新手买楼很多时候会以银行估价作为标准。不同住宅、不同楼层单位有不同的特性，有些主观因素在银行估价上不一定会有反映，只能作参考。有时候低于估价未必值得买，而估价不足亦有可能是优质靓货！
一般来讲，银行估价主要是根据几项指标来评定，最重要的是该楼盘其他单位的近期成交，其次是附近楼盘质素类似的单位最新成交，另外亦会考虑单位情况、流通量、整体经济及楼市表现，例如利率走势、经济变化等，还有银行的商业策略。究竟什么情况下银行估价会有偏差呢？
情况1：屋苑成交量少
屋苑成交是银行估价的重要参考因素。如果某个住宅楼盘流通量高，例如一些老牌大型屋苑太古城、沙田第一城等，在楼市畅旺时，银行估价会比较高，甚至出现估价比成交价高出一截的情况。而一些小型住宅、单幢楼，由于成交量较少，可能几个月才有一次成交，银行估价未必会紧贴最新市况，导致估价偏低。因此很多投资者喜欢在旧区寻宝，有机会遇上估价偏低的情况，然后用偏低的估价去同卖家议价，以促成交易。不过，需要提醒新手买家，由于未必有足够的经验，所以很难自己判断一个单位是否被低估；再者，估价偏低亦会导致按揭不足，有机会多付一笔首期。
情况2：不同楼层景致差异
假如某楼盘有一个8楼单位银行估价600万元，那么36楼的同类单位值多少钱呢？
用网上估价系统会发现，每高一层就会贵2、3万元，到36楼或会贵80万，而在楼市旺盛之时价格相差更大。而实际情况却不一定有那么大的差距。比如有些情况，楼层低的单位面向马路、后巷，而高楼层可以眺望山海景等辽阔景致，那高楼层自然贵的合理。但有些情况，同一栋大厦无论8楼还是38楼都是望对面的楼宇，那么差别就很小了。假设8楼单位可以近望园景，景观相对比38楼好，实际买38楼的成交价格或会低于估价，因为买家会觉得不值得贵80万。
情况3：单位现状各异无法衡量
每个单位的情况不同，包括景观、装修、是否含家电等，这些主观因素都不会在估价上有所反映。例如有些楼盘20楼B单位有全海景，同一楼层同户型的D单位只能侧望少量海景，那么这两个单位在实际买卖中价钱很可能相差数10万，而估价上则无区别。又比如同一个单位，是否带有豪华装修、包含名牌家电，还是单位破旧漏水，估价上价钱都是一样，而在实际买卖成交价中则会与估价有偏差。
情况4：住宅发展前景
银行估价是相对客观的资料，因此类似住宅发展前景这类较为抽象的因素亦不会在估价中有所反映。比如如果是10年前买入西营盘站、何文田站周边，这些地方当年旧楼多、没有商场、交通不方便等，而今时今日由于地铁站的开通及社区建设，区内的楼盘都以倍数跑赢大市。银行估价一般以目前的资料作参考，而很少考虑发展前景，因此当估价偏低时，又可以成为买家议价的法宝！
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