香港楼价高企,若果有意置业但负担能力不足,部分人会选择买入唐楼自住或收租。唐楼一般位于旧区,楼龄较高,而且没有设升降机,入场费较吸引,若“豪装”唐楼出租更有机会得到理想的收租回报。不过业主买入唐楼前宜份外留意四大风险:按揭、估价、僭建及维修。
- 楼龄影响按揭
唐楼可承造最高9成按揭,但由于银行普遍以75年减楼龄或人龄计算最长按揭还款年期,以较低者为准。举例而言,若申请人30岁,唐楼楼龄55年,银行只会批出75减55,即20年按揭还款年期,按揭年期缩短,即意味借款人的每月还款额会增加,按揭申请人入息要求亦会较高,准买家宜计算好入息能否通过压力测试才作入市决定。
- 若估价不足或需“抬钱上会”
唐楼质素较参差,而且市场成交疏落,参考个案较少,银行估价取态较保守,加上若唐楼楼龄偏高,有机会未能估足价。业主的开价通常比银行估价高,买家可以货比三家,以寻找估得较高的银行。若果估价与业主的开价相距太远,承造按揭成数未如理想,买家有机会要“抬钱上会” ,预备更多资金应付额外首期。
- 留意僭建及钉契问题
另外,不少唐楼都有僭建问题,例如更改厨房间隔、天台加建玻璃屋等,当屋宇署发现物业有僭建,一般会发出清拆令,要求业主限期内清拆,同时物业会被钉契。买家买入前可自行查册,了解物业是否涉及清拆令等命令。
若物业被钉契,银行不会批出按揭,不过只要如期清拆僭建物,并向屋宇署申报,署方检查后再申请取消钉契及取得满意纸。向银行出示满意纸后,一般会获批按揭。
- 留意维修费责任进属
购入唐楼时若物业正在进行维修或翻新,原则上由原业主支付有关费用。不过若未有在临时买卖合约上列明费用由谁承担,有机会最终买家需要支付。有关维修事项资料可到屋宇署网页查阅物业维修通告或维修令。
对上车客而言,唐楼售价的确吸引,不过这类物业一般风险较高,需多加注意,若有疑问,建议准买家寻求地产经纪或律师帮助,保障自身利益。