2024年新按揭上限
财政预算案
2024年财政预算案宣布，经过13年多后楼市辣招将全面撤销，包括买家印花税 BSD、新住宅印花税 NRSD及额外印花税 SSD。
金管局
- 暂停实施压力，只需要考虑“供款与入息比率”
- 3,000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限由60%调整至70%
- 3,500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限由50%调整至60%
- 3,000万至3,500万港元之间的物业的按揭比率会以渐进形式递减
- 非自用住宅物业的按揭成数上限由50%调整至60%
- 非住宅物业按揭成数上限60%调整至70%
- “资产水平”为审批基础的物业(包括住宅和非住宅)按揭成数上限由50%调整至60%
2023年新按揭上限
【新增放宽楼花按保】
按揭证券有限公司于2023年9月22日宣布修订按保，将楼花住宅物业与已落成住宅物业看齐。加大力度放宽按揭，将俗称“茂波PLAN”的首置按揭保险计划范围扩大至楼花物业，无疑为新盘市场带来好消息，相信有利于新盘交投，市场购买力将会进一步倾向新盘市场。
楼花住宅物业与已落成住宅物业看齐，即1,000万港元或以下的楼花最高按揭保险成数为9成；1,000万港元以上至1,500万港元最高按保成数为8成；价格为1,500万港元以上至3,000万港元的最高按保成数为7成。相信新措施下，新盘买家有更多付款方法选择，并预期选择即供付款上车的买家会增加。
【放宽按揭新旧制比较】
金管局2023年7月公布放宽按揭成数，覆蓋楼价3,000万元以下物业在新按揭措施下将会受惠，而且相信新措施下将对换楼市场交投带来刺激作用。
香港按证保险有限公司于7月7日紧接宣布，按揭保险计划就已落成住宅物业作出修订，以协助需要置业自用的人士。
经修订后：
(一) 价格为1,000万港元或以下的合资格物业，最高按揭保险成数维持在九成；
(二) 价格为1,000万港元以上至1,500万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为八成或以按揭贷款上限900万港元计算的成数，以较高者为准；
(三) 价格为1,500万港元以上至3,000万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为七成或以按揭贷款上限1,200万港元计算的成数，以较高者为准。
另外，按证保险公司经考虑自身的业务状况及风险，以及香港金融管理局物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施的修订，会就按揭保费作以下安排：
(一) 由于银行将可提供最高七成按揭，按保计划会为银行贷款七成按揭成数以上的部分提供保险，相关保费会比六成按揭成数以上的保险较低。
(二) 按证保险公司会为首次置业人士提供保费特惠，就价格为1,500万港元或以下的物业，宽免按揭贷款在银行最高按揭成数以上不多于5%的受保范围的保费。
(三) 按证保险公司现时一般会为置业人士提供35%的保费折扣。公司网页的“按揭保费一览表”将会更新，显示实际(折扣后)保费，使资讯更加清晰透明。 上述按保计划修订及保费新安排，将适用于2023年7月7日或以后签订临时买卖合约的自住物业的相关按揭。
市场人士预期措施增强部分买家入市信心，带动周末二手交投向上。预期随着利好措施出现，加上二手楼价调整，短期内二手交投可以看俏，成交量回升。待美国息口转趋明朗化，加上新盘攻势稍为放缓，二手市场成交有望重回活跃水平。
【按揭101：基本班】
- 按揭总类、首置按揭、各类按揭成数上限
- 首期计算、按揭成数上限
- 转工遇上申请按揭
- H-plan定P-plan好
- 首置 9 成按揭条件
- 压力测试要求
- 按揭保险计算方法
- 拆解最新首置印花税、AVD、SSD、BSD、DSD
【按揭102：资助房屋按揭】
【按揭201：按揭进级班】
【按揭202：转按好处】
什么是按揭
贷款分为无抵押贷款和抵押贷款，按揭是属于有抵押贷款的一种，是借款人向贷款机构申请贷款并以房屋作为抵押物的一种贷款方式。当借款人购买房屋时，如果无法或不想立即支付全部费用，可以向银行或其他贷款机构例如发展商或财务公司申请按揭贷款，以物业作为抵押物向贷款机构贷款购买房屋。按揭贷款一般会按照一定的利率和期限进行计算，贷款人需要每月向贷款机构支付一定的还款金额。如果贷款人无法按时还款，贷款机构有权将其担保物（即该物业）出售以偿还贷款。
按揭物业种类
楼花/新楼/一手楼住宅按揭
以往任何情况下楼花(未落成的新楼)不能做9成银行按揭！即使是用了按揭保险及符合成数上限的资格，楼花按揭最高只能做8成按揭，若需要承做9成按揭，在购买新楼楼花时一定要选择“建期”供款计划，或直接买已经落成的“现楼”。至于“建期”按揭的成数上限和月入要求和二手楼按揭相同。
不过，按揭证券有限公司于2023年9月22日宣布修订按保，将楼花住宅物业与已落成住宅物业看齐。加大力度放宽按揭，将俗称“茂波PLAN”的首置按揭保险计划范围扩大至楼花物业，即楼花住宅物业与已落成住宅物业看齐，即1,000万港元或以下的楼花最高按揭保险成数为9成；1,000万港元以上至1,500万港元最高按保成数为8成；价格为1,500万港元以上至3,000万港元的最高按保成数为7成。
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发展商按揭
由于部分借贷者未能向银行借取足够贷款，所以发展商在销售新盘时经常会透过旗下的财务公司提供发展商按揭，俗称“发展商二按”。通常发展商按揭申请门槛比较低，有些甚至不用通过压力测试便可申请，所以又名“呼吸Plan”，有呼吸便可以借到钱买楼，通常可以借到九成。要留意通常发展商按揭利率在首两/三年优惠期后会大幅提高，每月供款或会大增，到时候借贷人若未能转按至银行，每月按揭供款或会是一个负担，借贷者需要留意。
二手楼住宅按揭
2022年按揭保险放宽之后，若购买按揭保险，购买1920万以下的住宅物业都可以做到高成数按揭，非首置人士最多可以做到9成(也需要视乎按揭金额)，如果是首置人士，购买1000万以下的住宅物业可以做到9成按揭。想知道最抵的按揭计划，可以参考我们集团的子公司经络按揭转介网站，并使用其免费服务。
若不购买按揭保险而申请人是首置身份，1000万或以下的住宅物业可以做到最高6成银行按揭，1000万以上做到5成。若入息来源来自香港以外，上限扣减一成；以公司名义购入或非自助用途，上限扣减一成；若不是以入息批核来申请按揭，而是用资产净值批核，不论物业价值多少，按揭成数上限为40%。
若申请人不购买按揭保险而申请人不是首置身份，上述所有情况下，按揭成数再减一成。
居屋按揭
一手居屋按揭由政府担保，即使借足 9 成，亦不用购买按揭保险和免压力测试。
“白居二”是“白表居屋第二市场计划”的简称，“白表”即未拥有公屋、未能以绿表申请居屋的申请人士，“第二市场”的意思是二手市场。政府于 2017 年起将“白居二”计划每年恒常化，让资金并非很充裕的香港永久居民可以用“免补地价”的价钱购入二手市场上的居屋楼盘。至于已补地价的居屋买卖就当私人物业去处理。
用白表资格购买一手居屋或“白居二”计划，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不过，“白居二”要留意政府担保的年期，或未能做到25年。如果楼盘的楼龄超过二十年，要有心理准备银行未必批出最高成数及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年还款期，而可能只有六成按揭及更短的还款期。
去年开始，居屋更放宽可以用H-按的按揭计划，查看
村屋按揭
一般银行在批出村屋按揭条款时，大致和私楼分别不大。1,000万元或以下的村屋物业，也能申请按揭保险，不过按揭成数上限会比一般二手私楼底，400万元至800万元的村屋，首置客最高可造85%按揭，800万元至900万元，最高仍可造85%按揭，但贷款上限为$720万元；900万至1,000万元，最高按揭成数为80%，贷款上限为800万元。而非首置客则最高承造80%按揭。
但注意有几类村屋不接受按揭保险申请，包括楼花、1905年集体官批已被占用的村屋的旧屋地和由祖先或族堂留下予后人的村屋(祖堂地)，这几类村屋最高只能申请60%按揭。
唐楼按揭
唐楼一般楼龄都有几十年，所以未必可以借足30年，虽然可以购买按揭保险，但因为很多唐楼质素通常比较差，所以银行一般只会批出6成的按揭成数。建议购买前，先向我们集团子公司经络按揭的专业人员查询最新的情况。
银主盘按揭
所谓“银主盘”，原理是原业主未能偿还物业贷款，而被借贷方（多为银行，下称银主）入禀法院，没收作为抵押品出售，令按揭申请人可偿还债务，银主盘通常售价较市价便宜，不过成交期通常较短，而且业权有机会比较混乱，所以买家必须留意更多细节才好决定。
车位按揭
车位按揭金额虽然一般比住宅按揭少，但条款比较严格。申请车位按揭时没有其他按揭物业在身，按揭成数最多为五成；如有，最高车位按揭成数会再扣减一成。其还款年期最长达15年。供款与入息比率上限为40%，在压力测试下的上限为50%。不过，如果申请人购买住宅物业时是连车位购买，向银行申请按揭贷款时可以包括车位去申请，若成功批核，车位按揭年期与私人楼宇相近，最长可承造30年。
工厦/商厦/铺位按揭
工厦/商厦/铺位单位按揭同样比住宅按揭审批条款严格。申请非住宅项目按揭时，借款人最高只可造4成按揭；如已经有其他任何类型的物业按揭或担保，最高按揭成数会再扣减一成，最长可承造20年。不过，目前适用于住宅的额外印花税（SSD）及买家印花税（BSD），均不适用于工厦。只有非住宅物业的累进式从价印花税(AVD)才适用于工厦，税率最高为8.5%。
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