【居屋按揭全攻略】抽中居屋只是第一步！拆解按揭成数与现金回赠魔鬼细节

内容目录

🗓️ 居屋2026重要日期时间表

请将以下日期记录在行事历，以免错过机会：

对于不少香港人来说，抽中居屋（HOS）简直就像中六合彩一样兴奋。毕竟在私楼价格高企的环境下，居屋成为了最实惠的“上车”途径。然而，拿到“入场券”后，很多准业主在申请按揭时却感到迷惘。

居屋按揭与私楼按揭在玩法上有很大分别，尤其是涉及“政府担保期”以及银行提供的“现金回赠”计算。如果不小心计错数，随时影响供款预算。这篇文章将为你拆解居屋按揭的关键重点。

居屋按揭最吸引的地方，除了楼价有折，就是按揭审批相对宽松。由于有房委会作为担保人（政府担保期），银行在审批一手居屋或担保期内的二手居屋按揭时，通常毋须买家通过压力测试，甚至连入息证明文件的要求也比私楼简单，只需申报家庭入息足以供款即可。

并非所有居屋都能借足九成兼免压测。关键在于该屋苑的“政府担保期”剩余年份。

如果是全新的居屋，银行通常会批足最高成数及最长年期。但如果是高龄的二手居屋（例如楼龄超过 20 年），随着担保期递减，银行为了控制风险，可能会削减按揭成数（例如只批 6成），或者要求买家补回入息证明及通过压力测试。因此，在二手市场寻宝时，必须留意屋苑的落成日期。

在选择银行时，除了看按揭利率（H按或P按），另一战场就是现金回赠。

银行为了争取按揭生意，往往会提供贷款额一定百分比的现金回赠（例如 0.5% – 2% 不等，视乎市况）。这笔钱对于刚付完首期、急需资金装修的业主来说，绝对是及时雨。

但要注意金管局的规定：

若现金回赠超过贷款额的 1%，银行在计算按揭成数时，必须将整笔回赠金额包含在贷款额内扣减。换句话说，这会轻微影响你实际到手的贷款额。

此外，不同银行对一手居屋和二手居屋的回赠比率均有不同，有些中小型银行为了抢客，可能会提供比大行更进取的优惠。

很多人以为居屋未补地价不能加按或转按，其实不完全正确。虽然未补地价居屋受《房屋条例》限制，不能随意加按套现，但如果是单纯的**“平手转按”**（即不增加贷款额，只转换按揭银行以赚取现金回赠或享受更低息率），在特定条件下是可行的，尤其是当原本的罚息期过后，转按赚回赠是常见的操作。

居屋上车是人生大事，每一分钱都要算得精准。从选择绿表还是白表，到挑选银行按揭计划，当中涉及的现金回赠差异随时高达数万元。建议准业主多向不同银行或按揭转介公司查询，比较最新的回赠比率。

如果你想深入了解最新的居屋按揭利率走势、各大银行的回赠比较，以及政府担保期的详细计算方法，可以参考这篇详尽分析：👉 居屋按揭回赠及申请懒人包。