I) 什么是按揭？

贷款分为无抵押贷款和抵押贷款，按揭是属于有抵押贷款的一种，是借款人向贷款机构申请贷款并以房屋作为抵押物的一种贷款方式。当借款人购买房屋时，如果无法或不想立即支付全部费用，可以向银行或其他贷款机构例如发展商或财务公司申请按揭贷款，以物业作为抵押物向贷款机构贷款购买房屋。按揭贷款一般会按照一定的利率和期限进行计算，贷款人需要每月向贷款机构支付一定的还款金额。如果贷款人无法按时还款，贷款机构有权将其担保物（即该物业）出售以偿还贷款。

II) 按揭申请人类型

申请按揭之前，首先要知道自己是属于哪一种类型的申请人

首置按揭

“首置”这个身份在香港非常重要，因为有机会做到“九成按揭”。“首置”身份，意思是现在或申请按揭时未持有任何香港住宅物业，如果之前曾经拥有物业但已经出售也符合资格。如果是换楼客，即卖出原有物业再买入新物业，因为新例未规定换楼之间要隔多久，只要确保卖楼交易完成，便可以即刻买入新楼，亦算是首置。

2019年按揭保险改制后，拥有“首置”身份可以购买的范围大幅放宽，由购买600万以下可以做80%按揭，变成购买1000万以下的住宅物业时最高可以做到90%按揭(不适应于楼花)，1000万至1125万可以做到最多900万按揭。

非首置按揭

非首置人士指的是已有物业在身（不论自用或收租），计划买第二层物业的人士，或者是本来有为其他业主做担保的人。非首置人士不能申请按揭保险，所以要求的首期一般对会比较高，而且在基本供款入息比率和压力测试时都有较严格的要求，一般要提高10%的门槛，所以入息要求有机会大幅度提升，投资客置业前需要特别留意。

自雇人士／无固定收入人士按揭

自雇人士或无固定收入者申请按揭，其身份主要仍然由“首置／非首置”人士划分。疫情后，不少人转了工作模式为Freelancer或者做了Digital Nomad，由于没有固定稳定收入，银行会因风险较高的原因作出更严格的审批。但只要能提供较长时间(半年以上)的现金收入等证明，在通过压力测试后，大多数银行依然会批出按揭，但成数可能会较低，一般情况下也不会批出9成高成数按揭。

银行职员按揭

很多大银行其中一个吸引之处就是低息员工按揭(Staff Mortgage)，除了利率比坊间的按揭Plan较低外，有些银行可以借足100%物业价值为按揭金额，按揭上限通常以某个月薪倍数为上限，例如月薪100倍等。除了银行，部分大公司、公营机构也有提供类似机会。部分公务员按揭按揭提供的供楼津贴的发放方式也可以计算在入息之中，变相提高了每月收入水平，详情可以向相关部门查询。

III) 按揭物业种类

好了，知道自己属于那一种类型的按揭申请者之后，便可以了解不同物业的按揭有和不同

楼花/新楼/一手楼住宅按揭

以往任何情况下楼花(未落成的新楼)不能做9成银行按揭！即使是用了按揭保险及符合成数上限的资格，楼花按揭最高只能做8成按揭，若需要9成按揭，在购买新楼楼花时一定要选择“建期”(待楼宇落成后，才开始供款的楼花)供款计划，或直接买已经落成的“现楼”。至于“建期”按揭的成数上限和月入要求和二手楼按揭相同。

按揭证券有限公司于2023年9月22日宣布修订按保，将楼花住宅物业与已落成住宅物业看齐。加大力度放宽按揭，将俗称“茂波PLAN”的首置按揭保险计划范围扩大至楼花物业，无疑为新盘市场带来好消息，相信有利于新盘交投，市场购买力将会进一步倾向新盘市场。

楼花住宅物业与已落成住宅物业看齐，即1,000万港元或以下的楼花最高按揭保险成数为9成；1,000万港元以上至1,500万港元最高按保成数为8成；价格为1,500万港元以上至3,000万港元的最高按保成数为7成。相信新措施下，新盘买家有更多付款方法选择，并预期选择即供付款上车的买家会增加。

想知道最抵的按揭计划，可以参考我们集团的子公司经络按揭转介网站，并使用其免费服务。

二手楼住宅按揭

2023年7月7日按揭保险更新之后，若购买按揭保险，购买3000万以下的住宅物业都可以做到高成数按揭，非首置人士最多可以做到9成(也需要视乎按揭金额)，如果是首置人士，购买1000万以下的住宅物业可以做到9成按揭。想知道最抵的按揭计划，可以参考我们集团的子公司经络按揭转介网站，并使用其免费服务。

若不购买按揭保险而申请人是首置身份，1500万或以下的住宅物业可以做到最高70%银行按揭，1500万以上至3000万做到60%，3000万以上50%。若入息来源来自香港以外，上限扣减一成；以公司名义购入或非自助用途，上限扣减一成；若不是以入息批核来申请按揭，而是用资产净值批核，不论物业价值多少，按揭成数上限为50%。

若申请人不购买按揭保险而申请人不是首置身份，上述所有情况下，按揭成数再减一成。

居屋按揭

一手居屋按揭由政府担保，即使借足 9 成，亦不用购买按揭保险和免压力测试。

“白居二”是“白表居屋第二市场计划”的简称，“白表”即未拥有公屋、未能以绿表申请居屋的申请人士，“第二市场”的意思是二手市场。政府于 2017 年起将“白居二”计划每年恒常化，让资金并非很充裕的香港永久居民可以用“免补地价”的价钱购入二手市场上的居屋楼盘。至于已补地价的居屋买卖就当私人物业去处理。

用白表资格购买一手居屋或“白居二”计划，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不过，“白居二”要留意政府担保的年期，或未能做到25年。如果楼盘的楼龄超过二十年，要有心理准备银行未必批出最高成数及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年还款期，而可能只有六成按揭及更短的还款期，详情可以查看白居二按揭一文。

居屋按揭疑问

村屋按揭

一般银行在批出村屋按揭条款时，大致和私楼分别不大。1,000万元或以下的村屋物业，也能申请按揭保险，不过按揭成数上限会比一般二手私楼底，400万元至800万元的村屋，首置客最高可造85%按揭，800万元至900万元，最高仍可造85%按揭，但贷款上限为$720万元；900万至1,000万元，最高按揭成数为80%，贷款上限为800万元。而非首置客则最高承造80%按揭。

但注意有几类村屋不接受按揭保险申请，包括楼花、1905年集体官批已被占用的村屋的旧屋地和由祖先或族堂留下予后人的村屋(祖堂地)，这几类村屋最高只能申请60%按揭。

查询最新村屋按揭利率和优惠

唐楼按揭

唐楼一般楼龄都有几十年，所以未必可以借足30年，虽然可以购买按揭保险，但因为很多唐楼质素通常比较差，所以银行一般只会批出6成的按揭成数。建议购买前，先向我们集团子公司经络按揭的专业人员查询最新的情况。

银主盘按揭

所谓“银主盘”，原理是原业主未能偿还物业贷款，而被借贷方（多为银行，下称银主）入禀法院，没收作为抵押品出售，令按揭申请人可偿还债务，银主盘通常售价较市价便宜，不过成交期通常较短，而且业权有机会比较混乱，所以买家必须留意更多细节才好决定，详情可以留意【上会迷思】银主盘可承造按揭吗？。

车位按揭

车位按揭金额虽然一般比住宅按揭少，但条款比较严格。申请车位按揭时没有其他按揭物业在身，按揭成数最多为60%；如有，最高车位按揭成数会再扣减一成。其还款年期最长达15年。供款与入息比率上限为40%，在压力测试下的上限为50%。不过，如果申请人购买住宅物业时是连车位购买，向银行申请按揭贷款时可以包括车位去申请，若成功批核，车位按揭年期与私人楼宇相近，最长可承造30年。

工厦/商厦/铺位按揭

工厦/商厦/铺位单位按揭同样比住宅按揭审批条款严格。申请非住宅项目按揭时，借款人最高只可造50%按揭；如已经有其他任何类型的物业按揭或担保，最高按揭成数会再扣减一成，最长可承造20年。不过，目前适用于住宅的额外印花税（SSD）及买家印花税（BSD），均不适用于工厦。只有非住宅物业的累进式从价印花税(AVD)才适用于工厦，税率最高为8.5%。

IV) 申请按揭程序

1. 避免估值不足问题，签合约签先向经络按揭或银行做物业估价
2. 签署临时买卖合约
3. 尽快向约至少3间银行申请按揭贷款，简单一点想一次过申请可以找经络按揭帮手
4. 递交以下文件：临时买卖合约、借款人和担保人(如有)之身份证副本、工作证明、最近三个月的收入证明 (如粮单、银行月结单或存摺等，非固定收入人士需要递交更详尽记录)、最近年度的税单或报税表
5. 银行审批按揭，需要时间通常为2个星期到1个月
6. 比较并选择条款最适合的银行，并前往银行签贷款条件信作实
7. 银行会向你的律师楼致函，通知律师准备按揭契
8. 在交易日前，买家和担保人 (如有) 到律师楼签署按揭契据及银行要求的其他文件
9. 律师行知会银行，银行会将贷款交予律师行安排送交卖方，交易便告完成
10. 银行会发放按揭的现金回赠
11. 银行寄上还款过程表，通知客户每月供款之本金、利息及结余等详细资料

V) 按揭保险

按揭保费收费

若以最长按揭年期30年计算，一次付清的按揭保险费介乎贷款额的4.35%至5.29%。

600万以下住宅物业

例如600万的物业，做9成按揭，还款期30年， 按揭保险费 ＝ 600万＊90%＊4.35% = $234,900。可以分30年还，每月按揭大约多$1,000。

600万以上至1200万或以下住宅物业

例如800万的物业，做9成按揭，还款期30年， 按揭保险费 ＝ 800万＊90%＊5.29% = $380,880，。可以分30年还，每月按揭大约多$1,600。

通常按揭保险都有提供折扣优惠，介乎30%至40%不等，所以实际供款数字还比上述少

VI) 压力测试和供款与入息比率（DTI）

压力测试是金管局对银行的风险监管措施，要求按揭申请人在按揭息率增加2厘的情况后，供款与入息比率不得高于月入60%，确保借款人即使在利息上行时，也能有足够负担能力应付楼价。

在认识压力测试前，首先要知道供款与入息比率的概念。供款与入息比率是指每月按揭供款与每月入息的比例，例如每月按揭供款为20000元，每月入息为40000元，供款与入息比率便是50%。

按揭申请人的每月供款不得高于月薪60%只是压力测试的基本的准则，事实上会受多项因素出现转变，包括按揭情况、收入来源、物业自用与否等。 

VII) 按揭成数上限表

申请人于香港已持有一或以上任何形式按揭上限一般会减10%

购买按揭保险计划之下（只适用于住宅物业

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VIII) 按揭利率是多少？

现时香港银行的按揭利率在世界来说算是非常低的，在经历加息周期后，大部分按揭计划基本按揭利率低于4%。

绝大部分的香港按揭计划都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一个每天都浮动的利率。Hibor Plan计划每月的按揭息率都不同，每月以参考日的Hibor rate为基准加一个固定息率去计算，例如现时最抵的银行按揭计划为HIBOR+ 1.3%，假设该月参考日Hibor为1.2%，该月的按揭利率会变成2.5%。

由于Hibor在机会间中升至很高1997年亚洲金融风暴时，隔离利率曾经升至300%)，所以Hibor Plan都会加设一个上限，会以P-rate (Prime rate) 最优惠利率减某一个固定息率去计算，例如当Prime rate是5.625%时，若按揭计划的上限为P-2.5%时，上限就会是5.625% – 2.5% = 3.125%。

如果Hibor为3%，Hibor+1.3% = 4.3%超过上限3.125%，该月的按揭息率将会以3.125%介绍。

P-plan的P则指Prime，Prime rate最优惠利率就通常几个月甚至几年先会改变一次。P plan计划相对简单一点，会以Prime rate为基准减一个固定利率去计算，现时的最优惠利率(大P)为5.625%，现时最抵的P按计划为P-2.5%，所以上限为3.375%。

IX) 应该选择按揭专介/中介吗?

选择是否使用按揭专介或中介需要考虑个人需求和情况，按揭专介/中介可以提供相关的专业知识和帮助，例如帮助搜寻最合适的按揭方案、协调与银行间的沟通、为您处理申请程序等。此外，按揭专介/中介可能有更好的谈判技巧，能够为您谋取更优惠的利率和条件。

然而，使用按揭专介/中介必须小心选择，一些不良的中介要求顾客支付费用，有些就只好将顾客转介给少数自己相熟的银行。其实在香港有多见大机构都提供免费的中介服务，例如经络按揭转介，成立超过23年，和全香港所有银行都有合作关系，协助批核贷款额超过万亿，顾客获得95%批核率，成功批核更有额外超市礼券。

Q&A常见问题

按揭贷款可以提早还款吗？

通常按揭贷款是可以提早还款的，但提早还款可能需要支付违约金或手续费，具体根据合约而定。

按揭贷款出现逾期怎么办？

如果在还款期限内无法按时还款，你应该及时联系银行进行延期或协商还款计划。逾期会导致金融记录不良，影响信用评分和未来申请贷款的可能性。

什么是“呼吸Plan”?

近年楼价高企，在2019年林郑Plan推出时，金管局对按揭成数非常严谨，例如600万以上只能借6成，变相要240万以上，而且申请人还要有足够高的入息与按揭比率，和压力测试。

发展商为了加快新盘销情，透过旗下的子公司向置业人士直接提供按揭，额度高达楼价八成以至九成，对买家的收入要求也不及银行般高，有些计划要求非常宽松，所以衍生了所谓“呼吸plan”，意思是有呼吸的人申请也可获批的超高成数按揭，这些计划甚至不问申请人的收入情况。

不过要留意，发展商按揭通常首两、三年会比较低息，但之后的利率便会大幅提升，若本身条件太差，未能转按至银行，便需要继续挨高息贷款。

为何要转按？

最直接原因是有其它银行提供更低按揭利率。

不过就算按揭利率一样，甚至新计划轻微提高， 转按是可以取得银行提供的现金回赠，可占贷款额的 1% – 2.5%，例如银行B提供现金回赠2%，如果将本来在银行A的500万按揭转按至银行B，就已经得到10万现金！所以其实好多人每两、三年(过了罚款期)就会做一次转按。

除了赚物现金回赠外，若物业升值，便能“套现”，借出更多钱。假设物业买入时价值 600 万元，做 6 成按揭，贷款额为 360 万元，当中尚余 300 万元未供。过几年后，物业现时估值为 800 万元，同样以 6 成按揭计算，最新可批之贷款额提升至 480 万元。 这个情况下，透过完全将物业转按，借款人可利用新借入的 480 万元来偿还原有按揭余额（即 300 万元），多出的 180 万元可以提取，套现成流动资金。

如果借款人原本是借高成数按揭，购买了按揭保险，物业升值后，所借贷款额不变，贷款额占物业价格的比重使相对减少，有机会毋须再购买按揭保险。 这样的话，借款人可以申请保费退款，首年申请的话可退回 40%、两年 25%、三年 15%。如申请人的个人资金不足以偿还整笔按揭贷款，可以透过完全将物业转按，使用新承造银行批出的贷款额，偿还原有按揭，从而得到保费退款。 

发展商按揭揭通常首两、三年会比较低息，但之后的利率便会大幅提升，所以贷款者尽可能都应该转按至银行。

有更多问题，欢迎联络我们的按揭专员

现有私人贷款和信用卡会影响按揭申请吗？

会，而且计算入息时会将先减去每月私人贷款和信用卡贷款的供款才计算，令可以借贷的金额大幅减少。至于对于信用卡一笔过的欠款，例如单次签帐，只要对方已经还清欠款，银行并不会计入压力测试。不过，如果以信用卡分期还款或借取私人贷款，银行便会将之计入压力测试。

假设按揭申请人月入3万，如果手上有100万首期，在没有其他额外借贷情况下，供款30年下，可以借到317万而符合供款与入息比率及压力测试。但如果每月要还款3千元，可以借到的钱就大幅减少至264万。

可以借私人贷款做首期吗？

不能，原因如上一条问题的解答。

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有更多问题，欢迎联络我们的按揭专员

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