政府将最高8成按揭贷款的楼价上限升至1,200万元,买家可透过按保申请高成数按揭。连带1,000万至1,920万元较高价位的住宅也能受惠。
有准买家早前看中荃湾西铁站上盖项目柏傲湾一个1,200万元单位,原本碍于首期有限,未能选择有关单位,因为在没有新按保的日子,如果要买入1,200万元的住宅,需要支付五成、即600万元首期,但现在新按保的帮助下,该楼价物业的按揭成数由原有五成增加至八成,只需要两成首期即约240万元便可置业。
这反映出新按保政策,增强不少准买家的购买能力,令近期稍为平淡的楼市即时再现憧憬,有不少原本碍于首期有限的准买家都顿时变得有信心入市。
不过,最大的考虑当然是按揭保险需要支付按揭保险费用,如果选择供款30年,要买入该单位便要支付270,720元(贷款额960万x2.82%)费用,既要支付首期,又要支付置业杂费,无疑对买家是一大负担。
可获高达65折保费折扣
其实,这问题无需过份担心,首先,按揭保险一般会获得折扣优惠,如果买家符合要求,可以获得高达65折的保费折扣。假设真的获得相关折扣,其保费只需要17多万元。要注意一点,有关折扣是以买家的还款能力及财务背景计算,所以每人获配的折扣可能有所不同。另外,如果业主在首3年内退保,将会获发回保费,一年内退保可获发保费40%,两年内退保可获得保费25%,三年内退保则为15%。
此外,按揭保费的百分比会因应还款年期等因素产生不同变化,假设借取20年,其按揭保费会转化为2.36%,总保费支出为226,560元(960万X2.36%),或者额外月供1,099元。如果选用供款15年,按揭保费则转变为贷款额的1.93%,总保费支出为185,280元(960万X1.93%),或额外月供1,155元。
无需因按保费筹额外资金
除了保费折扣,买家亦可以考虑把保费加借进供款,假如买入1,200万元单位,倘以一次付清按保费用,以及用H按计划计算,每月供款约为3.4万至3.5万元,但如果以把保费加借入按揭供款,摊分成30年还款,每月供款只需要轻微增加1,000元左右便能享用按揭保险。此举是现时借取按揭保险人士主流的做法,买家无需因为按保费而筹措额外资金。
当然,按揭成数也会影响按揭保费比率,所以保费多寡需视乎每个实际借取情况而厘定。按揭专员会根据实际情况,提出最专业的按保供款建议。
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