经历了过去几年的利润与政策调整，2026 年的香港楼市已进入平稳发展的新周期。随着息率从高位回落至正常水平，加上政府全面“撤辣”及放宽按揭成数后的市场红利，不少聪明的业主正重新部署，计划将现有的自住物业“一开二”，透过资产重组实现财富倍增。
本文将为大家详解在 2026 年的新环境下，如何善用按揭财技，达成“一层变两层”的目标。
2026 年的投资优势：政策与息率的双重红利
全面撤辣常态化：自 2024 年取消额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及新住宅印花税（NRSD）后，现时港人买入第二套房只需支付按第 2 标准税率计算的从价印花税，大大降低了投资门槛。
按揭成数放宽：金管局现行指引下，物业按揭成数（LTV）已显著放宽。住宅物业（不论自住或投资）的按揭上限普遍提升，为业主提供了极大的借贷空间。
息率环境趋稳：2026 年息口已告别高位，H 按利率回落至较吸引水平，减轻了供款负担，让“以房养房”的策略更具成本效益。
实战举例：如何将 550 万资产化为两层楼？
假设业主 A 于数年前以 300 万元买入一间上车盘，当时借 9 成按揭。在 2026 年的今天，该物业已升值至 550 万元，尚欠银行约 240 万元。
方案一：卖旧买新（一售二买）
操作方式： 将现有物业放售，套现所有利润后，与积蓄结合，同时买入两间新物业。
套现金额：卖楼得 550 万 – 余欠 240 万 = 310 万元现金。
新部署：
物业 1 (自住)：买入 600 万元单位。
利用 9 成按揭，首期只需 60 万元。
相关开支（印花税、佣金等）约 25 万元。
物业 2 (投资收租)：买入 500 万元单位。
在 2026 年政策下，投资用途亦可借高成数（如 7 成），首期需 150 万元。
相关开支（印花税、佣金等）约 20 万元。
总支出：约 255 万元。
余额：手上仍保留约 55 万元现金作为后备金。
优点：资产价值由 550 万变成了 1,100 万，增长 100%；且能同时入住更新、更大的单位。
方案二：加按套现（不卖旧、增持一）
操作方式： 保留原有单位，透过加按提走升值部份，作为第二间单位的首期。
加按套现：假设 550 万单位加按至 7 成（免按保），可借 385 万元。
扣除原有贷款 240 万，可净套现 145 万元现金。
新部署：
物业 2 (投资收租)：买入 450 万元小型单位。
借 7 成按揭，需首期 135 万元。
相关开支约 15 万元。
总支出：约 150 万元（需补贴少量储蓄）。
优点：无需搬屋，省却搬迁及装修成本，同时保留原有物业的收租潜力或升值空间。
2026 年版：两大方案优劣对比
考虑因素 | 方案一：卖旧买新 | 方案二：加按套现 |
|---|---|---|
资金成本 | 较高（涉及两次买卖佣金及税项） | 较低（只需支付加按手续费及一次买楼支出） |
资本增长 | 最大化（两间物业均可选优质新盘） | 稳健型（依赖原有单位的抗跌力） |
操作难度 | 较高（需处理卖楼与买楼的交接期） | 较低（时间控制灵活，无需搬迁） |
税务负担 | 需注意两间物业的印花税计算 | 需计算第二套房的印花税（即使已撤辣） |
专业小贴士：2026 年置业三思
DSR 供款比率：虽然按揭放宽，但银行对供款与入息比率（DSR）仍有要求。同时持两份按揭时，需确保收入证明充足。
租金回报率：投资第二层楼时，应优先考虑租金回报率能覆蓋供息支出（甚至供本）的屋苑，达成真正的“被动收入”。
银行估价：2026 年市场交易透明，但不同银行对旧楼与新楼的估价仍有差异，加按前建议先做多间银行估价。
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