施政报告及五年规划楼市重点｜即时更新

更新时间：2026年9月16日14:10

🏗️ 供应与北都

• 北都大增供应： 目标截至2030年累计产出约 900公顷熟地；未来五年产出土地可提供逾 7万伙房屋容量及约 100万平方米经济楼面容量，不代表相关楼面全部在期内落成。
• 九个新发展区陆续启动： 首四个已动工区域涉及约 800公顷；牛潭尾土地平整及基建工程于 2027年上半年启动，并由 2028年年底起陆续产出熟地。
• 近期熟地进度： 截至2025/26年度，北都累计产出约 120公顷熟地；2026/27及2027/28年度致力合共再产出不少于 200公顷。
• 全港土地储备： 2027/28至2036/37年度预计产出约 2,500公顷熟地，当中约 1,400公顷预计于2027/28至2031/32年度产出。
• 北都项目提速： 北都项目环评程序目标缩短至约 15至20个月，并推进片区开发、审批改革及《北部都会区发展条例》。
• 住宅面积升级： 北都新私营住宅项目将逐步提高单位面积要求；公营及资助出售房屋亦会逐步增加室内面积及较大单位比例。

🏠 公营及资助房屋

• 公营房屋供应高峰： 由2027/28年度起计五年，公营房屋平均每年落成逾 35,000伙，较本届政府上任时相应五年增加约 73%。
• 简约公屋提前完成： 全数约 30,000伙目标于 2027年3月31日前落成；简约公屋属过渡性房屋，不应全部视为永久公营房屋供应。
• 轮候时间缩短： 公屋综合轮候时间现约 4.8年，目标于2026/27年度降至 4.5年，并预期于2030/31年度进一步降至 4年以下。
• 居屋首期门槛降低： 由下一期居屋销售计划起，有新生婴儿嘅白表家庭申请者最高按揭成数提升至 95%，理论上首期可低至楼价 5%；实际贷款仍须符合正式资格及按揭安排。
• 资助房屋增加流转： 2022年至2025年首次入伙嘅指定资助出售房屋单位，转让限制年期缩短至 10年；不代表可无条件在公开市场出售。
• 善用公屋存量： 打击滥用公屋所收回嘅单位，涉及相当于约 105亿元新建公屋成本效益；该数字不等同政府已节省或可重新动用嘅现金。

📈 置业、教育与租务需求

• 生育家庭置业减税： 合资格家庭在生育前一年或后两年内购买住宅，可获减免最多 2万元印花税；措施须待修例通过后生效。
• 三大北都大学城： 新田、洪水桥及打鼓岭大学城总体规划面积逾 1,000公顷，当中校园区约 300公顷。
• 院校及科研规模扩大： 教资会资助研究院研究课程学额将由约 7,200个逐步增至2030/31学年 9,600个；实际住宿需求视乎院校分布及宿舍供应。
• 学生宿舍新市场： “城中学舍计划”已有 41宗申请获确认资格，涉及约 10,800个宿位；有关数字属预计容量，不代表全部已落成或投入营运。政府亦会于2026/27财政年度推售首幅学生宿舍用地。
• 国际招生扩大： 2026/27学年，教资会资助大学计划在内地及海外举办逾 160次招生活动；活动次数不等同新增学生人数。
• 毕业生留港安排延续： 相关大湾区校园毕业生纳入“留港／回港就业安排”嘅试行安排延长两年，有利合资格毕业生留港就业及延长租住周期，但不代表所有毕业生自动取得两年居留。
• 交通提升可达性： 洪水桥站、北环线支线及港深西部铁路可改善北都区内、跨境及机场方向连接，但部分项目仍处于规划或研究阶段。

🤖 创科、文化与商业物业

• AI产业扩展： 十家大型保险公司承诺在港设立 AI卓越中心，金融、医疗、法律及中小企亦加快应用AI；实际办公面积、选址及新增职位数量尚未公布。
• AI人才培训： 至2028年首季推出逾 200项培训课程及活动；另一项18个月技能提升计划预计惠及至少 4万名雇员，但不等同新增4万个AI职位。
• 五大研发机构： 布局包括生产力局、应科院，以及微电子、AI及生命健康三所研发院；微电子研发院已于2024年成立，AI研发院已成立并预计于 2026年内开始运作，生命健康研发院目标于 2026年内基本完成筹建。
• 创科园区提供需求基础： 河套、新田科技城、科学园及数码港可支持实验室、研发办公及人才住宿需求，但实际影响视乎企业进驻、人手规模及办公模式。
• 文化设施增加人流： 古洞北拟建国家发展成就博物馆，目前仍属筹划阶段；西九演艺中心预计 2027年启用，可支持周边零售、餐饮、酒店及商业活动。
• 知识产权产业化： 政府推进知识产权融资、专利审查、专利代理规管及专业培训，主要间接支持创科、文化及专业服务业办公需求。

2026年《施政报告》及香港首个五年规划，为未来数年的土地、房屋、教育、创科、交通和医疗发展订出较具体方向。当中，北部都会区供地、公营房屋落成量、北都大学城、学生宿舍及生育家庭置业支援，均可能逐步改变住宅供应和地区住屋需求。

不过，政策目标不等于即时市场供应。阅读相关数字时，必须分清楚 规划容量、熟地产出、项目动工、楼宇落成和正式入伙。本文按政策进度及物业市场范畴，完整整理主要措施及其潜在影响。

第一部分｜北都供地、大学城、交通及跨境发展

北部都会区是五年规划的重要发展引擎。住宅、科研、教育、医疗和产业项目会分阶段推进，市场焦点将逐步由远期概念转向实际供地及工程进度。

一、北都住宅及经济用地供应

2030年熟地产出目标

政府目标截至2030年，在北部都会区累计产出约 900公顷熟地。

楼市观察：
北都将成为香港中长期住宅、产业和公共设施用地的重要来源。不过，“熟地”是指土地已具备较成熟的发展条件，不代表住宅、商厦或公共设施已经建成。

未来五年房屋容量

未来五年产出的北都土地，预计可容纳超过 70,000个房屋单位。

楼市观察：
这是土地的可建住宅容量，而不是五年内必然落成或推出市场的单位数量。实际供应仍受批地、设计、施工和入伙时间影响。

经济楼面容量

同期土地预计可提供约 100万平方米经济楼面容量，支援创科、商业、专业服务及其他产业。

楼市观察：
经济楼面有助北都建立就业基础，减少新区完全依赖跨区通勤。但相关需求要到企业及机构实际进驻后，才会逐步转化为办公、零售和住宅需求。

北都私人住宅面积

政府会逐步提高北都新私营住宅项目的单位面积要求。

楼市观察：
北都新盘的户型可能向较宽敞及家庭化方向发展。不过，实际面积仍要视乎个别地契条款、规划要求及发展商设计。

公营房屋室内空间

未来筹备落成的出租及出售公营房屋，将逐步增加室内楼面面积。

楼市观察：
政策反映公营房屋规划开始由单纯增加数量，逐步转向兼顾人均居住空间及长期生活需要。

资助出售房屋增加大单位

北都新建资助出售房屋会提高较大单位的比例。

楼市观察：
有关安排可增加多人口家庭及长期自住家庭的选择，亦可能改善资助房屋市场以小型单位为主的情况。

二、北都大学城整体发展

北都大学城由 新田、洪水桥和打鼓岭三个片区组成，整体规划面积超过 1,000公顷，其中校园区合共约 300公顷。

发展概念并非只兴建校舍，而是把高等教育、科研、产业、人才、住宅及社区配套整合，形成职住学相对接近的新发展区。

楼市观察：
未来住宿需求可能来自学生、教职员、科研人员、医护人员及企业雇员，但人口不会一次过进入市场。实际需求要视乎院校进驻、宿舍落成、职位数量及交通配套。

三、新田大学城及牛潭尾发展

政府会在未来五年推进新田大学城的基础建设，重点范畴包括：

• 医学教育
• 生命健康科技
• 人工智能
• 机器人技术
• 微电子
• 其他新兴产业

科大医学院及医教研医院

未来五年将启动香港科技大学医学院，以及牛潭尾综合医教研医院的建设。

楼市观察：
项目有望带来医学生、教职员、研究人员和医护人员的住宿需求。不过，“启动建设”不代表相关设施可在五年内全面落成及投入服务。

铁路站周边发展

校园及相关发展区涵盖未来北环线新田站和牛潭尾站附近土地。

楼市观察：
如铁路、医院、大学及产业设施按计划推进，两个站区有机会形成教育、医疗、创科和住宅的综合发展节点。

联动河套及新田科技城

新田大学城会与新田科技城及河套香港园区协同发展，推动跨境科研和产学研合作。

河套香港园区的国际临床试验所已投入运作，并设有生物样本库。“河套学研壹号”预计于2026年年底落成，定位为大学城的早期旗舰项目。

香港赛马会慈善信托基金亦拨备 30亿元，支持兴建综合教学科研大楼。

楼市观察：
科研平台和大学设施可为区内建立早期就业及人流，但住宅需求规模仍要视乎机构聘用人数、宿舍供应和实际营运时间。

四、洪水桥大学城及产业带

洪水桥大学城会在2026年启动校园用地分配，并于年内邀请专上院校申请建设校舍，目标支持部分院校在 2027至2028年率先进驻。

洪水桥片区定位包括：

• 智能制造
• 应用型专上教育
• 国际人才培育
• 高端专业服务
• 科技及企业发展

大学城亦会与下列产业设施联动：

• 洪水桥产业园
• 企业及科技园
• 流浮山数码科技枢纽
• 元朗创新园
• 香港微电子研发院
• 元朗南先进建造业园区

楼市观察：
洪水桥有机会较早出现学生、教职员及技术人才需求。教育和产业设施结合，亦可减少区内住宅完全依赖市区就业的情况。

港铁屯马线洪水桥站预计于 2030年启用。新站有助改善大学城、产业园和周边住宅的交通连接，但楼市影响仍要视乎实际工程及通车时间。

五、打鼓岭大学城

打鼓岭大学城会加入艺术、生态及蓝绿发展元素，并预留长远战略发展空间。

片区可支援：

• 新兴产业
• 先进建造业
• 传统产业升级
• 新型工业
• 文化艺术及教育用途

有关用地预计由 2030年起陆续产出。

楼市观察：
打鼓岭属较后期发展区，短期影响主要来自规划预期。真正的住宅及租务需求，要待土地平整、交通、院校和产业项目逐步落地。

六、学生宿舍及校园融资模式

政府会加快北都大学城学生宿舍建设，并容许院校透过不同方式筹集资金，包括：

• 运用院校储备
• 发行债券
• 市场集资
• 政府贷款
• 免收或减免地价安排

楼市观察：
多元融资可加快校园及住宿设施落地，但亦要考虑院校财务负担和项目营运能力。

城中学舍计划

“城中学舍计划”已有 41宗申请获确认资格，涉及约 10,800个宿位。

这些数字代表相关申请涉及的预计容量，不表示所有项目已获最终批准、完成改装或正式营运。

楼市观察：
商厦改装或重建作学生宿舍，可活化部分商业楼宇，同时承接部分私人住宅租务需求。

专用学生宿舍用地

政府计划在 2026/27财政年度推售首幅学生宿舍用地。

楼市观察：
专用土地可为发展商和宿舍营运商开拓新型投资市场，学生住宿供应亦可由商厦改装扩展至全新发展项目。

非本地学生住宿守则

直资学校界将制订非本地学生住宿设施营运实务守则，涵盖住宿环境、卫生、安全和舍监安排。

守则主要针对直资学校及未成年非本地学生的住宿管理，不应与大专学生宿舍制度混为一谈。

七、北都交通及社区配套

政府会推进多项道路及铁路工程，包括：

• 北都公路新田段
• 十一号干线南端青龙大桥
• 北环线支线
• 新皇岗口岸铁路连接
• 港深西部铁路香港段
• 港深西部铁路向南延伸研究
• 洪水桥站
• 新田站
• 牛潭尾站

楼市观察：
交通网络完善可提高北都与市区、机场及深圳之间的可达性。但部分项目仍处于研究、规划或前期工程阶段，买家不宜把远期交通概念视为现有配套。

15分钟生活圈

北都规划会推动“15分钟生活圈”，把住宅、学校、医疗、工作地点、零售和康乐设施尽量设置于较短出行距离内。

楼市观察：
这种发展模式可提升新区生活便利度，但成效取决于社区设施能否配合居民入伙时间同步落成。

新界北医院联网

政府计划由2027年起筹建新界北医院联网。

楼市观察：
医疗网络可改善北都生活配套，并可能带来医护、行政及相关专业人员的住屋需求。

八、跨境通关及智能基建

政策提出争取延长陆路口岸通关服务时间，并提升大湾区人员及货物经香港流通的便利程度。

楼市观察：
如通关时间延长，新界北及口岸附近地区的跨境通勤条件可能改善，但实际影响仍要视乎口岸安排、交通容量和工作人口。

算力及通讯基建

政府亦会推进：

• 大湾区算力基础设施互联
• 超大规模智能算力集群
• 粤港澳算力出海合作枢纽
• 6G网络研究和新型通讯基建
• 智慧城市相关设施

楼市观察：
相关政策可增加数据中心、高规格产业楼面及科研设施需求，但算力设施本身不一定直接带来大规模住宅人口。

九、建造业资格及技术合作

香港将推动大湾区建造业专业资格互认，并研究建立技术工人及技术人员的共同标准。

其他合作方向包括：

• 促进工程人才跨境流动
• 把香港工程标准及管理模式引入大湾区
• 采用国家先进建筑技术
• 引入新型建筑物料
• 提升大型基建和房屋施工效率

楼市观察：
相关安排可为北都住宅、铁路、医院和大学城工程补充技术人力，但实际效果取决于认证、工资、牌照和执行机制。

十、跨境数据及电子身份

政府将研究完善跨境数据管理和治理协作，包括：

• 金融科技数据共享
• 电商及数字贸易数据流通
• 医疗数据安全使用
• 电子健康纪录跨境流动
• 大湾区资讯基建标准化
• 粤港澳电子身份互认
• 数字政府服务衔接

楼市观察：
措施可提升跨境居民及企业使用服务的便利度，强化北都生活圈及商业功能。不过，电子身份互认等安排仍处于探索阶段。

第二部分｜公营房屋、熟地、㓥房及置业措施

这部分政策较直接影响基层住屋、公屋轮候、居屋入场门槛及资助房屋流转。

十一、地区康健及基层医疗

政府力争在五年内基本完成全港十八区地区康健中心的建设，服务对象将扩展至：

• 长者
• 妇女
• 初生婴儿
• 慢性病患者
• 有心理及精神健康服务需要的人士

地区康健中心会加强基层、第二层及第三层医疗服务之间的连接，并提供癌症筛查和慢性疾病管理。

楼市观察：
医疗服务改善可提升家庭及长者较集中地区的宜居程度，但对住宅价格及成交量的影响主要属间接。

十二、医院及数字健康网络

政府会有序推展第一个医院发展计划下的工程。公立医院病床数目目标于2031年增加至约 35,000张，手术室数目则增至约 360间。

同时，政府将推行“医健通＋”，整合资助医疗计划，并建设覆蓋全港、连接大湾区的数字健康网络。

楼市观察：
医院扩建可增加医护、行政和相关服务职位。数字医疗则主要改善跨区和跨境使用医疗服务的便利度。

十三、㓥房及“简朴房”制度

政府目标在2030年内基本解决住宅大厦劣质㓥房问题，并落实“简朴房”制度。

分间单位须逐步符合安全、消防和卫生等法定要求。不符合标准的单位需要改善，否则可能不能继续出租。

楼市观察：

• 劣质㓥房供应可能逐步退出市场
• 受影响住户对公屋、简约公屋及合规租盘的需求可能增加
• 业主或须承担改装及合规成本
• 部分成本可能反映于租金
• 最终影响取决于过渡期、执法方式和替代住屋供应

十四、简约公屋落成进度

全数约 30,000个简约公屋单位，目标于2027年3月31日或之前落成。

供应方式包括：

• 组装合成建筑法
• 改装空置校舍
• 使用短中期土地
• 分阶段完成项目

简约公屋租金低于传统公屋，主要服务轮候公屋并居于㓥房或环境欠佳住所的家庭。

楼市观察：
简约公屋可在短期内增加过渡住屋选择，但并非永久公营房屋。政策重点亦会逐步转向编配、入住率、营运和社区配套。

十五、公营房屋落成量

2026/27至2030/31年度，整体公营房屋建屋量约为 196,000个单位。

这项数字包括简约公屋，不应全部表述为永久公营房屋。

由2027/28年度起计五年，公营房屋预计平均每年落成超过 35,000个单位，较本届政府上任时相应五年的平均落成量增加约 73%。

楼市观察：

• 公营房屋进入较高供应周期
• 新屋邨集中落成的地区会增加人口
• 区内交通、零售及社区服务需求可能上升
• 部分㓥房及低价私人租盘需求可能受到分流

落成数量不等于所有单位可在同一时间编配入住，实际影响仍视乎验收、入伙和社区配套。

十六、公屋轮候时间目标

目前公屋综合轮候时间约为 4.8年。政府表示，过去四年轮候时间缩短超过一年，一般公屋申请住户数目下降超过30%。

未来目标如下：

楼市观察：
轮候时间下降可减少部分家庭长期租住㓥房或低价私人住宅的需要，但结果仍受新申请数量、建屋进度和编配效率影响。

十七、全港熟地储备

2027/28至2036/37年度，全港熟地产量预计约 2,500公顷。

其中约 1,400公顷预计于2027/28至2031/32年度产出。

楼市观察：
较多土地安排在前五年产出，有助为其后住宅、产业和公共设施建立土地储备。不过，熟地数量不能直接当作楼宇落成量。

十八、古洞北文化地标

政府正筹划在古洞北设立国家发展成就博物馆，展示国家在科技、文化、体育及其他领域的发展。

康乐及文化事务署正与中国国家博物馆等机构协调。

楼市观察：
大型文化设施可增加区内活动及旅游人流，改善公共设施完整度。但项目仍在筹划阶段，确实选址、规模、工程及启用时间尚待公布。

十九、AI协助公营房屋规划

香港房屋委员会将提升AI和“智筑目”项目管理平台的应用，以分析：

• 地形及山势
• 景观
• 风向
• 日照
• 土地布局
• 建筑物配置

有关技术预计由2027/28年度起应用于所有新项目的规划工作。

楼市观察：
AI可协助改善公屋项目布局、采光及通风，但不代表所有使用AI规划的项目会在2027/28年度动工或落成。

二十、自动驾驶及交通接驳

运输署已发出 9个自动车先导牌照，超过 60辆自动车在不同地区测试。

政府计划在2026年内接受个别项目的商业营运申请，并推动“航天走廊”自动驾驶运输系统。

其他安排包括：

• 西九龙站至机场快线九龙站的自动车服务，预计2027年第二季启用
• 研究自动车在新发展区的接驳用途
• 试行跨境自动车经港珠澳大桥行驶

楼市观察：
自动车可改善大型交通枢纽和新发展区的“最后一公里”接驳，但实际路线、班次及商业模式仍待审批。

二十一、三大创科园区

香港创科园区形成北、中、南三个主要布局：

北部

以河套香港园区及新田科技城为核心。河套香港园区已于2025年年底开园，逐步由建设进入营运。

中部

香港科学园约有：

• 1,800间企业
• 16,000名科研人才

科学园亦与大埔、元朗及将军澳创新园联动。

南部

数码港已支援超过 2,400间企业，累计有 29间园区企业上市。

香港整体约有：

• 20间独角兽企业
• 5,200间初创企业

楼市观察：
创科园区可支援实验室、办公及人才住宅需求，但企业数目不代表同等数量的新公司或住宅人口。实际影响取决于聘用规模、办公模式和企业选址。

二十二、大学科研及院校扩容

“大学城筹划及建设组”会提升为“大学城建设及发展委员会”，并加入非官方专家成员，加强教育、科研、产业及土地统筹。

研究课程学额

教资会资助研究院研究课程学额将由约 7,200个，逐步增加至2030/31学年的 9,600个。

博士奖学金

香港博士研究生奖学金计划名额由每年 400个，逐步增至2029/30学年的 550个。

知识共享及科教基金

由2027/28学年起，每年额外提供 2,000万元支援知识共享。

由2029/30学年起，“科教创新基金”每年提供 4,000万元，推动高等教育界应用AI及新兴科技。

楼市观察：
研究生及科研人才增加可支持宿舍和院校周边租务，但新增学额不代表所有学生均在北都就读或在私人市场租楼。

二十三、国际学校及直资学校

政府计划于2027年批出北都或其他地区的土地，用作发展国际学校。

目前确实选址、办学机构、学额及落成时间尚未完整公布。

另外，已有 48所直资学校获接纳参与“直资扩容”计划，并由2026年9月起陆续录取新海外学生。

楼市观察：

• 国际学校可提高外来人才家庭对相关地区的接受程度
• 非本地中小学生可能带来寄宿及家庭租务需求
• 未成年学生住宿须配合监护、舍监和安全规管
• 并非所有参与计划的学校都会提供宿舍

二十四、人才政策及住宅需求

政府将研究在人才清单加入更多AI应用相关人才类别，并放宽获指定公营机构支持的初创科企经营者在高端人才通行证计划下的续签要求。

合资格经营者可获豁免提交部分公司收入证明，但不代表申请会自动获批。

其他政策包括：

• 新增短期培训签证类别
• 扩展“特邀人士入境便利计划”
• 覆蓋更多中亚及中东国家
• 支援科研、商业及专业交流

楼市观察：
人才续签安排可延长部分专业人士及家庭的住屋周期。短期培训及商务活动则较可能支持酒店和服务式住宅需求。

二十五、演艺学院及文化地产

香港演艺学院会在柴湾扩充临时校舍，长远亦计划在北都兴建第二校舍。

西九演艺中心预计于 2027年启用，并设有四个表演场地。首间内地艺术品拍卖行亦于2026年进驻西九。

楼市观察：
文化设施可增加学生、教职员、观众及旅客人流，较直接支持：

• 酒店
• 餐饮
• 零售
• 展览场地
• 艺术品保管
• 拍卖及文化专业服务

对住宅市场的影响则相对间接。

二十六、楼宇大维修及物业管理

政府正研究由独立专业机构“代办”楼宇大型维修，可能涵盖：

• 统筹招标
• 审核承办商资格
• 监督工程
• 处理突发事件
• 系统化跟进投诉

楼市观察：
制度有助减少业主立案法团处理大型工程的行政和技术压力，亦可提高透明度。

不过，“代办”不等于政府代付工程费。业主原则上仍须承担维修成本，大额开支仍可能影响旧楼成交、估值及按揭安排。

二十七、北都近期熟地进度

截至2025/26年度，北都累计产出约 120公顷熟地。

政府致力在2026/27及2027/28年度合共再产出不少于 200公顷熟地，并全面启动北都九个新发展区。

楼市观察：
北都开始由长期规划进入执行阶段。往后较值得观察的指标包括：

• 熟地实际产量
• 基建动工时间
• 土地批出情况
• 住宅落成量
• 企业及院校进驻
• 人口迁入速度

二十八、首四个已动工新发展区

目前已开展工程的主要新发展区包括：

1. 古洞北／粉岭北
2. 洪水桥／厦村
3. 元朗南
4. 新田科技城及河套相关地区

四个区域合共涉及约 800公顷土地。

楼市观察：

• 古洞北及粉岭北较早增加住宅和公共设施
• 洪水桥可与大学城、产业园及铁路发展联动
• 元朗南可承接元朗及洪水桥的发展外溢
• 新田及河套将集中创科、医疗和高等教育用途

二十九、牛潭尾新发展区

牛潭尾会成为第五个启动工程的新发展区。

土地平整及基础设施工程预计在 2027年上半年展开，并由 2028年年底起陆续产出熟地。

楼市观察：
牛潭尾可与新田大学城、科大医学院、综合医教研医院及未来北环线牛潭尾站形成协同效应。

不过，熟地产出只代表土地可逐步进入发展阶段，不等于医院、校园或住宅会在同一时间建成。

三十、其余新发展区法定程序

政府计划：

• 2026年启动流浮山新发展区法定规划程序
• 2027年为打鼓岭超过200公顷优先发展地带启动法定程序
• 2027年启动凹头及部分马草垄新发展区法定程序

打鼓岭优先发展地带包括部分大学城土地。

楼市观察：
这些地区现阶段主要处于规划程序，短期市场影响以预期为主。实际供应仍要经过规划、收地、补偿、平整、基建和批地。

三十一、片区开发及多元土地模式

洪水桥／厦村首个片区开发项目已于2026年8月批出。政府最快在2026年年底于粉岭北推出第二个片区开发试点。

其他措施包括：

• “按实补价”先导计划
• 灵活批拨土地
• 容许业权人交回土地抵销部分应缴地价
• 引入私人资本
• 以产业导向方式发展土地

楼市观察：
片区开发有助同步推进基建、住宅及产业设施，但亦涉及私人融资、市场承接、收地补偿及责任分配风险。

三十二、规划及工程审批改革

由财政司副司长领导的“规划及发展工作组”将协调相关审批程序。

改革方向包括：

• 运用数码平台缩短工务工程审批约3至6个月
• 把新铁路项目建筑图则首次审批时间减至约30日
• 为私人发展项目订立审批时限
• 设立个案上呈机制
• 采用框架采购
• 引入承建商早期参与模式

楼市观察：
审批提速可提高工程时间表的可预测性，但单一审批环节缩短，不代表整个住宅或铁路项目的完成时间会按相同比例下降。

三十三、公营房屋建筑成本优化

政府会调整经验证的岩层承载力设计参数，减少不必要的地基工程量。

有关措施预计可为北都公营房屋工程节省约 14亿元建造成本。

楼市观察：
这项措施主要改善地基设计和建造效率，不代表削减住宅面积或建筑质素。14亿元亦不等于已有同额现金可直接拨往其他房屋项目。

三十四、环境评估程序提速

政府会扩大应用“香港环境数据库”，整合超过 200项环境数据，并利用AI支援环境规划和评估。

一般环评程序目标由约36至48个月缩短至约 15至24个月；北都项目的目标处理时间约为 15至20个月。

楼市观察：
环评时间缩短有助住宅、铁路及产业项目较快完成前期研究，但仍须符合环境及法定要求。

三十五、北部都会区发展条例

政府争取在2026年内通过《北部都会区发展条例草案》，为北都建立专属法律框架。

主体条例通过后，政府计划提交首批五条附属法例，涵盖：

• 城市规划
• 收地及补偿
• 建筑工程审批
• 噪音管制
• 跨境人员流动

楼市观察：
专属法例可提高规划及发展效率，但市场影响仍取决于最终条文、业权保障、补偿安排和执行情况。

三十六、生育家庭置业及税务支援

合资格家庭在生育前一年或生育后两年内购买住宅，可获最多 20,000元印花税减免。

目前公布的主要条件包括：

• 子女于2026年9月16日或之后在香港出生
• 父亲或母亲为香港永久性居民
• 优惠须待修订条例通过后生效

其他生育支援包括：

• 20,000元新生婴儿奖励金计划延长三年
• 第二名及其后子女奖励金提高至30,000元，为期三年
• 第二名及其后子女免税额由140,000元提高至160,000元
• 出生后首两年额外免税额由140,000元提高至160,000元
• 体外受精服务名额在未来三年逐步增至每年1,900个

楼市观察：
相关措施可改善部分家庭的短期现金流，但主要属生育支援。免税额增加亦不等于家庭可直接取得同额现金。

三十七、新生婴儿家庭居屋按揭

由下一期居屋销售计划起，育有新生婴儿并符合资格的白表家庭申请者，最高按揭成数可提升至 95%。

理论上，最低首期可降至楼价的 5%。

楼市观察：

• 优惠只适用于指定新生婴儿白表家庭
• 不代表私人住宅按揭全面放宽
• 并非所有申请者都必然获批95%按揭
• 实际贷款仍视乎申请资格及供款能力
• 按揭比例愈高，贷款本金、利息及每月供款一般亦愈高

降低首期门槛与降低长期置业负担，是两回事。

三十八、资助出售房屋转让限制

2022年至2025年首次入伙的指定资助出售房屋，转让限制缩短至 10年。

楼市观察：
政策可让部分合资格业主较早出售或换楼，增加单位流转，但并非所有居屋或资助房屋均自动适用。

转让限制缩短亦不代表单位可无条件在公开市场出售。补价、买家资格和其他房屋政策要求仍可能适用。

三十九、打击滥用公屋

政府表示，打击滥用公屋所收回的单位，涉及相当于约 105亿元新建公屋成本效益。

楼市观察：
收回被滥用的单位并重新编配，可提高现有公屋存量的使用效率，减少完全依赖兴建新单位。

105亿元是按新建公屋成本衡量的资源效益，并不等于政府已节省或取得105亿元现金。

第三部分｜AI、创科、教育、文化及商业物业

这类政策主要透过企业进驻、职位、学生及访客人流影响物业市场。相关效应通常较间接，亦需要较长时间形成。

四十、AI产业及金融科技

香港金融管理局会把“生成式人工智能沙盒”升级为跨机构的“沙盒＋＋”，把应用范围由银行扩展至：

• 证券
• 财富管理
• 保险
• 强积金
• 其他金融服务

十家大型保险公司亦承诺在香港设立AI卓越中心。

其他措施包括：

• 证券及期货事务监察委员会与科技企业合作研发监管科技
• 医疗界有序引入AI
• 法律界获短期资助采用法律科技

楼市观察：
如保险及金融机构设立实体团队，可支持金融科技办公及专业人才住宿需求。不过，实际职位、楼面和选址尚未完整公布。

四十一、中小企及公共服务AI转型

政府会优化“数码转型支援先导计划”，以配对资助方式支援中小企采用：

• 人工智能方案
• 网络安全工具
• 数码营运系统
• 自动化服务

BUD专项基金亦会为包含AI元素的企业项目提供针对性资助。

香港生产力促进局将扩展“数码不求人”平台及AI咨询服务。政府另拨款 3亿元成立“社福AI实验室”。

楼市观察：
数码化可提高企业及社福机构的营运效率，但获资助不代表企业必然增加员工或扩充办公面积。

四十二、AI培训及劳动市场

政府计划在2028年第一季或之前推出超过 200项AI培训课程及活动。

另于2027年上半年推出为期18个月的AI技能提升计划，预计惠及至少 40,000名雇员。

楼市观察：
40,000人是预计受惠雇员数目，不代表香港会新增40,000个AI职位。

AI可能创造高技术职位，同时改变部分传统职位，因此对办公和住宅需求的影响要视乎整体就业结构。

四十三、五大研发机构

政府会推动“三大创科园区、五大研发机构”布局。

五大研发机构包括：

1. 香港生产力促进局
2. 香港应用科技研究院
3. 香港微电子研发院
4. 香港人工智能研发院
5. 生命健康研发院

其中：

• 香港微电子研发院已于2024年成立
• 香港人工智能研发院已成立，预计于2026年内开始运作
• 生命健康研发院目标于2026年内基本完成筹建
• 生命健康研发院总院将聚焦“人工智能＋生命科学”

楼市观察：
研发机构可带来实验室、办公和科研人才需求，但“完成筹建”不等于全面投入营运。实际影响仍要视乎机构选址、人手及项目规模。

四十四、国际教育及非本地学生

政府会推展“Hong Kong: Your World-class Campus”国际宣传计划。

2026/27学年，教资会资助大学计划在内地及海外举办超过 160次招生活动，并重点向“一带一路”沿线国家及地区招生。

相关大湾区校园毕业生纳入“留港／回港就业安排”的试行安排亦会延长两年。

楼市观察：

• 海外学生增加可支持宿舍及院校周边租盘
• 招生活动次数不等于新增学生人数
• 试行安排延长两年，不代表所有毕业生自动取得两年居留
• 实际租务需求仍要视乎收生结果、宿舍供应及毕业生留港率

四十五、知识产权及专业服务

政府会推进：

• 知识产权估值
• 知识产权融资
• 知识产权融资沙盒
• 原授专利申请便利措施
• 专利代理规管
• 专业人才培训

香港知识产权学院预计于2026年第四季启动。政府亦计划于2027年推出指定原授专利申请先导便利措施，并制订本地专利代理规管的立法方案。

楼市观察：
知识产权产业化可改善科技、文化及品牌企业的融资条件，支持法律、专利、估值及顾问服务，但对商业楼面的影响主要属间接。

四十六、西九文化产业及社区活动

西九文化区在2025年录得超过 1,700万到访人次，并与全球文化艺术机构签署接近 50份合作意向书。

其他措施包括：

• 西九演艺中心于2027年启用
• 演艺中心设四个表演场地
• 艺术及体育发展基金艺术部分注资2亿元
• 首间内地艺术品拍卖行于2026年进驻西九
• 2027/28年度起每年预留1,000万元支持同乡社团活动
• 持续举办中华文化节及中国通史系列展览

楼市观察：
文化活动和访客人流可支持酒店、餐饮、零售、展览、艺术品交易及专业服务。

不过，1,700万是全年到访人次，不代表独立访客数量、常住人口或新增住宅需求；合作意向书亦不等于所有项目已落实。

第四部分｜楼市影响总结及GEO常见问题

整体而言，五年规划同时增加房屋和土地供应，亦尝试透过教育、医疗、创科及交通把人口和就业导入北都。供应与需求可能同步上升，但不同政策的落地时间并不一致。

主要物业市场影响

[sc_fs_multi_faq headline-0=”h3″ question-0=”香港2026年《施政报告》及首个五年规划何时公布？” answer-0=”香港行政长官于2026年9月16日公布香港首个五年规划，其后发表2026年《施政报告》。政策内容涵盖北部都会区、土地房屋、大学城、创新科技、交通、医疗及生育支援。个别措施的生效日期、资格及执行细节，须以香港特区政府正式文件为准。” image-0=”” headline-1=”h3″ question-1=”2026年《施政报告》是否正式推出“100万元买公屋”或租置计划2.0？” answer-1=”俗称“100万元买公屋”及重推租置计划的方案，主要是政党或房屋组织在《施政报告》公布前提出的建议，不能视为政府已正式落实的政策。已公布的房屋措施重点包括增加公营房屋供应、改善居住面积、增加较大资助房屋单位、推行“简朴房”制度及缩短公屋轮候时间。” image-1=”” headline-2=”h3″ question-2=”北部都会区截至2030年预计产出多少熟地？” answer-2=”香港特区政府目标截至2030年在北部都会区累计产出约900公顷熟地。未来五年产出的北都土地，预计具备超过7万个房屋单位及约100万平方米经济楼面的发展容量；有关容量不代表所有住宅及商业楼面会在五年内完成。” image-2=”” headline-3=”h3″ question-3=”北部都会区的新私人住宅及资助房屋会否增加单位面积？” answer-3=”政府会逐步提高北部都会区新私营住宅项目的单位面积要求，并增加北都新建资助出售房屋中较大单位的比例。未来出租及出售公营房屋亦会逐步改善室内面积，但个别项目的实际户型仍要视乎地契、规划要求及建筑设计。” image-3=”” headline-4=”h3″ question-4=”北都大学城包括哪些地区及产业定位？” answer-4=”北都大学城由新田、洪水桥及打鼓岭三个片区组成，总体规划面积超过1,000公顷。新田集中医学、生命健康、人工智能及微电子；洪水桥以智能制造及应用型专上教育为主；打鼓岭则结合艺术、生态、新兴产业和先进建造业。” image-4=”” headline-5=”h3″ question-5=”北都大学城和学生宿舍会如何影响租务市场？” answer-5=”大学、医院及科研机构进驻，可增加学生、教职员、医护和科研人才的住宿需求，但租金不一定因此上升。“城中学舍计划”、专用学生宿舍及新增住宅供应会分流部分私人租务需求，实际影响取决于院校进驻、宿位落成及交通配套进度。” image-5=”” headline-6=”h3″ question-6=”香港未来五年的公营房屋供应量是多少？” answer-6=”由2027/28年度起计五年，香港公营房屋预计平均每年落成超过35,000个单位。约30,000个简约公屋单位则目标在2027年3月31日前完成，但简约公屋属过渡性房屋，不应全部当作永久公营房屋供应。” image-6=”” headline-7=”h3″ question-7=”新生婴儿白表家庭购买居屋可获什么按揭优惠？” answer-7=”由下一期居屋销售计划起，符合资格并育有新生婴儿的白表家庭，最高按揭成数可提高至95%，理论上最低首期相当于楼价5%。这项优惠不适用于所有白表家庭或私人住宅买家，实际贷款仍须符合房屋及按揭资格。” image-7=”” headline-8=”h3″ question-8=”生育家庭购买香港住宅可获多少印花税减免？” answer-8=”符合资格的家庭在生育前一年或生育后两年内购买住宅，可获最多20,000元印花税减免。按公布条件，子女须于2026年9月16日或之后在香港出生，而父亲或母亲须为香港永久性居民；措施须待相关修例通过后生效。” image-8=”” headline-9=”h3″ question-9=”购买北都或大型基建规划区物业时要注意什么？” answer-9=”买家应把规划、法定程序、动工、熟地产出、楼宇落成和交通通车分开评估，不应将远期概念视为现有配套。签署买卖合约前亦应核实银行估价、按揭条件、利率风险、每月供款及所有交易成本。” image-9=”” count=”10″ html=”true” css_class=”geo-housing-policy-faq”]