香港自推出双倍印花税(DSD),即非首置物业需缴付15%印花税后,很多想楼换楼的业主,为免却预支DSD的麻烦,都会想先卖后买。
然而,要做到无缝交接的难度极高,因为买入新居后要花时间装修,在卖出旧居搬入新居前,难免要在外短租单位,有时可能要长达三个月至半年。所以有些业主会提出售后租回,即卖家向买家租回售出物业,短住数月,直至新物业入伙为止,如此便可省却搬多次屋的麻烦。
有些买家觉得短租给卖家,只是迟收楼半年,认为问题不大,一来可卖个顺水人情给卖家,二来可以有多数个月租金收入,何乐而不为?因此口快快答应了要求,但原来此举有机会堕入法网。
申请高成数按揭 或被控作出虚假声明
事实上,银行批出多少按揭,很视乎正式成交日的物业状况,如果当日仍然有租客在物业内,即是连租约物业,不是“交吉”,银行最多只可以借五成按揭。如果做高成数按揭,更必需向银行申报自住。
然而,当大家答应卖家售后租回的要求,其实等于购入一个连一份短租合约的物业,如果将售后租回的条件写在临约上,银行随时会拒绝批出高成数按揭。
有些业主会在签订临约时,额外订立一份售后租回条款,卖家一次过缴付所有租金,然后租约不打厘印,并由经纪代为保管,直至租约完结为止。然后买家就可以向银行申报物业自住,借此申请高成数按揭,但其实此举已经构成欺骗银行及按揭保险公司。
就算买家真的打算自用,在卖家搬走后才迁入,亦有机会触犯法例。轻则会被Call Loan,补回按揭成数差额甚至罚款,重则随时被控作出虚假声明罪行,后果不可小觑。因此如果卖方向你提出售后租回建议,千万要小心。
短期租约也要打厘印
当然,如果你有足够财力,可以拿出五成以上的首期,你的物业便可以合法地放租,此时卖一个顺水人情,短租给卖家也无妨,但要留意,有些人会将售后条款写在买卖合约中,当为一个额外的条款。
然而,买卖合约始终并非租约,大家绝不会用一份买卖合约去打厘印,所以大家应该以另外订立一份短期租约,上面清楚列明生效日期、双方同意租金、租期等等的资料,最重要一点是,租约完后,交楼时必需要保持睇楼时的原貌。否则成交日时你无法进入单位验楼,之后才发现单位曾被非法改动,但由于成交期已过,你便难以追究。
客服热线:2316-3088