香港楼价持续稳步上升，一些俗称“纳米楼”的细单位成为发展商重点发展项目。不过，纳米楼的按揭申请程序较一般二手楼复杂，这次为大家详细拆解纳米楼的按揭细节，包括按揭成数、压力测试及估价等。
纳米楼是什么？
纳米楼是指实用面积200呎以下的住宅单位，其中屯门菁隽单位最细面积只有128平方呎，成为全港最细的住宅单位。所谓“麻雀虽小，五脏俱全”，纳米楼通常以开放式单位设计，厨房、睡觉及生活空间位处于同一空间，部份单位亦设有迷你露台。如果你想增加活动空间，便要在室内设计想想办法，加添心思。
为何纳米楼会出现？
在政府宣布放宽按揭保险措施前，按揭保险只适用于楼价600万以下的单位，400万以下最高可借九成按揭，400至450万按揭成数最高八至九成（贷款上限360万），而450万至600万则最高八成。由于面积较大的单位楼价通常也越高，对于缺乏充裕首期或入息的人士难以负担，因此面积较细、楼价400万以下的单位便应运而生，令到资金不足的人士也能用2、30万首期便可以上车。不过，2019年政府放宽按揭保险，九成按揭由原本只有400万大增至800万，增加置业人士的借贷力，纳米楼的供应才有所调整。
纳米楼的价钱
由于纳米楼面积较细，单位楼价相对较为便宜，一般为400万以下，但如果计算平均呎价，每呎可达$18,000或以上。
如果单位属于自用，纳米楼的按揭成数与一般二手楼无异，列表如下：
纳米楼楼花按揭成数
二手楼按揭成数
如果打算买入纳米楼单位作出租之用，最高按揭成数为五成，且不能申请按揭保险，不过单位的租金收入可把压力测试计算在内。而连租约单位可计算租金的七成，如果打算把物业放租，亦可以把拟租金收入的六成计算入压力测试。
纳米楼按揭注意事项
1. 纳米楼楼花：个别银行会根据发展商而决定会否批出按揭，如果项目为大型发展商，银行会较愿意批出按揭，所以买入单位前，最好向按揭转介公司或银行了解清楚。
2. 纳米楼现楼：现时并非每间银行都会做纳米楼按揭，如果只找相熟的银行有机会会摸门钉，如果觉得逐间查问比较麻烦，可以直接询问按揭转介公司，那就很快可以知道哪一间银行会提供纳米楼按揭贷款。3. 按揭利率及现金回赠：按揭计划会因应按揭贷款额的高低而出现调节，通常按揭贷款额越高，按揭计划就会越优惠，由于纳米楼的贷款额较低，可获取的按揭计划一般较为保守，现金回赠也相对较低。
纳米楼按揭计算的年龄及楼龄
银行批核纳米楼按揭与二手楼按揭一样，要决定最长还款期，需要计算借款人的年龄以及物业的楼龄，两者通常均以“75减”计算。如果借款人年届45岁以上，或者物业楼龄达45年以上，最长还款期便有机会不足30年。
纳米楼估价
由于纳米楼通常为单幢楼，成交较为疏落，银行的估价通常较为保守，如果估价与成交价相差太远，有需要支付额外首期。
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