大型新盘连环登场推售,相比起二手楼,新盘单位一般都会提供新簇装修,甚至附送精美厨具和家电,再加上发展商提供的折扣优惠等,均大大增加新盘的吸引力。最常见的优惠分别是即供及建期付款计划。置业人士到底应选择哪个方案?下文将解说两者不同之处。
即供付款VS 建期付款
(一) 即供付款:
一般而言,选择即供即在签订合约时,需要先支付约5%订金,在签定临时买卖合约后的一段时间楼价尾数,并规定在签定临时买卖合约后的60至120天左右就需要成交。由于绝大部分的新盘推售到落成,短则数个月,长则甚至数年,所以大部分选举即供付款的买家,需要在楼花期之时,已经需要供楼;由于发展商能提早收到完整楼价,因此往往亦愿意提供较高折扣予这类买家。
假设物业售价为800万元,选择发展商的“120天付款计划”,买家可获得共10 %折扣优惠,折扣后楼价为720万元,付款程序一般如下:
1. 入票 | 10万元 |
2. 签署正式买卖合约时, | 720万元X 5% = 36万元 (减去入票10万元,即支付26万元) |
3. 签署正式合约后的 120 天内支付余下楼价尾数 | 720 万元X 95% = 684万元 |
总数 | 720万元 |
要注意的是,如买家有需要申请按揭,普遍会于签定临约时,便要向银行提出预先批核申请,并确保能于缴款期前(120天)完成审批;买家于期内付清楼价尾数,才算完成交易,否则要面临“挞订”的风险,遭发展商没收订金。
如果担心120天时间太短,置业人士可以选择付款期较长的即供计划,不过折扣相对来就较少,例如“360天付款计划”,售价800万的物业享有的折扣可能是5 %,折实楼价为760万元,比起“120天付款计划”折实的720万元,贵40万元。
(二)建期付款:
建期付款即建筑期付款,指收楼后才正式开始供楼。一般而言,此方案可享的折扣会选择即供付款的少。再以售价为800万元的物业为例,发展商提供的建期付款折扣为2 %,折实后为784万元。付款程序一般如下:
1. 入票 | 10万元 |
2. 签署正式买卖合约时, | 784万元X 5% = 39.2万元 (减去入票10万元,即支付29.2万元) |
3. 签署正式合约后的 30 天内加付订金 | 784万元X 5% = 39.2万元 |
3. 签署正式合约后的 120天付部分楼价 | 784万元X 5% = 39.2万元 |
4. 收楼后支付余下楼价尾数 | 784万元X 85% = 666.4万元 |
总数 | 784万元 |
折实楼价为784万元,比起“120天付款计划”折实的720万元,贵64万元。不过在收楼前只需支付15%楼价,到收楼时才支付尾数,变相置业人士的资金处理可较为松动;若买家属换楼客,或是租转买,则毋须承担双重开支。
另一方面,现行按揭保险计划只接受“现楼按揭”,并不接受“楼花按揭”,换言之选择建期付款的,才可以透过按保向银行申请八至九成按揭。近年不少买家亦因此而放弃即供付款的高折扣率优惠,选择建期付款。
由此可见,即供付款及建期付款最大的分别就是折扣率、支付尾数的时间,以及按保申请。置业人士可根据自己的需要,选择适合自己的付款计划。
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