什么是二按？
“二按”即是第二按揭，可以分为两大类。第一类是买楼时，就算有银行借出按揭“一按”，但准买家依然不够钱比首期，这时可以选择申请向财务公司申请“二按”，并以该物业作为抵押品。第二种是购买物业后，因为资金周转问题，将物业再按给提供“一按”银行的财务机构，很多时更涉及违反规则的问题。
就第一种“二按”举例，例如Lawrence只有三百多万，但想买1500万的物业(通常是新楼)，银行最多批出960万按揭金额，这个时候Lawrence找到财务公司，借出250万，刚好够比首期和印花税等支出。
另一种情况是申请者有足够首期资金，但未能通过压力测试，例如Lawrence本来已经有540万现金给首期，加上银行提供的960万按揭，已经足够购买该1500万的物业，但因为Lawrence的收入不足以通过银行“一按”的月供收入比率，所以需要借低一点成数的按揭，比如银行只能提供750万的首期，因为每月供款减少，所以符合月供收入比率要求，这个时候Lawrence尚欠150万，就有需要申请“二按”。
申请二按需要通知一按银行吗？
因为“二按”是在“一按”以上的高成数按揭，会增加提供“一按”的银行的风险，而且银行却受制于金管局，所以如果申请高成数“二按”的买家，必须先取得到一按银行同意才可成立，变相也要通过加息两厘的压力测试。更重要一点，就是银行在计算压力测试时，是会采用“二按”的最高息部份，并上调2%作为基准。
何谓发展商按揭
“发展商按揭”通常也是此类“二按”的一种，例如上述例子中Lawrence只有300万现金比首期，但想买1500万的物业(通常是新楼)，银行最多批出960万按揭金额，这个时候发展商有机会透过旗下子公司的财务机构让Lawrence申请贷款，以填补首期不足的部分(240万)。
但不一定所有“发展商按揭”都是“二按”，有时这些财务机构审查按揭时可以非常宽松，买家可在免入息证明下承造整个按揭。避开银行的压力测试要求，被称为“呼吸PLAN”，意思是说逢有呼吸的人都可以借到按揭。以上述例子为例，假设Lawrence的月薪不足以通过960万的按揭贷款的压力测试，发展商的财务机构直接借出1200万给Lawrence，这种情况下，“发展商按揭”已经变成“一按”。
发展商按揭的坏处
发展商为了做生意，通常会将按揭分为两至三部分，首两年以贴近银行的低按揭息率计算还款金额，在蜜月期后，按揭利率会大幅飙升，例如加到P+1厘，即6.5%甚至更高，如果业主在这个时间未能将整笔贷款额转移至传统银行承造按揭(转按)，每月供款将会大幅增加(通常超过一半)，很多业主难以承担，最终导致放弃物业。
何时可以转按至银行
为避开高息，业主会于低息期过后将贷款转按至银行，称为“甩二按”，但新楼业主只能于入伙后，才可以申请转按，因为新盘楼花向银行申请转按，需要于收楼后才能提取贷款，而通过按揭保险公司审批时，申请人需要提交“自住证明”，但未入伙又何来“自住证明”呢?留意返，按保公司不接纳发展商的满意纸和入伙通知书，为有效自住证明。故此，只可以入伙后2至3个月左右方可申请。
提取二按风险
坊间不时出现业主断供以致物业沦为银主盘的新闻，当中不少个案是因业主过度承造多重按揭所致，更有业主未经一按银行同意下，擅自将物业抵押给其他财务机构，以借取额外按揭贷款，甚至出现三按、四按等。
就算能供款，有关行会严重影响个人信贷风险，而且未得银行同意，擅自抵押同一物业以取得二按是违约做法，银行一旦发现物业有违约“二按”，宽则要求借款人提供另外的抵押、增加担保人，或提高按揭利率，严则要借款人立即全数偿还二按贷款。
二按的监管
由财务公司提供的按揭贷款不受金管局规管，毋须跟从政府订立的成数上限。但由于财务公司互相之间也许并不知道对方的存在，做成清盘时也不够还贷款。
所以金管局推出了各项方案让从事按揭业务的认可机构有效地管理风险，如“正面按揭信贷数据库”及“电子提示服务”，以便认可机构能有效地查核及揭发违规“二按”。
信贷资料机构环聯TU管理的“正面按揭信贷数据库”于2011年4月率先推出，新造按揭之借贷人申请按揭时，需要签署按揭申请资料的同意书，以授权从事认可机构查阅申请人（借款人、按揭人及担保人）现存之按揭贷款资料。
而为了加强全面性的按揭贷款风险管理，2017年第一季，金管局要求认可机构在处理新造按揭贷款时，使用土地注册处所提供的电子提示服务，如认可机构获得业主的书面同意，每当有涉及物业再按揭或押记文件提交给土地注册处办理注册时，土地注册处会向业主以及该物业的一按银行发出电子提示讯息。
若客户拒绝签署“正面按揭信贷数据库”及“电子提示服务”的同意书，银行会对客户进行较审慎的贷款准则，如降低其按揭成数、调高按揭息率，甚至拒绝批出贷款等。而业主在未获得一按银行的同意下，擅自将物业再抵押给其他财务机构，以借取额外按揭贷款，银行会收到电子讯息通知，通知该业主已违反按揭契据条款，以及将会按照实际情况采取相应行动，如调高按揭息率、要求借款人偿还部分贷款或提供更多抵押品或担保人等，藉以加强银行业的信贷风险管理及稳健性。
为何近年申请二按个案减少？
主要由于政府推出按揭保险计划，让买家透过缴付保费取得高成数按揭，楼价 $1,200万或以下物业，最高按揭成数调高至8至9成，首置买家甚至毋须通过压力测试。相比之下，财务公司二按的吸引力或减退。
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