近年不少工业区逐渐转型，火炭工业区就是其中一例。目前区内不少工厦已陆续被“活化”并改建成商业用途，并有不少大型屋苑陆续落成。当中由中洲置业匠心打造，毗邻港铁火炭站的坳背街大型住宅项目，是区内10多年来首个大型新盘，项目户型多元化之余，邻近配套颇为完善，而且甚具升值潜力，相信将尽揽不同类型买家，甚受市场青睐。
项目前身及特色
项目前身是由牛奶公司持有的“惠康仓”，曾于1998年伙拍“九铁”及“华润集团”，计划把“惠康仓”以及毗邻“沙田冷仓”、“百适仓”等用地合并重建发展。及后由爪哇控股以5.55亿元，力压新地、信和、九建等财团中标。于2015年，中洲向爪哇控股以11.2亿元购入该项目，及后于2017补地价金额35.8亿，地价合共47亿元，相当于每呎补金额3,583元，而项目用途将改为商住综合发展项目。
基本资料
项目由中洲置业发展，是该发展商在港首个推出的新盘，座落坳背湾街1-11号，预计关键日期为2022年12月31日。项目所处位置前临城门河，紧贴火炭港铁站，由4幢住宅大楼组成，单位间隔多元化，以1至3房为主，亦有小量特色单位，最细开放式户面积约250方呎起，一房户面积约300多方呎起，三房户最大则约800多方呎，至于特色户最大则逾千呎。项目一房及三房比例各占28%，而两房则占34%，户型选择众多，可网罗所有类型买家。
命名上，其灵感源自法国南部the ARLES，该地于19世纪孕育多位艺术家，例如梵高，意境与火炭周未的恬静氛围、浓厚的艺术气氛十分相似。
景观
楼盘有不少单位均望城门河沿岸景致，或是对岸的山峦景。另外，项目第二、三、五座设于项目西面，观观是远眺居屋“穗禾苑”的远山景。另外，低层单位望火炭路景，高层单位则以开扬城门河景及沙田市景为主，少部分高层特色户更可以远眺沙田马场景。
屋苑及区内配套规划
项目设有12万平方呎的园林会所，各式设施应有尽有。至于项目附近将设有16万平方呎的大型商场，涵盖各种类型店舖，现时已开始安排预租；楼盘附近另一屋苑御龙山亦设有小型商场，内有超级市场、快餐店、电器舖等民生商铺。同时，区内另一屋苑银禧花园亦设有商场及街市，为此新盘的住户提供更多食肆及购物选择；另又临近沙田新城市广场，可满足住户各种日常所需。
社区康体设施方面，屋苑附近有禾寮坑游乐场及山尾街游乐场外，另设有彭福公园及沙田中央公园等，供公众消闲休憩。
升值潜力及未来规划
项目作为火炭区10多年来首个新盘，而且邻近生活及交通配套齐全，毗邻港铁火炭站，单单是“location”、户型多元化及区内客“饿盘”已久几点上，已具备不俗升值潜力。此外，楼盘东面有港铁持有的未发展用地。根据城规会已获准的规划大纲图显示，该港铁用地准建4幢住宅大厦，合共提供1,147伙单位。一般而言，新盘开售有助刺激区内楼价及交投气氛，加上更多区内工厦陆续被“活化”，相信其升值潜力可看俏。
校网
教育方面，发展商特意划分约9,000多方呎楼面面积作幼稚园用途，旨在引入国际幼稚园，据悉目前已有数家著名幼稚园有意进驻。项目本身位处沙田91小学校网，虽并非传统名校集中地，却盛产不少名气及实力俱备的地区著名小学，如浸信会吕明才小学及胡素贞博士纪念学校，加上该区所属的沙田区校网，英文中学数量冠绝全港，较著名的有浸信会吕明才中学及沙田培英中学等，因此同区学生升读英中有较大优势，减轻升中压力。
交通配套
项目毗邻东铁火炭站，步行约一分钟即可到达，是项目的极大优势。而火炭站附近有多条巴士及小巴路线，穿梭大埔、马鞍山及沙田多处地方。此外，发展商正为项目申请兴建行人天桥连接港铁站，一经落实，项目交通配套更具优势。
区内二手呎价表现
1.御龙山
如果数到火炭区指标性私楼项目，必定离不开“御龙山”。该项目由信和及港铁合作发展。该项目位处火炭站铁路上盖。项目共由十座组成，合共提供1,375个单位，面积由491至3,070呎不等，以两房、三房及四房为主，同时提供约289个车位。由于“御龙山”楼龄只有13年并非旧楼，所以二手成交价一直表现不俗，根据2021年4月份的成交数据显示，目前屋苑平均成交呎价约1.74万元左右。
2.骏景园
至于区内另一个知名屋苑，同为铁路盘的“骏景园”，是由新地及港铁合作发展，项目共分两期发展，合共提供2,504个单位，实用面积介乎596呎至1,401呎，主打过千呎的大单位，高实用率是屋苑的卖点之一。屋苑自设九万呎商场、且提供2,115个住宅车位，故车位比例充足。成交方面，参考2021年4月份“骏景园”的成交价，实用呎价大约1.405万元。
3.银禧花园
由长实负责发展的“银禧花园”，是火炭区楼价相对亲民的私楼，同样位处火炭站沿线。屋苑于1985年建成，楼龄接近40年。项目由九座组成，合共提供2,261个单位的项目，标准面积由498至510呎不等，屋苑以两房单位为主。成交方面，近月平均成交实用呎价约1.41万元，目前叫价与骏景园相若。
户型分布
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