自2022年年中开始，不少银行调高按揭计划的锁息上限，2022年9月中，美国联储局宣布加息0.75厘，联邦基金目标利率提高至3厘至3.25厘，是今年第五次加息，累加3厘；而本港有大型银行今日同时上调最优惠利率（Prime rate）0.125厘，最优惠利率按揭（P按）实际息率将升至2.625厘。
除了中小型银行，汇丰、中银、恒生、渣打四大银行也已经调整锁息上限，对于物业准买家而言，有什么需要留神？
大型银行为新盘提供2.5%“CAP顶”
现时已超过有10间银行先后调高锁息上限。在提高锁息上限的银行中，部份银行对于一手楼，仍会提供实际按息2.5%锁息上限的按揭计划，但名额有限。另外，其实现时仍有未调升锁息上限的银行，如对有关银行的按揭计划有兴趣，大家如想申请可直接联络按揭转介公司，以锁定最优惠的按揭计划。
P按有机会比H按优惠
有大型银行于2022年9月推出Ｐ按计划，由P-2.5％调整至P-2.4％，实际息率由2.5％上调至2.6％。此款Ｐ按计划实际按息及压力测试要求均低于H按的锁息上限，预计吸引力会有所增加，过往银行的H按计划锁息上限一般与P按计划的实际息率保持一致，不过现时银行会根据息口走势及其按揭业绩而有所调整，相信日后银行的按揭计划亦会朝向不同方向发展，市场上可能有更多比H按优惠的P按产品，大家可以按照实际情况，选择最适合的按揭计划。
银行加息在所难免，如果将来有意置业，要注意不论是压力测试还是供楼开支均会同步增加，所以最好预留更多首期及后备资金以应对利息上升的风险。
假设一个600万元物业，承造9成按揭，还款期为30年，以承造P按计划息率2.5厘计，每月供款为22,403元。现时银行上调最优惠利率0.125厘，P按计划的息率亦随之增加至2.625厘，每月供款亦升至22,7743元，而银行对买家通过压力测试的要求，亦由原先每月入息53,6563元，上升至54,4003元。
而以一个1,200万元物业，贷款额上限960万元计算，还款期同样为30年，以P按计划息率2.5厘计，每月供款为39,0013元。现时银行上调最优惠利率0.125厘，P按计划的息率亦随之增加至2.625厘，每月供款亦升至39,6463元，而银行对买家通过压力测试的要求，亦由原先每月入息93,4083元，上升至94,7023元。
楼价调整已抵销加息支出压力
不过，对新买家而言，楼价轻微调整已抵销加息支出带来压力，反映息口因素影响有限，反而楼市政策影响因素相对较大。加息阴霾对置业人士难免造成心理压力，但非影响楼市最主要因素，究其原因，目前H按计划的封顶息率或P按计划的实际按息普遍为2.5厘，即使加息12.5点子至2.625厘，仍属于历史上偏低水平。再者，现时申请按揭需要通过压力测试，在此机制下，相信业主对加息有足够抵御力。
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