香港一个月银行同业拆息（HIBOR）于2022年6月中升至0.38厘，创自2020年10月底的19个半月新高。而美国联储局再宣布加息0.75厘，联邦基金目标利率提高至2.25厘至2.5厘，是今年第四次加息，累加2.25厘，已等同上一次美国逾3年加息周期的加息幅度。

市场分析指，本港一个月银行同业拆息（HIBOR）昨日已升至1.31厘，以现时最新拆息按揭计划（H按）为H+1.3%计算，H按实际按息已触及2.5厘封顶水平，本港银行加息压力明显增加，马泰阳相信，香港上调利率的趋势亦无可避免，最快今季内港银有机会上调最优惠利率（Prime rate），不过预料上调步伐会较美国缓慢。

600万物业每月供款或增至2.4万

在联系汇率下，香港利率有上升压力，假设一个600万元物业，承造9成按揭，还款期为30年，用H按计划计算，基于按揭利率已高于Ｈ按计划封顶息率，以H按计划封顶息率2.5厘计，每月供款为22,403元。若加息0.25厘，每月供款便升至23,147元；若加息0.5厘，更升至23,905元。

而一个1,200万元物业，以贷款额上限960万元计算，还款期同样为30年，以H按计划封顶息率2.5厘计，每月供款39,001元。若加息0.25厘，每月供款便升至40,296；若加息0.5厘，更升至41,615元。

表：假设香港加息对每月供款影响

上述以申请按揭保险计算，楼价1,000万元或以下物业以9成按揭计算，其余以按揭金额上限960万元计算，每月供款包括按揭保费，并以30年按揭年期计算

资料来源： 香港置业按揭计算机

下半年楼价走势续靠稳

拆息即使上升，但现时仍属于超低息环境，对供楼人士负担未见即时太大影响，而对香港市场的影响亦较为轻微。同时疫情持续稳定，发展商早已加紧步伐推售新盘，新盘浪接浪登场，带动楼市气氛畅旺，加上“波叔PLAN”对楼市有支持，以及铁路通车效应引出购买力，相信是次美国加息对楼市影响有限，2022年下半年楼价走势续靠稳。

悭息招数1: 善用Mortgage-link

Mortgage-Link（按揭存款挂钩计划）是近年银行提供的按揭产品时的附带项目，为贷款人提供高息储蓄户口，息率与按揭贷款利率相同。假设按揭贷款实际利率为1.9%，按揭存款挂勾户口的利率亦同样为1.9%。按揭利息上升，Mortgage-Link的息率也会同时上升，可以做到悭息效果。Mortgage-link另一好处是属于活期存款户口，当有资金需要，可随时提款以应付紧急开支，所以非常适合存放备用资金，节省利息开支。

悭息招数2:转按

另一个简单悭息方法是转按，根据过往历史，在加息潮下，银行会调整按揭计划，例如收紧锁息上限增加按揭利率等，由于现时按揭计划仍有低至H+1.3%，加上现时有高达1.6%现金回赠，例如借贷额为800万，现金回赠足以高达12.8万元，能够抵销数月的支出。

另一方面，过往有不少新盘买家选择发展商按揭，在“蜜月期”过后，是以P+1%、P+2%等按揭计划供款，由于这些计划的利息开支一早比市场上的按揭计划为多，当最优惠利率上升，这些人士的供楼负担更大，最好尽快转按减低利息成本。

悭息招数3:固定金额供款

按揭市场有不同供款方法，其中一个方法是不论利率上升还是下跌，均以固定金额供款，并同时延长或缩减还款期。例如利息上升时，全期还款年期便会增加，如果利息下跌，全期还款年期便会缩减。不过选用固定金额供款，不能申请30年还款期，因为一旦加息，便会超出金管局的30年按揭还款期限制，详情可以向我们查询。

悭息招数4:定息按揭

市场上另一个悭息方法是选用定息按揭，现时定息按揭的利率分别为10年的2.7%、15年的2.85%及20年的3%。如果将来按揭利率升穿3%，定息按揭可以发挥作用，但现时H按的按揭计划普遍为H+1.3%，以2022年6月17日拆息0.6%计算，实际按息为1.9%，比定息按揭为低，故现阶段仍未是最化算。

悭息招数5:息除本减

由于加息下每月利息难免增加，最简单悭息方法是向银行偿还部份本金，最低额通常为5万元至10万元，在低息环境下，才向银行借取更多资金。提早还款需要注意罚息期，现时一般按揭计划设有2至3年罚息期，银行有机会取回现金回赠，决定前记得先行审视按揭合约的条款。

有何办法避免供楼负担增加？

现时市面上部份银行提供两款按揭供款方法，包括“定额供款”及“定息按揭”，均有助供楼人士固定每月供款额，免却加息周期下每月供款开支增加的烦恼。而它们各有特点，想知道哪种付款方式比较适合自己，

“定额供款”一般银行为按揭客户提供“定期供款”，即固定贷款年期，业主的每月供款会因应利率的高低而有所增减。然而部份银行亦有提供“定额供款”，即固定每月贷款金额，业主的供款年期因应利率的高低而有所增减。

“定息按揭”由香港按揭证券有限公司（按证公司）推出，让客户于首10年、15年或20年以固定利率作供款，不受息口影响，其后可再以定息或浮息续供。6月份的定息利率分别锁定为2.7厘、2.85厘及3厘，按证公司亦会按照市场情况等因素不时调整利率。

虽然此两种按揭供款方式甚为相似，但当中亦各有利弊。首先，在按揭利率方面，“定额供款”可以H按或P按供款，借款人可向银行定出心仪的每月供款额，再由银行为借款人计算出预计的按揭年期，当然最终按揭年期会受息口的影响而增长或缩短。以现时新造浮息的实际按息约为2至2.5厘比较，比10年期的“定息按揭”2.7厘稍低，不过如遇上加息周期，选用“定额供款”所增加的利息开支将延后偿还，有别于“定息按揭”已锁定息口，利息开支并不会因加息而增加，因此最终“定额供款”的总利息有机会比“定息按揭”为多，但如按揭年期内遇上减息机会较多，则反之亦然。

其次，按揭年期及压力测试要求不同。由于“定额供款”或会因加息而将年期延长，因此按揭年期并不能借足30年，相对上压力测试门槛较可借尽30年为高；选用“定息按揭”的客户则可选择最高30年按揭，再决定定息年期，而且借款人毋须通过加息3厘压力测试，只需通过供款与入息比率，因此选用“定息按揭”的收入要求相对较低。

以固定金额供款，让每月供楼开支固定，无惧加息的风险，对业主来说较有预算。不过，建议有意置业人士仍然要预留充裕的后备资金，切忌借得太尽及衡量自身负担能力才入市。其实，对于一些已经有充份准备部署置业的人士，不妨尽早锁定优惠的按揭计划。现时按揭计划提供高达1.6%现金回赠，如果物业属于绿色物业，更可享有高达$8,888现金回赠，详情可以向经络按揭查询。

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