受疫情及环球经济影响，香港楼价有所回落，很多业主都打算一开二，把自住物业转按套现，然后买入第二层楼做投资，实现财富增值。下面小编就为大家举例讲解如何“一层变两层”。
善用低息借贷
低息环境下，买入第一层物业，可以善用借贷力，以留下更充裕资金。回顾过去10年，楼价走势皆向上，不少人乘资产增值效应，一层变两层，善用按揭部署，以增加资产。
举例，客人于5年前以300万买入一个物业，借款9成，年利率约2%，还款期为30年。在还款5年后，余下还款额约250万元。假设现时楼价已升至550万元，有两个方法可以令自己由持有一层物业变成持有两层物业，第一种是将物业出售，将所得到的现金与自身的储蓄一次过买两层楼。第二个方法，是将物业加按，将所得到的现金与自身储蓄买多一层。
以第一个方法为例，将物业出售后，大约获利300万元，假设打算买入一个600万元单位自住，并买入一个500单位收租。600万元单位以按保借款9成，大约需要首期60万元，连同其他印花税及佣金，需要共85万元。以余下215万元现金，买一层500万元物业收租可以借250万元，需要另外支付35万元，以及约65万元印花税，当然若业主是两夫妇，可以通过另一半持有物业，将印花税减至15万元，连同佣金及其他开支，大约需要额外55万元。
因此第一个方法，所需要总现金为355万元，减至出售后所得约300万元，要额外支付35万元。
第二个方法，则是使用加按力量，假设楼价已升至550万元，由于仍属旧按保范围，可以保持9成按揭加按套现，可套现约245万元。同样要买500万物业收租用，要270万元，大约需要额外25万元。
由此可见，加按所需额外现金较少，但总资本较少，只有一层550万元物业及500万元物业。至于出售再买，需要多支付30万元，但却可以令资本增大50万元，会有一层600万元物业及500万元物业。
不过，出售后再买有其他风险，包括楼价下行将影响沽楼获利及借款力，另一方面，业主需要时间将现有物业放售，另外之后要买入两个单位，揾楼所花时间亦会较长，同时将自住物业出售需要与新买物业交收期无缝接上或会有有难度，否则要另觅居所，到时又会是另一笔开支。而加按套现时间较快，亦少了出售的风险及不用搬屋，因此各有取舍。但以上两个放法，都可以有助业主日后一层变两层，为财富增值。