“如果有十层八层楼收租，退休唔使烦！”不少打工仔希望有几层楼在手，便有稳定的租金收入享受人生，但现实上觉得供一层楼已经耗尽积蓄，如何买入第二层？今次小编与大家分享一层楼变两层的财务技巧，以及按揭的注意事项。
只要手上有一层物业，不论是否已经供满，仍可以把单位加按套现作其他投资用途，例如购买第二层物业。假设业主2005年以500万买入一个单位，当时申请按揭成数八成，供款年期为30年，现时剩余年期为15年，贷款额尚余250万。现时物业已升值至850万，根据现时金管局指引，1,000万以下最高能承造六成按揭及最高贷款额500万，所以最后可以套现500万，当中250万偿还按揭贷款，余下250万可以买入另一个单位。
| 05年买入楼价 | $5,000,000 |
| 供款年期 | 30年 |
| 按揭成数 | 八成 |
| 尚余贷款额 | $2,500,000 |
| 现时楼价 | $8,500,000 |
| 偿还按揭贷款金额 | $2,500,000 |
| 套现金额 | $2,500,000 |
*以上个案只供参考
小心按揭成数及入息要求
打算买入第二层物业的业主要注意按揭限制，首先按揭成数需要扣减一成。楼价如在1,000万楼下，按揭成数下调至五成，贷款额上限400万。如果属于出租物业，按揭成数更削减至40%。承上例，业主手持250万，打算600万物业自住的话，最高可承造六成按揭，首期只需240万，套现金额足以负担楼价，但因为第二层物业减一成按揭成数至五成，首期要增加至300万，业主便要额外投入50万。如果打算出租物业，按揭成数跌至四成，首期更增至360万，需要额外投入110万才能支付首期。
楼价：600万 套现金额：250万 | 第2层住宅(自住) | 第2层住宅(出租) |
| 按揭成数 | 五成 | 四成 |
| 首期 | $3,000,000 | $3,600,000 |
| 扣除套现资金250万后，需要额外付出的首期资金 | $500,000 | $1,100,000 |
| 贷款额 | $3,000,000 | $2,400,000 |
第二，买入第2个单位供款与入息比率上限及压力测试后入息上限亦需要下调，供款与入息比例由原本的50/60跌至40/50，每月收入随时由符合压力测试变成无法通过。大家如不肯定自己入息能否符合资格买第二层物业，可向相关专业人士查询。