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联储局加息0.25厘｜香港银行会否加P？H按、月供及楼市影响分析
美国联储局于2026年9月16日宣布加息0.25厘，联邦基金利率目标区间升至 3.75厘至4厘。香港金融管理局其后按既定机制，把基本利率定于4.25厘。 不过，美国加息并不等于香港银行必然同步上调最优惠利率，实际按揭供款会否增加， 仍取决于HIBOR、本地资金成本、银行定价及个别贷款合约。
30秒重点：今次加息如何影响香港按揭？
联储局把联邦基金利率目标区间由3.50厘至3.75厘，提高至3.75厘至4厘； 金管局基本利率则定于4.25厘，即时生效。
要留意的是，金管局基本利率、银行最优惠利率及住宅按揭实际利率是不同概念。 香港银行会因应港元流动性、存款成本、HIBOR、贷款需求及市场竞争， 自行决定是否调整P息。
- 银行P息： 截至2026年9月17日上午10时48分，本文未确认相关银行已因今次议息上调P， 最新安排须以银行正式公告为准。
- P按客户： 月供是否改变，要视乎提供按揭的银行会否加P，以及贷款合约订明的P减幅。
- H按客户： 实际按息受HIBOR、合约加点及锁息上限影响，并非只看银行有没有调整P。
- 供款变化： 假设按揭贷款500万港元、年期30年，年利率由3.25厘升至3.50厘， 每月供款估算增加约692港元。
- 楼市影响： 加息可能增加置业及持有成本，但不能由一次议息结果推断楼价必然下跌。
- 未来利率： 联储局官员的利率预测不等于下一次会议已经决定再加息。
香港银行P息最新状况
资料截至2026年9月17日上午10时48分： 本文查阅的银行官方利率页面仍列出其当时适用的港元最优惠利率。 根据截稿时可见资料，本文未确认相关银行已因今次联储局加息而上调P。
这项表述不代表所有银行均已正式宣布“维持P不变”。 银行可能在截稿后另行发出通告，公布调整幅度、生效日期及最新P息。 借款人应以相关银行的正式公告及个别按揭合约为准。
联储局调整利率后，香港P息是否每次跟随？
历史纪录显示，香港银行P息与美国政策利率并非机械式同步。 联储局加息或减息后，香港银行可以选择不调整P，也可能只调整部分幅度。
以汇丰港元最优惠利率作观察例子，部分议息周期中， 联储局调整0.25厘后，汇丰只调整0.125厘；在另一些情况下， 联储局完成议息后，汇丰的P息则维持不变。
| FOMC日期（美国时间） | 联储局变动 | 港银P生效日期 | 汇丰代表性P水平 | 港银P变动 |
| 2026年9月16日 | +0.25厘＊ | 待公布 | 暂为5.00厘 | 待定 |
| 2025年12月10日 | −0.25厘 | 没有调整 | 5.00厘 | 维持不变 |
| 2025年10月29日 | −0.25厘 | 2025年10月31日 | 5.00厘 | −0.125厘 |
| 2025年9月17日 | −0.25厘 | 2025年9月19日 | 5.125厘 | −0.125厘 |
| 2024年12月18日 | −0.25厘 | 2024年12月20日 | 5.25厘 | −0.125厘 |
| 2024年11月7日 | −0.25厘 | 2024年11月11日 | 5.375厘 | −0.25厘 |
| 2024年9月18日 | −0.50厘 | 2024年9月20日 | 5.625厘 | −0.25厘 |
| 2023年7月26日 | +0.25厘 | 2023年7月28日 | 5.875厘 | +0.125厘 |
注：FOMC会议日期按美国时间显示。香港P息资料以汇丰港元最优惠利率及其生效日期作参考， 不代表所有银行采用相同利率、公布时间或生效日期。 2026年9月一项截至本文截稿时仍有待银行正式公布。 “维持不变”是指相关FOMC会议后，该银行没有因该次议息决定调整P。
因此，判断按揭供款会否增加时，不能只把美国加息幅度直接套用于香港。 还要检视银行公告、P息水平、HIBOR走势、锁息上限及贷款合约条款。
联储局今次加息多少？
美国联储局于2026年9月16日完成议息会议后宣布， 把联邦基金利率目标区间上调25个基点，即0.25厘， 由3.50厘至3.75厘调高至3.75厘至4厘。
联邦公开市场委员会会根据通胀、就业、经济活动及金融市场风险制定政策。 今次公布的是2026年9月会议的正式利率决定， 并不代表往后每次会议都会采取相同方向或幅度。
金管局基本利率升至4.25厘，是否代表香港银行加P？
不是。 香港金融管理局于2026年9月17日宣布，按照默认公式把基本利率定于4.25厘， 并即时生效。
金管局基本利率是计算经贴现窗进行回购交易时适用贴现率的基础， 属于香港货币及银行体系的重要政策利率。 它并非一般住宅按揭客户直接支付的P按或H按利率。
各银行会自行厘定及公布最优惠利率。 在作出决定时，银行通常会考虑港元存款成本、HIBOR、银行体系结余、 贷款需求、市场竞争及内部资产负债安排。
所以，即使金管局基本利率有所调整，香港银行也不一定立即或按相同幅度调整P。
香港主要银行目前的P息是多少？
香港不存在一个适用于所有银行及所有按揭客户的统一P息。 不同银行可采用不同的港元最优惠利率，而借款人的实际按息， 亦会受P减幅、H按加点、封顶息率及其他合约条款影响。
| 银行 | 官方页面所示港元P | 资料说明 |
|---|---|---|
| 汇丰银行 | 5.00厘 | 官方纪录列明自2025年10月31日起生效 |
| 中银香港 | 5.00厘 | 以本文查阅银行官方利率页面时所示资料为准 |
| 恒生银行 | 5.00厘 | 以本文查阅银行官方利率页面时所示资料为准 |
| 东亚银行 | 5.25厘 | 官方页面显示更新时间为2026年9月17日上午10时40分 |
上表只属银行官方页面的利率快照，不代表任何客户的实际按揭利率， 亦不代表所有银行已就今次美国加息公布最终安排。
申请新按揭、转按或加按前，应向银行索取列明实际息率、加点、 封顶息率、现金回赠、罚息期及相关费用的最新书面报价。
HIBOR、H按及P按有什么分别？
H按如何厘定实际利率？
H按一般以指定期限的香港银行同业拆息，即HIBOR， 加上按揭合约订明的百分点计算。 常见安排是参考一个月HIBOR，再加上银行在合约中列明的加点。
不少H按计划另设锁息上限。 当“HIBOR加合约加点”高于封顶息率时， 实际按息一般会按合约采用较低的封顶水平。
因此，HIBOR上升不一定令所有H按客户的月供立即按相同幅度增加。 客户是否已触及封顶息率，以及贷款的重订息率日期，均会影响实际供款。
P按如何厘定实际利率？
P按通常以相关银行的最优惠利率，扣减合约列明的幅度计算。 例如，银行P息与合约P减幅会共同决定实际按揭利率。
由于不同银行的P息未必相同，即使两个按揭计划列出的P减幅一样， 实际利率仍可能有差异。
此外，同一银行在不同时期批出的按揭， 其P减幅、现金回赠、罚息期及其他条款也可能不同。 比较按揭时不应只看P息或P减幅其中一项。
最新HIBOR参考数字
根据香港银行公会资料，2026年9月16日上午11时15分的港元HIBOR包括：
- 隔夜港元HIBOR：2.19762厘；
- 一个月港元HIBOR：2.95000厘；
- 三个月港元HIBOR：3.12488厘。
截至本文截稿时间，本文没有以9月16日定盘数字代替9月17日数字。 HIBOR一般于香港营业日公布，也可能按照既定机制作出修订。 借款人应查阅香港银行公会最新定盘资料，并核对按揭合约采用的HIBOR期限。
加息0.125厘或0.25厘，每月供款可能增加多少？
以下采用本金连利息、每月还款额相同的方式作假设试算， 目的是展示按揭供款对利率变动的敏感度。
试算不代表香港银行已经上调P息，也不代表任何银行当时提供的实际按揭报价。
试算条件
- 贷款额：500万港元；
- 还款期：30年；
- 基准年利率：3.25厘；
- 假设利率在整个计算期内维持不变；
- 未计现金回赠、按揭保险、律师费及其他费用；
- 未计H按封顶机制及银行四舍五入差异。
| 假设情境 | 年利率 | 每月供款约 | 每月变化 | 全年变化 |
|---|---|---|---|---|
| 基准情境 | 3.25厘 | 21,760港元 | — | — |
| 假设上升0.125厘 | 3.375厘 | 22,105港元 | 增加约344港元 | 增加约4,128港元 |
| 假设上升0.25厘 | 3.50厘 | 22,452港元 | 增加约692港元 | 增加约8,304港元 |
实际供款变化会受到未偿还本金、剩余还款期、重订息率日期、 H按加点、P按折扣、封顶息率及银行计算方式影响。 上述数字不能取代银行发出的正式供款表。
按实际贷款额估算每月供款
买家及业主可使用 HKP按揭计算机 ，输入贷款额、年利率及还款年期，比较不同利率情境下的每月供款。
加息对香港楼价及成交有什么影响？
利率上升可能增加供楼成本，亦可能影响买家的负担能力， 但不表示香港楼价或住宅成交量一定下跌。
对香港楼市而言，短期内较值得留意的因素， 包括银行会否调整P息、HIBOR是否持续上升， 以及新造按揭的实际利率和封顶水平有没有提高。
如果银行维持P不变，而部分H按客户的实际按息仍受封顶机制限制， 一次美国加息对现有业主月供的直接影响， 可能低于美国政策利率的调整幅度。
相反，如果港元资金成本持续上升，银行其后调高P息或新造按揭定价， 买家的供款能力和入市意欲便可能面对较明显压力。
分析楼市走势时，还须同时考虑以下因素：
- 新造及现有按揭的实际利率；
- 银行的估价、批核取态及贷款条件；
- 家庭收入、就业市场及整体供款能力；
- 一手及二手住宅供应；
- 租金回报、管理费及其他持有成本；
- 买卖双方的议价空间；
- 本地及外围经济前景；
- 市场对未来利率方向的预期。
金管局2026年7月住宅按揭统计调查显示， 新批按揭中以HIBOR作为定价参考的比例为61.0%， 以最优惠利率作为定价参考的比例为1.3%。
相关数据反映H按在新批按揭市场的重要性， 但不能单凭一个月的按揭产品比例， 推断加息必然带动楼价或成交向某一方向发展。
美联楼价指数于2026年9月14日报149点，较上月上升0.2%。 该指数的样本和计算方式与政府或其他机构的楼价指标不同， 比较时应留意统计期、覆蓋范围及编制方法。
联储局“年底前再加一次”是否已成定局？
不是。
联储局2026年9月《经济预测摘要》显示， 与会者对2026年底联邦基金利率的中位数预测为4.1厘， 预测范围为3.9厘至4.4厘。
这些数字由个别与会者根据当时可见的经济资料， 以及各自认为合适的政策路径作出。 它们不属于FOMC对下一次会议的承诺， 也不代表年底前必然再加息一次。
因此，新闻标题中的“料年底前再加一次”， 应理解为基于经济预测或政策路径作出的分析， 而不是已经表决通过的未来利率决定。
往后利率方向仍会受到通胀、就业、消费、经济增长及金融市场状况影响， 最终须以每次FOMC会议后发布的正式声明为准。
买家、业主及转按人士现时可如何部署？
- 向银行索取最新书面报价： 除了查看银行网站上的P息，也要比较H按加点、P减幅、封顶息率、 现金回赠及其他批核条件。
- 测试不同利率情境： 根据自己的贷款余额及剩余年期， 分别估算利率增加0.125厘及0.25厘后的供款水平。
- 核对重订息率日期： 市场利率变动后，个别按揭何时调整， 仍要按照贷款合约订明的重订机制处理。
- 全面计算转按成本： 比较现金回赠、律师费、估价结果及原有按揭罚息期， 不宜只看名义利率。
- 保留足够供款缓冲： 除每月按揭外，也要计入管理费、差饷、地租、维修费及其他家庭支出。
在金管局监管框架下，一般物业的按揭成数上限及供款与入息比率上限， 分别为70%及50%。
这些属于监管上限，并不代表每宗申请均可获得相同批核。 银行仍会审视申请人的收入、信贷纪录、其他债务、物业估值及内部风险政策。
联储局加息与香港按揭常见问题
联储局加息后，香港银行是否一定加P？
不一定。香港银行会按港元资金成本、银行体系流动性、HIBOR、 市场竞争及自身定价政策，决定是否调整最优惠利率。 香港P息并非每次都与联储局同步或作相同幅度的变动。
美国加息会否令HIBOR立即上升？
不一定立即上升，也不一定按相同幅度变动。 HIBOR反映香港银行同业市场的港元资金供求， 亦会受银行体系流动性、港元汇率、市场预期及季节性资金需求影响。
H按和P按哪一种较受加息影响？
H按主要受HIBOR、合约加点及锁息上限影响； P按则主要视乎相关银行的最优惠利率及合约P减幅。 实际变化取决于个别按揭条款，不能一概而论。
按揭利率增加0.25厘，每月供款会增加多少？
没有适用于所有借款人的统一答案。 以500万港元贷款、30年还款期， 并假设年利率由3.25厘升至3.50厘计算， 每月供款约由21,760港元增加至22,452港元，即增加约692港元。 实际供款以银行计算及贷款合约为准。
联储局是否已决定年底前再次加息？
尚未确定。联储局的经济预测反映个别与会者在当时资料下所作的判断， 并非FOMC对下一次会议的政策承诺。 未来决定仍须以会后正式声明为准。
加息是否代表香港楼价一定下跌？
不代表。利率上升可能增加供款压力及置业成本， 但香港楼价及成交亦会受到就业、家庭收入、住宅供应、 银行按揭政策、租金回报、市场预期及整体经济环境影响。
参考资料
- Federal Reserve：2026年9月16日FOMC声明 （发布日期：2026年9月16日）
- Federal Reserve：2026年9月经济预测摘要 （发布日期：2026年9月16日）
- 香港金融管理局：调整基本利率 （发布日期：2026年9月17日）
- 香港银行公会：港元利息结算利率 （本文采用定盘日期：2026年9月16日）
- 香港金融管理局：按揭消费者资讯
- 香港金融管理局：2026年7月住宅按揭统计调查结果 （发布日期：2026年8月31日）
- 汇丰香港：港元最优惠利率 （官方页面列示5.00厘自2025年10月31日起生效）
- 中银香港：港元最优惠利率 （查阅日期：2026年9月17日）
- 恒生银行：利率及最优惠利率 （查阅日期：2026年9月17日）
- 东亚银行：最优惠利率 （页面显示更新时间：2026年9月17日上午10时40分）