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对“楼市新鲜人”或资深投资者而言，入市买楼前必须做足功课。随着政府于 2024 年全面“撤辣”，以及 2026 年最新《财政预算案》对豪宅物业税率的调整，印花税架构已变得相对简单。为了让你准确计算买楼开支（包括印花税、佣金、律师费等），本文总结了 2026 年最新的物业印花税资料。
2026年物业印花税三大核心变动
在进入细节前，买家必须留意与过往几年最大的三大分别：
全面撤辣： 额外印花税 (SSD)、买家印花税 (BSD) 及新住宅从价印花税 (NRSD/DSD) 已于 2024 年 2 月成为历史。现在不论是首置、换楼、非永久居民或公司名义买楼，均统一采用“第二标准税率”。
上车盘利好： 由 2025 年起，印花税 $100 的适用楼价上限已由 300 万元提升至 400 万元，大幅减轻上车族负担。
豪宅税上调（2026最新）： 为体现“能者多付”，2026/27 年度财政预算案宣布，由 2026 年 2 月 26 日起，价值 超过 1 亿元 的住宅物业，其从价印花税率由 4.25% 上调至 6.5%。
一）住宅物业从价印花税 (AVD) — 2026年最新税率表
现时住宅物业买卖统一按“第二标准税率”征收（除 1 亿元以上物业外）。以下是 2026 年 2 月 26 日后生效的最新税阶：
| 物业价值或代价 (以较高者为准) | 2026年最新税率 (住宅) |
$4,000,000 或以下 | $100 |
$4,000,001 – $4,323,780 | $100 + 超出 $4,000,000 款额的 20% |
$4,323,781 – $4,500,000 | 1.5% |
$4,500,001 – $4,935,480 | $67,500 + 超出 $4,500,000 款额的 10% |
$4,935,481 – $6,000,000 | 2.25% |
$6,000,001 – $6,642,860 | $135,000 + 超出 $6,000,000 款额的 10% |
$6,642,861 – $9,000,000 | 3.0% |
$9,000,001 – $10,080,000 | $270,000 + 超出 $9,000,000 款额的 10% |
$10,080,001 – $20,000,000 | 3.75% |
$20,000,001 – $21,739,120 | $750,000 + 超出 $20,000,000 款额的 10% |
$21,739,121 – $100,000,000 | 4.25% |
$100,000,001 – $109,574,470 | $4,250,000 + 超出 $100,000,000 款额的 30% |
$109,574,471 或以上 | 6.5% |
实战例子：
例子 A（细价盘）： 买入 390 万元的屯门上车盘，印花税仅需 $100。
例子 B（中价盘）： 买入 800 万元的将军澳两房单位，印花税为 800万 x 3% = $240,000。
例子 C（超级豪宅）： 买入 1.5 亿元的山顶独立屋，印花税为 1.5亿 x 6.5% = $9,750,000（较 2026 年前增加了约 337 万）。
二）那些已消失的“辣招税”
为免混淆，请买家留意以下税项在 2026 年的状态：
额外印花税 (SSD)：已撤销。 现在买入物业后随时转售，均无须再向政府支付楼价 10%-20% 的惩罚性税项。
买家印花税 (BSD)：已撤销。 非香港永久性居民或公司名义买家，现在享有与香港永久居民相同的税率（见上表）。
新住宅从价印花税 (NRSD)：已撤销。 买入第二套或以上住宅物业，不再需要支付 7.5% 或 15% 的划一税率，同样按上表税阶计税。
三）非住宅物业（工、商、舖、车位）
2026 年，非住宅物业继续按“从价印花税第 2 标准税率”计税，但要注意的是，2026 年预算案的 6.5% 豪宅税仅适用于住宅物业。非住宅物业即使价值超过 1 亿元，目前最高税率维持在 4.25%。
车位优惠： 由于车位大多低于 400 万元，印花税同样只需 $100。
四）近亲转让与联名甩名
在 2026 年全面撤辣的环境下，透过近亲转让“甩名”以恢复首置身份的需求已大幅减少，因为买入多层物业的税率已与首置一致。不过，若涉及印花税税阶边缘（例如透过部分业权转让将成交价压在 400 万以下以支付 $100 税金），税务局仍会关注是否属于“一系列交易”以追收差价，买家须咨询专业意见。
五）FAQ 常见问题
Q1: 非香港永久居民现在买楼要交多少税？
A: 与香港人一样。只需按上述“住宅物业从价印花税表”计税。例如买入 600 万物业，只需交 2.25% 印花税（$135,000）。
Q2: 几时要交印花税？
A: 买家须在签订“正式买卖合约”后 30 天内缴交。律师通常会在签署正式合约时提醒买家准备支票，并代为处理打厘印程序。
Q3: 迟交印花税有罚款吗？
A: 有。迟交 1 个月内罚 2 倍；1 至 2 个月罚 4 倍；超过 2 个月罚 10 倍。如非故意延误，可申请部分豁免，但需书面解释。
Q4: 买一手居屋如何计印花税？
A: 一手居屋计算印花税时，并非按折让后的买入价，而是按房委会提供的“估值”计算（通常介乎买入价与市价之间），买家应预留充足预算。
香港置业温馨提示：
2026 年税制虽趋简化，但针对 1 亿元以上的高额交易有新税率。建议入市前，先联络我们的物业顾问或使用香港置业官方 App 的“印花税计算机”获取精确数字。
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