【业主备忘】2024卖楼流程最新懒人包

不少业主开始考虑是否是个放卖的好时机。但当中流程并不比买楼来得简单,仍然有不少窍门或者伏位需要打醒十二分精神。今天我们来了解一下,放卖二手楼的整个流程及注意事项。

卖楼程序

放盘

业主可以自行出售单位,或委托地产代理(即放盘)或透过拍卖会出售。若打算委托地产代理放盘,紧记要委托持牌的地产代理,并跟代理签订《地产代理协定》,签署协定时须注意以下事项:

  • 协议的有效期
  • 佣金及缴付佣金的时间
  • 所选择的委托形式是“非独家代理”还是“独家代理”,若委托形式属独家代理,即使你透过另一地产代理出售物业,该独家代理也可能向你收取佣金
  • 所选择委托代理只代表你,还是同时代表你和置业人士,若是后者,该代理须如实告知双方,并向双方披露从另一方收取的佣金数额或比例。

买卖方式

卖方可直接和买方交易,但双方通常都会委托地产代理,并经过以下阶段进行交易:

  1. 卖方找地产代理/地产经纪出售物业(即“放盘”),而买方找地产代理搜寻合适的物业。双方均可委讬超过一间地产代理;
  2. 买方睇楼,并与卖方或其地产代理讨价还价
  3. 卖方与买方就已选定的物业签订临时买卖合约,该临时合约通常由地产代理提供,而买方亦同时要缴付临时订金(俗称“细订”)
  4. 卖方与买方各自委托事务律师。卖方律师草拟正式买卖合约,由买方律师审核,双方透过律师就合约条款达成协议后,便会签订正式买卖合约,买方亦同时要缴付加付订金(俗称“大订”)
  5. 完成交易当日(交楼日),卖方交付物业予买方,而买方须缴付楼价的余款。买方律师草拟转让契,由卖方律师审核,双方签订转让契

卖楼

签署临时及正式买卖合约

临时买卖合约

若与买家就单位的售价达成共识,买卖双方会签署临时买卖合约。这是一份具有效力及具约束力的法律档,买卖双方必须依从。若任何一方未能完成交易,可依据临时买卖合约追讨赔偿。

临时买卖合约必须包含若干条款,例如:物业的地址和售价、临时订金(细订)数额、加付订金(大订)数额、何时签署正式买卖合约、交易完成的日期等。以下连结详列临时买卖合约一般包含的条款。

正式买卖合约

正式买卖合约由律师根据早前签订的临时买卖合约草拟,用作取代临时买卖合约,包含更详尽的条款。你可在正式合约里加入特别条款,而这些特别条款不得跟临时买卖合约有所抵触。

业主必须和买家坦诚的事

作为业主,必须向买方披露物业的产权负担,例如:

  1. 政府所发出的“清拆违建工程的命令”
  2. 拖欠管理费
  3. 楼宇的维修工程
  4. 未清还的按揭款项
  5. 关于物业的诉讼

虽然地产代理或买方可以透过土地查册获得以上资讯(如产权负担已在土地注册处登记),不过,为确保出售过程顺利,以及避免日后出现纠纷,卖方最好预先跟买方披露有关资料,保障自己的利益。

另外,卖方也有责任向买家披露楼宇的潜在欠妥之处,这些潜在欠妥之处是买家在正常检验单位的情况下未能察觉的。

卖楼有时也要交税

额外印花税

如果卖方或转让方买入有关物业后,于 24 个月或以内转售或转让,而交易又非获豁免,便须缴纳额外印花税。

“额外印花税”的计算方法如下:–

物业交易的代价款额或物业市值(以较高者为准)x适用税率;

(i)如物业持有期为6个月或以内,税率为20%;
(ii)如物业持有期超过6个月但在12个月或以内,税率为15%;
(iii)如物业持有期超过12个月但在24个月或以内,税率为10%。

另外,《税务条例》第14条规定,任何人士在香港经营行业、专业或业务从而获得于香港产生或得自香港的所有利润,除由出售资本资产所得的利润外,均须课缴利得税。

《税务条例》第2条订明行业包括属生意性质的所有投机活动及项目。要决定物业买卖是否构成生意性质的投机活动,须从纳税人及第三者搜集有关资枓,包括买卖物业的背景、动机、财务安排、运作情况、交易的频率以及持有物业时间的长短等,根据有关事实判断该项交易是否属于生意性质的投机活动而须课税。

也就是说,当你的卖楼被认为是生意性质的投机活动时,便需要向香港政府交利得税。

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影响楼价的因素有很多,包括物业的地理位置、建筑品质、房屋结构、楼龄、管理、生活配套设施等,总之要对物业进行全方位的评估,方可定下一个最好的价钱。

事实上,疫情阴霾下,有急于出货的业主减价,力求吸引部份准买家承接。不过,要成功出货,其实不一定要疯狂减价,反而减价会令人错觉单位是否有问题,想在市场快速出售,除了减价之外,其实还有其他技巧可以参考。

地产代理可帮手分析

首先,业主可以向地产代理了解,比较下同时期同区内同类单位的平均售价来衡量自身物业的价格,最后分析当前二手市场的供需情况,确定一个合理的价格区间。当然,一个优秀的地产代理在整个放售乃至交易过程,都可以给到业主专业的指导意见,他们懂得如何推销单位的优点,同时提供正确的定价建议,并告知业主应怎样出价及还价,这些技巧都能增加物业的卖出机会,让你出售物业事半功倍。

当然,业主如想物业以一个理想的价钱出售,放售前就要做足功夫,最基本的是,移除杂物,全屋打扫,让单位变得整洁之余,同时增加空间感,总之有瑕疵就适当改善下,尽量将单位不如意的地方最小化,避免买家以需要花费庞大开支去翻新单位为由而压低楼价。

单位洁净 增加胜算

业主还可以向地产代理拒绝接货的买家,了解一下不购买的理由,看看是价格问题还是物业本身的问题,会从他们的口中得到一些值得参考的建议,令你更清楚应集中处理哪个地方。

此外,业主对于墙壁有裂缝或是其他地方有显眼小瑕疵,可以进行适当油漆工程作修补;若是单位采光较差,可以全屋刷白墙;若是单位通风较差,可以多放一些绿色植物等,都可以令单位感觉更洁净美观,安排买家睇楼前更先聘请钟点进行一次全面清洁。

的确,卖楼最令人头疼的就是如何为物业定价。不少业主都对如何定价比较迷茫,于是就直接跟随市场价格来定价,但每间物业的状况不同,若是单位自带靓装修兼且楼龄新,那么同样的售价就卖低了;若是条件较差,就没人会买,因此,定价一定要尽量精准。

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