有仔趁嫰生，原来买楼亦要趁嫰买，因为绝大多数人买楼都要靠做银行按揭，就算本身有资本实力、能够一笔过付清的人士，在目前超低息的环境下，都宁愿采用按揭，而且按揭年期愈长愈好，以腾出资金投资在其他地方。
现时银行一般都可以做到最长30年按揭年期，但批核就要视乎不同条件，申请人的年龄正是其中之一。大家经常听到“70减”及“75减”，意思就是银行用70或75减去申请人年龄，得出的数字就是最高可以承造的按揭年期。例如申请人年龄为45岁，如果银行用“70减”做批核，那么最多只可以批出25年的按揭年期，但如果银行采用“75减”，申请人则可借尽30年贷款。
银行多采用“75减”审批按揭
坊间银行大多采用“75减”准则来审批按揭，所以在45岁前买楼，一般都可借足30年按揭。但如果你已越过45岁，申请30年按揭难度将愈来愈高。因为做“80减”或“85减”的银行并不多，即使有，贷款条件条件亦会“较辣”，例如按息会较高，或降低按揭成数。
因为站在银行立场，年纪大于50岁的申请者，一来即将届退休年龄，退休后未必会再有稳定收入，供款能力成疑，二来健康会随年纪增长而变差，届时工作能力不但有机会受影响，若然不幸过身，继承物业的亲属又未必有供款能力，有变坏账风险。正因如此，银行对于高龄人士，审批年期也会较审慎。
可找年轻人士做担保人
那是否高龄人士就没办法做长年期按揭？如果65岁人士买楼，银行用“75减”来审批，岂非最多只能做10年按揭？要知道按揭年期愈短，每月供款更多，除了财务负担会加重，更重要是压力测试门槛会更高。
如果高龄人士想做长年期按揭，其实可以找一位年轻人士联名买物业，或是请他做担保人或借款人。因为银行会以较年轻的业主、担保人或借款人的年龄去计算还款期。例如夫妇二人联名买物业，丈夫55岁，太太42岁，或是已经60岁的父亲，请35岁的儿子作为担保人，这两个个案都很大机会做到30年按揭。
但要留意，若然透过担保人做按揭，即使担保人不用供款，但银行也会一并评估担保人的入息及债务。假如担保人贷款纪录不佳，银行也有权拒绝按揭申请。
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