30秒重点
- 北都逾7万伙是未来五年土地可提供的房屋容量，不等同已落成或可即时入伙的住宅。
- 由下一期居屋销售计划起，合资格新生婴儿白表家庭最高可申请95%按揭。
- 合资格生育家庭购买住宅，可获最多2万元印花税减免，措施须待修例通过后生效。
- 政策优惠设有指定资格、适用日期及审批条件，并非所有买家均适用。
《2026年施政报告》及香港首个五年规划的，主要围绕北部都会区发展、公营及资助房屋供应，以及生育家庭置业支援。对准买家而言，重点不只是政策提供什么优惠，也要分清楚规划容量、实际落成进度和正式申请资格。
本文按政府公布内容整理相关数据及财务示例。政策细节、生效日期、项目进度及审批结果，应以香港特区政府、香港房屋委员会及相关机构最新公布为准。
一、2026年施政报告楼市政策重点
政策对住宅市场的影响，可归纳为供应、资助房屋及家庭置业支援三方面。措施有助增加住屋选择或降低部分家庭的初期资金需要，但楼价及租金走势仍会受到利率、经济环境和市场供求影响。
| 政策范畴 | 主要内容 | 置业时要留意 |
|---|---|---|
| 北部都会区 | 未来五年产出的土地可提供逾7万个房屋单位及约100万平方米经济楼面容量。 | 容量不代表落成量，须按个别项目的批地、施工及入伙进度判断。 |
| 公营及资助房屋 | 增加房屋供应、改善部分单位面积，并调整指定资助出售房屋的转让限制。 | 申请及转让安排视乎住户资格、单位年份和原有条款。 |
| 新生婴儿家庭 | 合资格白表家庭可申请最高95%居屋按揭；合资格生育家庭另可获最多2万元印花税减免。 | 两项措施的对象及条件不同，应分开核对。 |
| 交通及产业发展 | 北都大学城、创科产业及交通基建按不同时间表推进。 | 规划中的设施可作地区分析因素，但不应视为楼价升幅保证。 |
二、北都逾7万伙是供应还是规划容量？
政府提出，北部都会区未来五年产出的土地可提供超过7万个房屋单位及约100万平方米经济楼面容量，并以截至2030年累计产出约900公顷熟地为目标。
当中的“逾7万伙”是土地可提供的房屋容量，不代表所有单位会在五年内同步落成。住宅项目仍要经过规划、土地整理、批地、基建、建筑施工及入伙等程序。
| 发展阶段 | 代表什么 | 准买家应核对 |
|---|---|---|
| 熟地产出 | 土地具备进一步发展条件。 | 用途、批地安排及预计施工时间。 |
| 规划及审批 | 项目仍在研究、规划或法定程序阶段。 | 审批是否完成，以及有否正式发展时间表。 |
| 施工及基建 | 住宅或配套工程已展开。 | 预计落成日期、交通安排及工程延误风险。 |
| 落成及入伙 | 项目完成建造并进入交付阶段。 | 关键日期、入伙纸、售楼文件及实际配套。 |
北都交通、大学城及租务需求
北都大学城由新田、洪水桥及打鼓岭三个大学城组成。政府资料提到，洪水桥大学城于2026年启动校园区用地分配工作，支持院校在2027至2028年率先进驻；打鼓岭大学城则由2030年起陆续产出用地。
交通方面，东铁线古洞站预计于2027年启用，屯马线洪水桥站预计于2030年启用，其他铁路及道路项目则按各自时间表推进。院校及交通发展可能带动住宿需求，但实际影响仍取决于进驻规模、宿舍供应、住宅落成量及工程进度。
三、新生婴儿白表家庭95%按揭安排
按照《2026年施政报告》公布的措施，由下一期居屋销售计划起，有新生婴儿并符合指定资格的白表家庭，最高按揭成数可提升至95%，理论首期可低至楼价5%。
较高按揭成数可减少首期，但贷款本金、每月供款及总利息亦会增加。实际按揭成数仍视乎正式政策、申请人资格、供款能力及贷款机构审批。
| 项目 | 政策含意 |
|---|---|
| 适用对象 | 有新生婴儿并符合资格的白表家庭，不包括所有白表申请者或私人住宅买家。 |
| 最高按揭成数 | 最高95%，实际批核结果可能较低。 |
| 理论最低首期 | 楼价5%，另须预留律师费、装修及其他置业支出。 |
| 财务影响 | 首期减少，但每月供款及整体利息开支增加。 |
居屋2025五个屋苑｜95%按揭开支试算
以下假设按揭成数由90%提高至95%、还款期30年、年利率3.25%，并假设还款期内利率不变。
| 屋苑 | 售价范围 | 5%首期 | 首期少付 | 95%按揭月供 | 每月多供 |
|---|---|---|---|---|---|
| 东涌裕丰苑 | $150万–$340万 | $7.5万–$17万 | $7.5万–$17万 | $6,202–$14,057 | 约$327–$740 |
| 元朗朗风苑 | $169万–$339万 | $8.45万–$16.95万 | $8.45万–$16.95万 | $6,987–$14,016 | 约$368–$738 |
| 锦田汇熙苑 | $180万–$345万 | $9万–$17.25万 | $9万–$17.25万 | $7,442–$14,264 | 约$392–$751 |
| 将军澳影辉苑 | $168万–$423万 | $8.4万–$21.15万 | $8.4万–$21.15万 | $6,946–$17,489 | 约$366–$920 |
| 启德启阳苑 | $219万–$480万 | $10.95万–$24万 | $10.95万–$24万 | $9,054–$19,845 | 约$477–$1,044 |
计算方法：“首期少付”是10%首期与5%首期的差额；“每月多供”是95%按揭与90%按揭的估算月供差额。由于按揭成数相差5个百分点，所以5%首期与首期少付的金额相同。
影辉苑示例｜首期减半后供款有何变化？
| 比较项目 | 168万元单位 | 423万元单位 |
|---|---|---|
| 90%按揭：10%首期 | 16.8万元 | 42.3万元 |
| 95%按揭：5%首期 | 8.4万元 | 21.15万元 |
| 首期少付 | 8.4万元 | 21.15万元 |
| 90%按揭估算月供 | 约6,580元 | 约16,568元 |
| 95%按揭估算月供 | 约6,946元 | 约17,489元 |
| 每月多供 | 约366元 | 约920元 |
| 估算月供增幅 | 约5.6% | 约5.6% |
以售价400万元的单位计算，95%按揭的理论首期约20万元；90%按揭的首期则约40万元。首期相差约20万元，但95%按揭的贷款本金及长期利息会较高。
四、生育家庭印花税减免
《2026年施政报告》提出，合资格家庭在生育前一年或生育后两年内购买住宅，可获最多2万元印花税减免。措施须待修订法例通过后生效。
这项安排与居屋95%按揭属两项不同措施：印花税减免适用于符合指定生育及置业条件的住宅交易；95%按揭则针对下一期居屋销售计划中的合资格新生婴儿白表家庭。
住宅物业部分印花税率
| 楼价区间 | 印花税率／税款 |
|---|---|
| 不超过$4,000,000 | $100 |
| $4,323,781至$4,500,000 | 1.50% |
| $4,935,481至$6,000,000 | 2.25% |
| $6,642,861至$9,000,000 | 3.00% |
| $10,080,001至$20,000,000 | 3.75% |
| $21,739,121至$100,000,000 | 4.25% |
| $109,574,471或以上 | 6.50% |
注意：上表只列出部分楼价区间。未列出的过渡区间可能采用固定税款加超出指定楼价部分的百分比计算，并非直接以单一税率乘以楼价。
最高2万元减免试算
| 住宅楼价 | 示例税率 | 优惠前税款 | 最高减免 | 优惠后税款 | 最高减幅 |
|---|---|---|---|---|---|
| $4,400,000 | 1.50% | $66,000 | $20,000 | $46,000 | 30.3% |
| $5,000,000 | 2.25% | $112,500 | $20,000 | $92,500 | 17.8% |
| $6,000,000 | 2.25% | $135,000 | $20,000 | $115,000 | 14.8% |
| $7,000,000 | 3.00% | $210,000 | $20,000 | $190,000 | 9.5% |
| $8,000,000 | 3.00% | $240,000 | $20,000 | $220,000 | 8.3% |
| $9,000,000 | 3.00% | $270,000 | $20,000 | $250,000 | 7.4% |
试算条件：假设买家符合全部资格并可获最高20,000元减免。按公布安排，合资格家庭须在生育前一年或生育后两年内购买住宅；子女须于2026年9月16日或之后在香港出生，父亲或母亲须为香港永久性居民。最终条件及计算方法以正式法例为准。
五、公营及资助出售房屋供应
公营房屋政策涵盖落成量、轮候时间、简约公屋及资助出售房屋转让安排。相关数字属整体目标或建屋量，未必等同同一年度的推售、申请或入伙数量。
| 政策范畴 | 公布内容 | 阅读重点 |
|---|---|---|
| 公营房屋 | 由2027/28年度起计五年，平均每年落成逾35,000伙。 | 落成量与个别申请者的编配日期并不相同。 |
| 简约公屋 | 约30,000伙目标于2027年3月31日前落成。 | 简约公屋属过渡性房屋。 |
| 公屋轮候 | 综合轮候时间目标于2026/27年度降至4.5年，2030/31年度降至4年以下。 | 属整体目标，个别家庭的轮候情况可能不同。 |
| 资助出售房屋 | 2022年至2025年首次入伙的指定单位，转让限制年期缩短至10年。 | 公开市场转让仍可能涉及补价及其他契约条款。 |
未来五年资助出售单位建屋量
| 年度 | 房委会 | 房协 | 总计 |
|---|---|---|---|
| 2026/27 | 5,700伙 | 4,500伙 | 10,200伙 |
| 2027/28 | 7,900伙 | 4,200伙 | 12,100伙 |
| 2028/29 | 9,600伙 | 1,000伙 | 10,600伙 |
| 2029/30 | 12,700伙 | 700伙 | 13,400伙 |
| 2030/31 | 13,600伙 | — | 13,600伙 |
| 五年合计 | 49,500伙 | 10,400伙 | 59,900伙 |
部分单位将以楼花形式出售，因此建屋量不应直接理解为同一年度的推售量、落成量或入伙量。
六、准买家决策清单
- 先计算整体负担：除首期及月供外，亦要预留印花税、律师费、代理佣金、装修、保险及其他开支。
- 测试利率风险：比较现行利率及较高利率下的每月供款，避免只按最低首期决定预算。
- 核对项目进度：北都规划容量、熟地、施工及入伙代表不同发展阶段。
- 以现有配套作基准：规划中的铁路、学校及商业设施可能调整或延后。
- 签约前确认资格：按揭、印花税减免、居屋申请及资助房屋转让均有独立条件。
准买家可透过香港置业网站查阅住宅盘源及市场资讯。网上数据及估值只供一般参考，不等同银行估价、专业估值或实际成交价。
资料来源
- 香港特别行政区政府：《行政长官2026年施政报告》正文
- 香港特别行政区政府：《行政长官2026年施政报告》摘要
- 香港特别行政区政府：香港首个五年规划相关资料
- 香港经济日报：居屋新生婴儿白表买家最高按揭提升至九成半
- 香港经济日报：生育家庭印花税减免分析
- 香港经济日报：增加资助出售单位供应
- 香港置业：住宅盘源及市场资讯
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h3″ question-0=”2026施政报告对楼市有咩影响？” answer-0=”政策重点包括增加北部都会区土地及房屋容量、调整公营和资助房屋安排，以及为合资格生育家庭提供居屋按揭和印花税支援。实际楼价及租金走势仍取决于供求、利率、经济环境和政策落实进度。” image-0=”” headline-1=”h3″ question-1=”北都未来五年是否有逾7万伙落成？” answer-1=”不是。逾7万伙是未来五年产出土地可提供的房屋容量，不代表所有住宅会在期内同步落成或入伙。个别项目仍须经过规划、批地、基建、施工及入伙程序。” image-1=”” headline-2=”h3″ question-2=”有新生婴儿的家庭是否一定可以做95%居屋按揭？” answer-2=”并非所有家庭均适用。措施对象是下一期居屋销售计划中有新生婴儿并符合指定资格的白表家庭；95%是最高按揭成数，实际批核仍视乎正式安排、供款能力及相关机构审批。” image-2=”” headline-3=”h3″ question-3=”95%按揭可以悭几多首期？” answer-3=”与90%按揭相比，首期由楼价10%降至5%，即少付相当于楼价5%的首期。不过，贷款本金、每月供款及总利息会相应增加。” image-3=”” headline-4=”h3″ question-4=”生育家庭买楼可否即时减2万元印花税？” answer-4=”措施须待修订法例通过后生效。合资格家庭可获最多2万元减免，但须符合指定生育日期、置业时限、香港永久性居民身分及其他正式条件。” image-4=”” count=”5″ html=”true” css_class=””]