新居屋2023预计就快接受申请,可以预升准备的熟读按揭条例。无论是一手新居屋或是居屋第二市场(白居二)的居屋,做按揭时都和私人住宅的按揭有所不同。
要购买居屋,首先要符合“绿表”或“白表”资格,“绿表”是给现时或公屋住户申请,“白表”就是非公屋住户申请。详细解析可以参考此文。
香港有两个组织会兴建资助房屋或者居屋,分别是香港房屋委员会 (房委会),和香港房屋协会(房协)。房委会是政府辖下的法定机构,房协则是一个独立的非政府及非牟利的法定机构。现时比较多的居屋是由房委会兴建的。
绿白表一二手居屋按揭成数年期比较
近年,差不多每年房委会或房协都会推出新居屋,既然有两个建屋机构、又有两类人士,加上又有一手和二手市场,大家应该都估到会衍生出不同按揭安排,以下我们先比较一下然后在逐一阐述:
按揭成数上限 | 最长年期 | 压力测试 | |
一手房委会新居屋(绿表) | 95% | 25年 | 不需要 |
一手绿置居 | 95% | 25年 | 不需要 |
一手房委会新居屋(白表) | 90% | 25年 | 不需要 |
一手房协新居屋(绿表) | 90% | 25年 | 需要 |
一手房协新居屋(白表) | 90% | 25年 | 需要 |
房委会居屋第二市场(白居二)(绿表) | 95% | 高成数按揭:最高30年减楼龄 普通银行按揭:25年 | 普通银行按揭需要 |
房委会居屋第二市场(白居二)(白表) | 90% | 25年 | 普通银行按揭需要 |
房协居屋第二市场(白居二)(绿表) | 90% | 高成数按揭:最高30年减楼龄 普通银行按揭:25年 | 普通银行按揭需要 |
房协居屋第二市场(白居二)(白表) | 90% | 25年 | 普通银行按揭需要 |
已补地价居屋 | 和私人住宅按揭一样 |
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一手房委会新居屋/绿置居按揭
就一手新居屋/绿置居(只供绿表人士申请)而言,由于房委会已经为所有买家做了按揭贷款担保,所以绿表和白表买家都可以在免压力测试下做到超高按揭成数的贷款,绿表是95%,白表是90%,反正还不到时,房委会都会代为还给银行,所以买家也不用缴付按揭保费,当然买家依然要通过每月供款占入息50%以下这个测试。而最长年期就规定为25年。
有两点要特别注意,新居屋申请并不接受有“担保人”,所以不够收入的申请者要另想办法。另外于部份居屋申请人已是退休人士,没有入息证明,在实际申请按揭时,他们只需填写一份声明,证明自己有能力供楼就可以,例如提供原因是家中亲人会提供家用已经可以。要注意“声明”也是一份正式文件,作假声明会负上刑责的。
一手房协新居屋
房协是一个独立的非政府及非牟利的法定机构,间中也有推出一些居屋出来,近年有青衣的绿悠雅苑、将军澳的翠岭峰、屯门的翠鸣台和沙田的绿怡雅苑。
和房委会不同,房协不会替买家进行“按揭贷款担保”,只会透过指定银行直接批出90%按揭,绿表人士最高也不是95%,而只是90%。同样地,买家不用缴交按揭保险,但审批上会比较严谨,甚至需要进行压力测试,而非单纯供得起便会获批贷款。由于没有担保机构,所以置业者是可以加自己的担保人,但按揭成数上限会减少一成。
房委会白居二按揭
过去放弃公屋的住户,他们可用绿表买家身份,在居屋第二市场中购买免补地价居屋。而2013年开始,政府放宽限制,让部分中低收入但没有绿表资格的家庭或个人用白表身份购买指定的二手居屋。
一般来说,无论绿表和白表买家按揭规则都和一手居屋一样,白表最高90%,绿表95%,不用压力测试和保费,最高25年。不过由于房委会的按揭贷款担保由该居屋首次出售日期计算只有30年,所以二手居屋年龄较高时,银行若批出25年的高成数按揭(6成以下的普通按揭不受影响),到了按揭后期便没有了担保人,所以未必会批出25年按揭。例如楼龄是22年,房委会余下的担保只有8年,银行按道理只能批出8年的高成数按揭。
银行的原则是,担保期完结后,按揭余额须低于楼价6成,才可批足9成半成数以及25年年期,否则便要扣减居屋按揭成数或还款年期。按此计算之下,记住一个Magic Number,如果物业楼龄是19年或以下,会有银行愿意批出25年按揭。如果是19年以下,可以参考以下这个表
成数|楼龄 | 19年 | 20年 | 21年 | 22年 | 23年 | 24年 | 25年 | 26年 | 27年 |
95% | 25 | 23 | 21 | 19 | 17 | 15 | 12 | 10 | 7 |
90% | 25 | 23 | 20 | 18 | 16 | 13 | 11 | 8 | |
85% | 25 | 23 | 20 | 18 | 15 | 12 | 9 | ||
80% | 25 | 23 | 20 | 17 | 14 | 11 | |||
75% | 25 | 26 | 21 | 17 | 13 | ||||
70% | 25 | 22 | 17 | ||||||
60% | 25 | 25 |
例子:楼龄23年,想做90%按揭,银行最多只能批出18年的按揭,如果想做80%按揭,就可以批到23年的按揭年期。
房协白居二按揭
由于房协不同房委会会做担保,所以房协的二手居屋做高成数按揭是需要“香港按揭证券公司”担保的,但要注意“香港按揭证券公司”不是接受所有居屋屋苑申请,符合资格的绿表和白表买家都可以申请最高90%按揭和25年,需要通过压力测试和缴交保费,也接受增加担保人的申请。
计划 | 实行年份 | 香港按揭证券公司接受 |
出租屋邨 | 1952 – 1997 | ❌ |
郊区公共房屋 | 1984 – 2017 | ❌ |
市区改善计划 | 1976 – 1999 | ❌ |
住宅发售计划 | 1965 – 2002 | ✅ |
夹心阶层住屋计划 | 1995 – 1999 | ❌ |
市值发展项目 | 2000 | ❌ |
“长者安居乐”住屋计划 | 2003 – 2004 | ❌ |
资助出售房屋项目 / 居屋 | 2016 – 现在 | ✅ |
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符合按揭担保的白居二房协屋苑
住宅发售计划 | 健康邨、家维邨、祈德尊新邨、伟景花园、乐年花园、茵怡花园、宝石大厦 、翠塘花园、 启德花园、景新台 |
资助出售房屋项目 / 居屋 | 绿悠雅苑、翠岭峰、翠鸣台、绿怡雅苑 |
不符合按揭担保的白居二房协屋苑
出租屋邨 | 至提供分布在20多个屋苑3万多个的出租单位,不是出售单位,不适用于按揭申请 |
郊区公共房屋 | 沙头角邨、对面海邨、翠塘花园(其中一座) |
市区改善计划 | 荷李活华庭、欣荣花园 、万和阁、万盛阁、尚雅苑、丽雅苑、骏发花园 、毓明阁、居仁里3号、龙涛苑、太白台10号、颂贤花园、加晖阁、羲皇台1号、平澜街7号、高宝阁 、儒林台3、建和阁、高宏阁、源辉阁 、砲台街39C号、庙街221号、差馆上街5号、西园 、宝文街8号、赖恩楼、爱群阁、美新楼 |
夹心阶层住屋计划 | 悦庭轩、欣图轩、芊红居、浩景台、悦海华庭、雅景台、旭辉台、晴碧花园、叠翠轩、宏福花园 |
市值发展项目 | 加惠台、晓峯湾畔、怡心园 |
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