【28Hse】启德新盘创跑道区新高成交 地价却…

一手市场有价有市,2023年刚开始即连录高价成交。由华润置地(海外)及保利置业集团合作发展、位于启德承富里2号的沄璟连沽两伙海景单位,涉额逾1.87亿元。

当中有一伙为1座10楼A室,实用面积2,088平方呎,4房连3套房间隔,附连私人升降机大堂,成交价9,419.95万元,呎价约45,115元,创项目及创跑道区新盘新高,而另一宗成交为1座12楼A室,户型及面积相同,成交价9,323.6万元,呎价约44,653元。

新盘位于近日备受关注的启德地区,高价成交反映启德住宅地成交价较市场估值低,并没有影响买家对后市的信心。究竟启德住宅地低价成交是怎样的一回事?

在2022年12月,地政总署公布,启德第2A区4号、5(B)号及10号住宅地由长实以$87.03亿夺得。有关地皮占地21.4万平方呎,料可提供约1,750伙,以项目最高可建楼面约141.8万方呎计算,每平方呎楼面地价仅为6,138元。

【28Hse】启德新盘创跑道区新高成交 地价却...

综合之前的市场预测,项目估值介乎113亿至146亿元,即每平方呎楼面地价约8,000元至1.03万元。换言之,是次地价较市场估值的下限价低约两成,更重返8年前水平,消息引起市场哗然,担心楼价因而会跌。

参考启德区目前屋苑二手成交呎价普遍高于2万元,而坊间以中标呎价6,138元去计算,连同建筑成本,料项目落成后实用呎价约1.7 万元,与市价有差距,担心会影响市场。

地价楼价没有必然关系

事实上,“面粉价”(地价)与“面包价”(楼价)是没有必然关系的。高价投地不等于高价卖楼;低价买地,也不是会低价卖楼,这视乎楼市的情况,以及发展商的销售策略。随着经济复常及通关在即,相信可刺激楼市气氛,发展商以高价卖楼机会较大。

为什么地皮会出现低价中标的情况?相信是因为发展具困难,所需发展成本及时间亦不少。根据卖地条款,中标的发展商须兴建一条建筑面积不少于1.1万平方呎的地下购物街,连接至启德港铁站、区内公营房屋及另一幅商业地;以及须兴建2所安老院舍暨长者日间护理单位等社福设施。

踏入新一年,楼市气氛进一步向好,如无意外,新盘仍然是市场焦点,启德的新盘当中包括嘉华发展的承丰道15号涉2,138伙,以及恒地旗下的承丰道19号涉1,590伙等,值得留意发展商的布署及销情。

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