3,000元，大家会联想到什么?可能不少人，第一时间，想到的是4月首阶段消费券的金额。不过，原来3,000元，已经够买一呎地，更要是旺角的核心区商业地皮，当中到底发生了什么事，令一幅旺角地皮，只是值3,000元?
位于旺角洗衣街与亚皆老街交界大型商业地皮，地政总署于在撤销口罩令首日，即是3月1日，由新鸿基地产以47.29亿元中标，以项目最高可建楼面152万平方呎计算，每呎楼面地价仅约3,103元，较市场估值下限低出约16%之余，一年间，地皮由最高估值近230亿元大跌至47亿元，贬值八成，现价只及当年最高估计的五分之一。即使以当时最低估值160亿计，一年下来亦大跌七成。
事实上，毗邻港铁旺角东站，位置优越，占地逾1.15公顷，最高可建楼面面积约152万平方呎，前身是水务署和食物环境卫生署等政府部门的办事处。如今土地市场吹淡风，令大众开始联想到，商家是否看淡香港经济前景。
政府近年来雄心壮志，经常推出规模庞大，兼位置优越的商业地皮于市场招标，岂料一再惨淡收场。最近批出旺角的核心区商业地皮，但价钱之低，令市场人士哗然。
富豪不认为全面复常?
同时，该地皮于2月24日截标时，合共只是接获3份标书，除中标新鸿基地产外，递交财团包括长实集团，以及于同区拥有朗豪坊的鹰君伙拍奥海城地主信和置业合资入标。更甚的是，一向以西九龙作为发展重心，人称“四叔”李兆基系内的恒地，以及另一大财团新世界发展，都没有出手，新世界一直高调青明十分看好九龙西的发展，锐意于该区打造一个“新世界新兴产业生态圈”。但偏偏位置优越的旺角大型商业地皮，竟然不投标。反映卖地市场受惠全面复常的因素占比不多。
综合市场于截标前，对地皮估值介乎约56.4亿至109.7亿元，即每呎楼面地价介乎约3,700元至7,200元，当时已有测量师预计，由于近期地皮市场走势欠佳，上述地皮有流标风险。
有测量界人士分析，由于需要兴建接驳天桥等配套及保育树木，料发展成本有所增加，加上为长线投资，故在是次出价上反映出来。发展商出价倾向审慎。再者，洗衣街地皮条款还要求发展商保留3棵老榕树，以及为政府兴建社福设施、行人道路系统和公众停车场（不计入总楼面面积），既增添设计及建筑难度，亦对估值构成影响。加上是次项目落成后不能拆散出售，只能靠长期收租回笼，所以会压住中标财团大笔资金，相当考验发展商的回本功夫和现金流，亦是项目低价批出的原因之一。
同时，近年商业市场持续受压，租金屡创新低，相信政府亦“接受现实”，参考近期租务及市场数据而厘定底价，不过成交地价远低于市场预期下限。
MOKO 2.0?
至于是次地皮的得主新鸿基地产，旗下位于港铁旺角东站上盖的MOKO新世纪广场及帝京酒店，正正邻近地皮。
新鸿基地产回应指，将打造该项目成为九龙的全新地标和商业零售中心。新地主席兼董事总经理郭炳联表示，继2022年11月投得西九文化区艺术商业大楼后，集团再次以行动投下信心一票。
郭炳联指出，新项目楼高达320米，将会是继集团的环球贸易广场（ICC）后全九龙第二最高的地标式商业大厦，项目会兴建连接旺角东站新世纪广场 MOKO 的行人通道，发挥联动效益，连同新世纪广场的120万平方呎楼面，两个项目合起来共提供超过270万平方呎商业楼面，会成为旺角区最大型的地标式写字楼商场组合。新项目预计2030年落成。项目亦将提供800个车位，连同新世纪广场约400个车位，满足区内办公及消费者驾驶需要。
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