买楼收租一直是不少人追捧的投资方式，比起买入单位后再自己揾租客，直接买入连租约单位可以省却一个步骤，但需要知道相对于自住单位，连租约物业在承造按揭时，在按揭成数及压力测试需要面对更大考验。如果希望借尽额外按揭尚有方法，今次一一为大家拆解。
连租约单位按揭成数较紧
准买家揾楼期间时，会发现不少物业以连租约出售，意思是指物业现正有人租用，但业主放售时连同租约转让予新买家，后者需要承担单位的租务权责。根据现时金管局要求，如果买家购买连租约的单位，会被视为投资者，其按揭成数比自住单位为低，1,000万以下的物业如果属于自用，在按揭保险帮助下可以承造高达8至9成按揭，在一般情况下仍可承造6成按揭。不过，如果属于非自用单位便要降低至5成。如果属于1,000万以上物业，不论自用或连租约物业，才均一律承造5成按揭。
以一个700万物业为例，如果作自住用途承造6成按揭，贷款额能够做到420万，首期只需280万，每月供款为16,054元；但连租约物业按揭成数只能承造5成按揭，贷款额只有350万，首期需要增加70万至350万，每月供款则变为13,378元，所以买入连租约单位前要预备充足的首期。
自用物业与连租约物业的供款分别（以700万单位、按息2.25%、30年按揭年期计算）：
压力测试更严格
除了按揭成数要降低，连租约单位在供款与入息比例及压力测试方面较为严格，自住物业则较为宽松。自用物业的供款与入息上限为50%，压力测试下的供款与入息比率上限为60%，而连租约单位供款与入息比率为40%，压力测试下的供款与入息比率上限为50%。
以1,100万物业为例，如果承造5成按揭、以按息2.25%及30年按揭年期计算，自住物业的供款与入息比率上限为月入42,047元，压力测试后的上限为50,618元。不过，如果连租约物业的供款与入息要求则高达52,557元，压力测试要达到60,742元。如果本身月入只有51,000元，只能通过自住物业的压力测试，连租约物业则未能过关，所以打算买入连租约单位前，要充份计算自己的负担能力。
自住与连租约物业压力测试分别（以1,100万物业、5成按揭、按息2.25%及30年按揭年期计算）：
借尽一成有方法
如果买家希望借尽额外的1成按揭，业主可以解释希望租客退租后，单位将作为自住之用。不过，有关单位的租期要不足6个月及需要租客愿意签署不续租同意书，才能说服银行批出较宽松的按揭。如果租期超过6个月，业主可以先利用连租约物业身份先申请按揭，之后当租客迁出后再向银行申请加按1成，银行便会根据申请人实际状况，考虑批出额外的按揭。