算方法 | 按保折扣 | 新制 vs 旧制度

6月最新按保技术调整

金管局在2024年6月14日向银行发出指引,就2024年2月28日公布的物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施(措施)及其他相关监管要求作技术调整。

2月28日前已签临约楼花 可放宽按揭成数至最高7成

措施的涵盖范围将扩大至2024年2月28日前已签订的临时买卖合约并且在2024年2月28日或以后预计完成的自用楼花住宅物业的按揭申请,令有需要的合资格用家能够叙造最高七成的按揭贷款。此项调整即日生效。

因应住宅市场的走势,部分在过去数年购入楼花住宅物业并选择建筑期付款的用家,在申请按揭贷款时,可能遇到估价低于成交价的情况,因而面临需要额外筹措首期资金的困难。金管局认为在银行物业按揭贷款业务风险得到妥善管理的前提下,有空间微调2024年2月28日公布的措施,以协助这些有实际困难的用家,叙造较高成数的按揭贷款。

是次微调着眼于具真正置业需要的用家。金管局再次提醒市民,置业是一项长期承担,在作出置业决定时,应该小心评估风险,量力而为。

金管局亦借此微调其他相关的监管要求:

(1) 简化以资产水平计算借款能力的方法;及

(2) 在计算借款人的“供款与入息比率”时,投资物业的租金收入的扣减率由至少三成回复至至少两成的参考水平。

同时,香港按证保险有限公司(按证保险公司)同时宣布相应将按揭保险计划(按保计划)现时合资格准则的适用范围,扩大至于任何日期签订临时买卖合约的一手自住物业的相关按揭保险申请。此项调整即时生效。

今次按保计划的技术调整,可协助置业自住但有实际困难的人士(包括部份近年购入楼花住宅物业并选择建筑期付款的用家)叙造较高成数的按揭贷款。

按揭保险的背景

没有保险公司担保的情况下,香港的银行最多只会批出六或七成按揭给购买香港物业的买家,如果要申请八成至九成的按揭计划,俗称高成数按揭,就需要买成功购买按揭保险,银行才会审批按揭申请。

按揭保险计划早在1999年已经推出,在2019年之前,只适用于600万以下的住宅物业(按揭保险旧制),450万元以下的物业最高可以借9成(上限为360万元),而600万元以下的物业则最高可以借8成(上限为480万)。

2019年10月,香港政府放宽首置人士的按揭成数,俗称“林郑Plan”。 在“林郑Plan”之下,800万元以下的物业最高可以借9成,1,000万元以下的物业则最高可以借8成。到了2022年进一步放宽,购买按揭保险下可申请最高八成按揭贷款的楼价上限由1,000万元提升至1,200万元,首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限则会由现时800万元提升至1,000万元,此修订被称为“波叔Plan”或“财爷Plan”,也被称为按揭保险新制。

2023年7月,政府进一步放宽按揭保险,3,000万以下单位均可申请按揭保险。

2023年9月,楼花按揭保险的再一次放宽,1,000万以下最高按揭成数同样可借高达9成按揭。修订将适用于2023年9月22日或以后签订临时买卖合约的自住物业的相关楼花按揭。

申请按揭保险资格

  • 物业只可以自住,不可以出租!
  • 不一定要首次置业,第二层楼证明自住可申请按保,但要交较高保费
  • 有破产纪录或被质疑资金来源有机会不获批
  • 物业价值符合下列要求

何时需要申请按揭保险

根据现行政策,大部份楼价均可选择“新按揭保险”,1,000万元或以下的物业,最高按揭保险成数为9成,1,000万至1,125万物业,最高按揭成数升至8至9成(贷款上限900万),1,125万元以上至1,500万元的物业,最高按揭保险成数升至8成,1,500万至1,715万为7至8成(贷款上限1,200万),1,715万至3,000万元最高按揭成数为7成。

而600万元以下物业,则可选择80%按揭(旧按保)、或90%按揭(新按揭);400万元以下物业则可选择90%按揭(新按保)、或90%按揭(旧按保)。

最高可以申请的按揭成数

  • 楼价:
    • 1,000万或以下:最高90%
    • 1,000万以上至1,125万元以下: 80%-90%、贷款额上限900万元;
    • 1,125万以上至1,500万元: 80%
    • 1,500万元以上至1,715万元: 70% – 80%、贷款额上限1,200万元 ;
    • 1,715万以上至3,000万元 :70%
    • >3,000万元 :50%
  • 非首置人士最高8成
  • 楼花即供不能用按揭保险新制
  • 房协二手指定屋苑:不限楼价可做9成
  • 村屋:最高8成半
  • 转按涉及套现:楼价600万或以下最高8成
  • 转按甩发展商二按:最高8成,不限楼价
  • 联名物业甩名:最高8成
  • 单名转单名:最高9成
  • 换楼先卖后买,未完成出售旧物业前,最高8成

判断自己用新制还是旧制

一般来说,旧制度的保费是比较便宜的,但要求的按揭金额和成数上限就严格得多,所以首先借贷人可以在下面判断自己属于新制还是旧制,符合旧制按保要求,需要时以下条件

假如物业价值400万或以下

  • 借9成或以下 > 旧制

假如物业价值400万以上至450万

  • 借360万或以下-> 旧制

假如物业价值450万以上至600万

  • 借8成或以下 -> 旧制

按揭保险收费

贷款人知道自己的贷款额属于按揭保险新制度还是旧制度后,就可以按自己的身份查看以下其中一个表,便知道需要计较的保险费,当中的百分比表示按揭贷款额乘该百分比就是按揭保费。

一按即看按揭保险最新收费表

按揭保险收费(一次付清)

浮息按揭保险范围

年期

首置人士(占贷款额百分比)

70% 以上至 85% 按揭成數

10

0

15

0

20

0

25

0

30

0

70% 以上至 80% 按揭成數

10

0.50

15

0.60

20

0.76

25

0.83

30

0.92

70% 以上至 85% 按揭成數

10

0.86

15

1.02

20

1.25

25

1.35

30

1.41

70% 以上至 90% 按揭成數

10

1.25

15

1.48

20

1.79

25

2.03

30

2.16

 

缴交按揭保费方法

按揭保费总额计算出来少则数万,多则可以是二、三十万,所以除了可以选择在按揭开始时一次过缴清保费外,也可以选择摊分为按揭年期去清还。不过要留意,这样会增加每月供款,因为要通过每月供款比率测试和压力测试,所以借贷额会减少。

也可以选择每年续保,但收费贵得多,除非借贷人有信心两年内会取消按揭保险。详尽的每年支付保险费收费表

申请程序

签了临时合约后,买家可到银行做按揭,如借超过 7成,银行会主动提你和帮你申请按揭保险,部份银行会先批核按揭,才把申请表交至按保公司,部份银行则先等按保批核后,才会批核按揭部份。按保公司和银行会分别为申请进行批核,需时约2个星期。

申请所需文件

一般来说,申请按揭保险会需要以下文件:

  • 身份证副本
  • 住址证明
  • 公司雇佣合约副本、近3个月粮、近3个月出粮户口月结单
  • 若入息属于浮动收入,需提供6个月粮单
  • 其他债务证明,如按揭贷款信及近 3 个月供款证明
  • 其他按揭的贷款信及近3个月供款纪录

最后,按揭保险公司大约需要1个星期时间批核

香港有多少间按揭保险公司?保费是否一样?

总共有两间,分别是香港按揭证券有限公司(HKMC)和QBE,两间公司按保保费一样,基本上你不用也不能选择,因不同银行已经选择了用边一间,而且两间公司都不会影响你的利息和现金回赠。所有银行均可透过HKMC购买按保,个别银行亦可于QBE购买。惟一般情况下,客人不能自选按保公司,银行会随机把申请人派去HKMC或QBE。

计算自己最多可以买到几贵的楼 – 港置按揭计算机

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