在香港买楼，除了筹集首期，最令准买家头痛的莫过于“过按揭”这一关。许多人以为只要首期足够，银行就一定会批出贷款。然而，按揭审批的核心其实在于你的“供款能力”，而衡量这一能力的核心指标，就是 供款与入息比率（Debt Servicing Ratio，简称 DSR）。
自 2024 年政府宣布全面撤辣及金管局调整按揭政策后，虽然“压力测试”已暂时告一段落，但 DSR 依然是银行审批按揭时的“金科玉律”。本文将由 香港置业 的专家为你深入剖析 DSR 的定义、计算方法、影响因素，以及提升按揭获批机会的实用秘诀。
1. 什么是 DSR（供款与入息比率）？
供款与入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR） 是指借款人每月还债开支占其每月收入的百分比。简单来说，银行需要透过这项数据，确保你在支付房贷后，仍有足够的资金维持日常生活，避免因负担过重而违约。
DSR 的计算公式：
DSR = (每月按揭还款额 + 其他债务每月还款额) / 每月总入息 x 100%
💡 香港置业提提你： 这里的“债务”不仅包括你正在申请的这份按揭，还包括你名下所有的信用卡分期、私人贷款、车辆贷款，甚至是为他人担保的按揭供款。
2. 最新政策：DSR 的审批标准
根据现行金管局的指引，大部分情况下的审批标准如下：
A. 自住物业（且无其他按揭在身）
基本 DSR 上限：50%
这意味着你的总债务每月供款，不能超过你每月总收入的一半。
B. 非自住物业或已有其他按揭（例如购买第二套房）
基本 DSR 上限：40%
如果你本身已有一份按揭，当申请第二份按揭时，银行会自动收紧要求，以降低潜在的违约风险。
C. 收入来源于香港以外地区
通常情况下，若借款人的主要收入并非来自香港，DSR 上限可能会被下调 10 个百分点（例如自住物业的 DSR 上限会由 50% 降至 40%）。
3. 深入拆解：影响 DSR 计算的关键因素
要准确估算自己的贷款额度，你必须了解银行是如何定义“入息”与“债务”的。
1. 入息的定义
并非所有收入都能 100% 被银行采纳计算：
固定薪金： 最受银行欢迎，通常只需提供近 3 至 6 个月的粮单及税单即可全数计算。
佣金 / 奖金： 属于非固定入息，银行通常会取过去 6 个月甚至 1 年的平均值，并有机会以折扣计算（如打 8 折）。
租金收入： 如果你已有物业出租，租金收入一般可计算在内，但通常会先扣除约 30% 作为开支估算（即只以 7 折计算入息）。
津贴： 并非所有津贴都会被计入，例如交通津贴、通讯津贴等，需视乎雇佣合约条款及不同银行的内部准则。
2. 债务的定义
各类贷款： 除了按揭供款，银行会将你的私人贷款、车会供款全数计入每月债务。
信用卡欠款： 即使你习惯每月只还最低还款额（Min Pay），或是做了免息分期，银行亦会将相关的每月还款额严格计算在内。
4. 香港置业专家教路：4 招优化 DSR 提升获批机会
如果在计算后发现自己的 DSR 处于边缘甚至超标，准买家可以采取以下策略：
清还卡数及私人贷款： 准备申请按揭前几个月，尽量结清手头上的信用卡分期及其他中小型私人贷款，以减低每月的“其他债务”金额。
增加担保人： 如果个人入息不足以过关，可考虑加入直系亲属作为担保人，将双方的入息合并计算，瞬间做大“分母”。
准备充足入息证明： 对于自雇人士或收入不稳定的买家，应提早最少半年整理好公司审计报告、税单及银行流水帐（Bank Statement），给予银行充足信心。
拉长按揭年期： 考虑在允许的范围内申请较长的按揭年期（最长可达 30 年），以摊薄每月的供款额。
结语
买楼是人生大事，了解并掌握 DSR 的计算，能让你在按揭路上少走许多冤枉路。香港置业 拥有经验丰富的专业团队，我们除了为你搜罗全港优质笋盘，更能为你提供准确的物业估价及按揭转介服务，助你轻松通过银行审批，早日实现置业梦！