几时需要做压力测试

因为美国加息周期在2024年初已经好大可能步入尾声，香港按揭息率进一步上升的机会较低，所以2024年财政预算案单日撤消额外印花税当日，金管局同步宣布暂停压力测试要求。当日买家如果想减低风险，可以自行进行压力测试，计算加息情况下，供款与入息比率会变成多少。

以往，银行为了确认供款人或担保人有能力供款才会审批按揭贷款，特别是一些高成数按揭所以都会进行两个测试

1. 按照现行按揭利率，计算“供款与入息比率”是否至某个比例以下(通常是50%以下)；
2. 假设现行的按揭利率加2%*，计算“供款与入息比率”是否在某个比例以下

什么情况可以免压力测试

1. “首置”人士
   
   “首置”除了包括过去未曾置业的人士外，如果是曾经置业但已经卖楼，或者曾经与其他人拥有物业但已经“甩名”，只要现时手上没有住宅物业或担保其他住宅物业，便符合“首置”资格。

   虽然“首置”人士用按揭保险计划申请现楼按揭按金管局例是可以免压力测试，但不代表所有银行自己内部都不会执行这个计算，较为保守的银行可能依然会先衡量申请人是否能通过压力测试才批出按揭贷款。而且银行依然会计算按现时利率计算的“供款与入息比率”测试(上述的第一个测试)。如果未能通过压力测试而银行又愿意批，按揭保费也会加价10%。

2. 如果借发展商按揭，就可以跳过银行的压力测试，至于发展商的财务公司有没有压力测试就要视乎个别机构的安排。
3. 购买居屋或绿置居时，由于政府已经担保，所以不用进行压力测试。

如何计算“供款与入息比率”

计算压力测试之前，借贷人首先要知道和通过“供款与入息比率”比率。“供款与入息比率”英文名Debt-to-income ratio ，简称DTI。例如你月入4万，每月按揭供款是$18,000，你的DTI便是45%。

DTI = 每月供款 / 每月入息 = $18000 / $40000 = 45%

什么是压力测试

假设按揭利率加2%，每月供款不可超过入息的某个百分比。以基本的首次置业人士为例，每月供款不可超过入息的60%。例如在上述例子中，借贷人月入4万，每月按揭供款是$18,000，DTI是45%；加2%后，假设每月供款增加至$25,000，DTI会增加至25000/40000 = 62.5%，由于超过60%，不能通过压力测试，银行便不会批出按揭。

“供款与入息比率”上限

压力测试中“供款与入息比率”DTI的比率最高是60%，但不同背景的申请人会有不同的上限，上限高低视乎“三条红线”，如果完全没有踩中以下的红线，就可以取60%最高的供款比率上限

1. 物业用来出租不是自住 (DTI减10%)
2. 本来已经有物业、车位、的按揭或担保人 (DTI减5% – 10%) 【银行会查阅环联TransUnion (TU)记录】
3. 主要收入来源不是来自香港 (DTI减5% – 10%)

例子

张上车先生月入$35,000想购买一间600万的自住物业，已经有240万可以作首期，想申请30年6成按揭，没有其它物业和担保在身。

按港置计算机

“供款与入息比率”

按现时利率: 3.375%，每月按揭供款$15,915。
“供款与入息比率”DTI =$15,915 / $35,000 = 45.5% ，比率少于50%，通过“供款与入息比率”测试。

花红双粮计算吗？

花红也可以计算在入息里面，可以按过去两年的平均摊分为12个月计算，或过去一年税单摊分12个月去计算。非固定收入人士，银行一般会用申请者过去半年平均佣金在打6至8折去计算，或会剔走最高及最低佣金月份计算平均数。但须留但如果申请9成按揭，佣金不能计算为入息。至于花红，除非雇佣合约或粮单有写明包括花红，否则也未必计作入息。

至于出租物业收入也可以计算在入息之内，但需要打7折，若是联名物业，除非另一位物业业主同为按揭申请人，否则租金收入只能计一半。

买第二层楼“供款与入息比率”会更难？

记住两件事，否则你买完楼先会发现银行唔批按揭！

1. 按揭成数减10%
2. “供款占入息比率”会相应收紧一成，例如首置+自住, 由50%变成40%

以上述例子为例

张上车先生月入$35,000，按现时利率每月供款$15,915，“供款与入息比率”是45.5%，已经超过40%；压力测试是57.6%，同样超过50%，所以不会获得银行的按揭审批。

根据港置负担能力计算机，张上车买楼前应该确保自己有足够首期或者更高收入，例如收入需要达到$45,500，或者寻找担保人帮忙。或是令自己有323万的首期和15%印花税等才可以考虑买第二层楼，可以见到买第二层楼比买第一层楼时要求的首期和入息是大很多。

如何增加收入证明以通过“供款与入息比率”要求？

1. 申请按揭时增加担保人，银行会将担保人收入的某个百分比计算入申请人的入息当中。
2. 除了基本月薪外，年终的花红或双粮也可以计算在薪金之中。双粮是除以12个月放入月薪，假设月薪为36,000元，每月收入便增加3,000元至39,000元，申请人可以用雇佣合约、双粮月份的粮单及银行月结单证明；花红则以2年平均值计计算，个别银行会有折让，申请人需要出示该月花红粮单、两年税单和雇佣合约。
3. Freelance副业收入，如果申请人有商业登记证、会计纪录、单据和向税务局报税等，在提供至少过往3个月的入息证明后，银行有机会会接受纳入计算，大概用过去半年收入的平均数的六至八折作为参考。
4. 租金收入可以按7折计算，当然前提是有打厘印，如果没有或有有出租打算但尚为租出，银行会视为“拟租金收入”，以租金6折计算。
5. 除了增加收入外，可以减少现时现有其它的债务，例如私人贷款等，详情可以看下面的例子

【按揭必读】人工过唔到压测？原来仲有四种收入帮到手

其它负债会影响“供款与入息比率”要求？

绝对会。银行计算供“供款与入息比率”DTI时，会把借款人和担保人的所有其他借贷供款和按揭供款加起来计算，所以所有私人贷款、循环贷款，信用卡贷款等也会计算在内。如果申请者本来有很多贷款而导致未能通过压力测试，建议先尽可能地清还贷款。

想取得最抵私人贷款？马上比较

压力测试例子

尚置业先生月入$52,000想购买一间600万的自住物业，已经有240万可以作首期，想申请30年6成按揭，没有其它物业和担保在身，但之前借了30万私人贷款，每月需要还10,000。

按港置计算机

按现时利率: 3.375%，每月按揭供款$15,915，加上本来的$10,000私人贷款供款，每月供款$25,915。
“供款与入息比率”DTI =$25,915 / $52,000 = 49.8%，比率刚刚少于50%，通过第一个测试。

如何加大借贷额

不过这个例子中，其实尚置业若先清还私人贷款，其实可以负担更高楼价的物业。若先还30万私人贷款，尚置业虽然手上的240万减少至210万，但每月清还的贷款少了$10,000，所以在计算“供款与入息比率”DTI 会大幅降低。即是尚置业买入更高楼价的物业，每月供款更多，依然有机会通过压力测试，

根据港置负担能力计算机，尚置业可以负担最高767万的物业。假设阿搜买了750万的物业，首期210万，贷款540万，30年，利率3.375%

“供款与入息比率”DTI =$24,463 / $52,000 = 47%

DTI少于50%，刚刚符合“供款与入息比率”要求。比较之下，尚置业可以负担的物业已经由600万增至750万，有更多选择，以我们香港置业的网盘为例，选择至少增加一倍。

如果有其他按揭问题，欢迎联络我们

压力测试的历史

资料来源：hkeconomy.gov.hk

FAQ常见问题：

非固定收入人士要通过“供款与入息比率”的难度会否增加?

会的，银行在审批按揭要求的入息证明文件较长。依赖佣金收入的行业，例如地产代理、保险经纪等，就属于无固定收入的一类。部银行一般会用半年佣金收入作为平均数，再视乎收入波动性打六至八折扣去计算收入水平。

留意“首置客”打算申请“按揭保险”时，是不能申请九成按揭，非固定收入人士最多只能申请八成按揭。

租金收入可以计算吗？

一般会计算租金的七成。

可以用资产价值去申请担保按揭？

如果不想通过压力测试，可以用资产水平作评估去申请按揭， 部分银行可以批出最多4成上限。可纳入计算的资产类别包括现金存款、股票、债券、基金、物业、车位等，不过要按以下比例打折计算，当然要减除负债水平，因为银行要看资产净值(net assets)。

现金：100%
股票：50% – 90% (按稳健程度去计算，蓝筹股票一般会取得较高比率)
物业：50% (打折后还要扣减双倍按揭计算，所以还有按揭的物业其实不好算)，海外物业如果能提供当地房产证明，或能以当年的买入价50%去计算

假设借款人拥有一个现时估值$1,200万元之物业，尚有按揭余额$200万，他的资产净值 = $1,200万 × 50%  – $200万 = 400万，可买入新物业楼价限于$400万，而由于新购物业已属第二层楼，按揭成数由4成降至3成，借贷额仅$120万。

另外，借贷人不能混合入息和资产两个方法来申请按揭。

信用卡欠款及私人贷款会否影响“供款与入息比率”?

银行会用借贷人的原本入息先减去每月所有借贷供款额后的入息去计算“供款与入息比率”，例如本来月入5万，但每月要还2万私人贷款，银行会以月薪3万去计算压力测试，借贷额会由近600万大幅减至不足350万。

信用卡欠款及私人贷款的债务均均会计算入压力测试，银行处理按揭申请时，会翻查对方的纪录，信用卡欠款如果经已还清，不会计进压力测试，但如果信用卡以分期贷款还款，银行便会计进压力测试。这样的情况同样应用于私人贷款，根据我们经验，不少按揭申请人会忽略已申请的贷款，申请前可以先行查阅信贷报告。

未能通过“供款与入息比率”会有什么后果?

一旦未能通过“压力测试”，银行大多数都不会批出按揭贷款。除非你提高首期比例以减少贷款额，或者有方法提升收入水平，以提升“供款占入息比率”，加入担保人。

如果本身属于首置客，而又有借取按揭保险，则可透过缴付额外保费以免却“压力测试”。 假设买家购买了600万元物业，承造90%按揭去计算，以按揭年期30年计，本来需要支付5%的贷款额的“按揭保费”，只需缴付额外10%的保费，相当于5.5%的保费，便可以免除却“压力测试”，只用“供款占入息一半”的条件作审批，需要的月入水平由有$50,010降低至$44,049元。

现时超过九成以上供楼人士均选用H按供楼，而现时大部份H按计划均设有锁息上限。当银行计算压力测试时，会以锁息上限作为基准计算。不过，当加息周期遇上以下情况，压力测试门槛同样会出现调整：

1. 最优惠利率上升

假设银行最优惠利率为5.5%，H按揭计划锁息上限5.5%-2.5%=3%，当最优惠利率上升，银行把最优惠利率调升至5.625%，锁息上限便会变成2.625%(5.625%-2.5%=3.125%)，“供款与入息比率”要求便会由5%增加至5.125%。

2. 银行调整按揭计划

另一个情况是最优惠利率暂时不变，但在加息周期银行调整按揭计划，更改现时锁息上限，例如把P-2.5%更改至P-2.4%，假设最优惠利率为5.5%，即锁息上限的实际按息由3%上升至3.1%，压力测试利率要求便由5.1%上升至5.2%。

如果有其他按揭问题，欢迎联络我们

延伸阅读:

其他按揭文章

焦点新盘

新盘2023 | 买新楼流程 | 港岛南岸 | 白石角项目 | 

元朗站项目 | 红磡黄埔四街项目 | 锦上路站项目 | 

屯门兆康项目 | 新居屋2022

热门二手

日出康城13期大全 | 启德业主赚定蚀 

按揭资讯

高成数按揭 | 林郑Plan 2.0 | 按揭成数上限 | 压力测试 | 白居二陷阱

即供VS建期 | 按揭专家

最新动态

焦点成交 | 楼市新闻