在 2026 年的按揭市场，“甩按保”（除去按揭保险）已成为不少业主优化资产配置的重要一步。随着金管局早前将银行按揭成数上限划一放宽至 7 成（70%），业主只需将按揭余额降至楼价的 70% 即可申请“甩名”，比以往的 60% 门槛更易达标。
本攻略将教你如何利用这新常态，取回保费回赠并解锁物业的出租权限。
什么是“甩按保”？
当你购买物业时，若按揭成数超过 7 成（以往为 6 成），便需要透过按揭证券公司（HKMC）申请按揭保险（MIP）。
所谓“甩按保”，就是当你的未偿还贷款额低于物业现时估价的 70% 时，你可以向银行申请转为“一般按揭”，从而剔除按揭保险。
2026 年“甩按保”两大诱因：
赚取保费回赠（Refund）：若在提款后 3 年内甩保，可取回最高 40% 的已缴保费。
解锁出租权限（关键！）：按保条款严格规定物业必须“自住”。一旦成功甩保并转为 7 成按揭，你便可合法将物业出租（需通知银行），由自住楼变身收租资产。
黄金期：把握“3年退保窗”
按揭保险设有退保机制，只要你在首 3 年内成功清还按揭保险下的贷款（透过转按或平手转按），即可申请退回部分保费。
甩保时间（以提款日起计） | 可退回保费百分比 |
|---|---|
第 1 年内 | 40% |
第 2 年内 | 25% |
第 3 年内 | 15% |
第 3 年后 | 0% |
注意： 退保申请需时，建议在限期届满前 3 个月 开始办理转按手续。
2026 新制优势：由 60% 变 70%
这是 2026 年与旧版攻略最大的分别。
旧制（2024 年前）： 你需要将 LTV（按揭成数）降至 60% 才能甩保。
2026 新常态： 银行基本按揭上限已提升至 70%。
例子说明： 假设你 3 年前以 800 万 买入单位，借了 9 成（720 万）。 现时楼价估值维持 800 万 不变。
旧制下： 贷款额需降至 480 万（60%）才可甩保，你需要偿还 240 万 本金。
新制下： 贷款额只需降至 560 万（70%）即可甩保，你只需偿还 160 万 本金。
结论： 新制下，靠“供楼扣减本金”或“楼价轻微升幅”来达成甩保的难度大幅降低。
如何执行？“甩按保”三部曲
第一步：确认估价与余额
登入网上银行查看目前的 “未偿还按揭余额”(Outstanding Balance)。
向银行或按揭转介公司查询物业的 “最新估价”。
计算公式： 贷款余额 ÷ 最新估价 < 70%？
如果答案是 YES，恭喜你，可以随时行动！
第二步：选择途径（转按 vs 原行）
转按（Refinance）：
将按揭转至另一间银行。这是最常见做法，因为新银行通常会提供 现金回赠（Cash Rebate），这笔钱往往能抵销律师费有余。
注意：2026 年大部分银行仍设有罚息期（通常 2 年），请确保旧按揭已过罚息期，否则罚息可能高于退保回赠。
原行甩保（Partial Release）：
直接向原属银行申请剔除按揭保险。
好处：省却律师费及繁复手续。
坏处：没有转按的现金回赠，且部分银行行政处理较慢。
第三步：申请退保
一旦新按揭提取（Drawdown），旧按揭结清，你便可填写 “按揭保险退款申请表”。
一般需透过原按揭银行代为呈交予 HKMC。
支票通常会在审批后 2-3 个月内寄出。
常见陷阱与 Q&A
Q1: 楼价跌了，还能甩按保吗？ A: 可以，但难度增加。如果楼价下跌，你需要补钱（偿还部分本金）令 LTV 降回 70% 水平。 例子：800 万买入，借 720 万。现估值跌至 700 万。70% LTV = 490 万。你需要将贷款还至 490 万才能甩保。
Q2: 甩保后可以立刻出租吗？ A: 理论上可以。当你的按揭不再涉及按揭保险，且成数在 70% 或以下，只需签署银行的“出租同意书”（Consent to Let）并可能需由“自住利率”调整至“出租利率”（视乎银行条款，现时两者差异已收窄），即可合法出租。
Q3: 罚息期未过，值得提早甩保吗？ A: 数学题。
收益： (已缴保费 × 退款 %) + (转按现金回赠)
成本： (旧银行罚息) + (律师费)
若收益 > 成本，即使未过罚息期也可考虑，但通常建议过了罚息期（一般 2 年）与退保限期（3 年）之间的 第 25-36 个月 进行最划算。
专家贴士： 如果你的目的是为了出租，即使过了 3 年拿不到退保回赠，只要 LTV 降至 70%，仍建议尽快甩保，以免因“偷鸡出租”违反按保条款而被 Call Loan（收回贷款）。