金管局要求置业人士申请按揭时要通过压力测试,银行业界普遍以按揭利率加3%作为评估,而银行亦会个别审批申请。惟不少准买家在此情况下仍“掹车边”,未必能通过入息门槛。不过,其实亦无需过份担心,尽管收入不符合压测要求,其实仍有不少“亡羊补牢”之法。
计尽双粮、佣金、花红
置业人士于计算压测时,往往只单纯地计算每月固定收入。但不少人忽略的是,其实除普通月薪或底薪外,原来双粮、年终花红、佣金等也可以计算在“收入”之内。
若以双粮为例,假设月薪为40,000元兼有双粮,我们可以将之除以12个月,即是意味味每月收入便增加3,333元至43,333元,只需以双粮月份的粮单、雇佣合约及银行月结单证明即可。
至于佣金方面则以6个月的平均值计算,但由于以佣金作主要收入来源的人士,其收入较为浮动,因此个别银行有机会“打折”计算。至于花红,普遍以2年平均值去计算,同样地个别银行或会有折让,申请人需要出示该月花红粮单、两年税单及雇佣合约作証明。
当然,不同银行于批出按揭贷款时的取态不尽相同,所以建议多去几间银行,并选择对自己最有利的,亦不失为一个好方法。
租金收入
假如申请人有物业出租,其租约有打厘印,该租金收入可放进供款与入息比率计算,收入水平将以租金7折去计。简单举例,例如手头物业租金收入为15,000元,7折后收入为10,500元($15,000 x 70%)。
然而,在租约没打厘印的情况下,银行会视之为“拟租金收入”,将以租金6折计算,租金收入只可当作9,000元($15,000 x 60%)入息去计。值得一提的是,即使手上物业尚未出租,但只要有放租打算,同样可以“拟租金收入”,即是租金的6折水平估算,假设单位有意出租20,000元,6折后拟租金收入为12,000元。
兼职或freelance收入
目前“slash”族当道,不少打工仔亦有做兼职或接freelance赚取额外收入。有部分人会将自己兴趣或专业变为副业,例如一名教师在夜间替其他学生补习,这份额外收入同样可以计进入息。不过,“天下没有免费午餐”,买家必须证明这属于定期稳定收入,同时保留完整会计纪录及涉及单据,并且每年依法向税务局报税,提供至少过往3个月的入息证明,这兼职收入才能较获得认可。
增加担保人
如果缺乏额外收入又没有租金收入支撑,收入又未能符合压力测试,那该怎么办?当然不是叫你即时转工,然后梦想加一倍人工,因为这几乎是不可能突然发生的“好事”。然而,你可以跳出框框,不用单靠自己,可以依靠“外援”,即是透过增加担保人以通过压力测试,届时压力测试就会以两人的收入总和计算,这亦是坊间最常见的做法。
假设申请人月入为4万,担保人月入2万元,两人合计总收入合共为6万,从而较易符合压测要求。不过要注意,担保人不能有负债在身,否则随时会影响压测结果。
延伸阅读:
按揭资讯
高成数按揭 | 林郑Plan 2.0 |
最新动态