美国加息的阴霾，加上第五波疫情久久未完之下，2022年楼市不时录得“蚀让”成交。“蚀让”一字，可以讲得上是业主们的禁语，不过当中有一些易被忽略的真相 ，其实可以印证“蚀让”真的不可以只看帐面差额。

事实上，要分析一个单位是否“蚀让”，或者“蚀让”几多，除了用买入价和卖出价比较外，更要留意一下，单位原业主是否近年入市的一手业主。之后，就要查证一下“一手成交纪录册”，当中的付款方法中有可能包括由发展商提供物业印花税回赠，当中涉及数十万元。要扣除此回赠后，方可知道实际蚀让金额。

细心研究一宗成交，单位是于2018年开售，坐落于屯门的一个新楼项目，有买家当年以874万元购入1伙中层户，实用面积455平方呎，扣除发展商提供的折扣额12%，单位在合约上列出的“楼价”为769万元，相关价钱也反映在“一手成交记录册”，及后也反映在“土地注册处”上。业主于2022年选择转手，最终只以650万元售出，录得帐面蚀幅达119万元。

实际蚀幅比帐面少近一半

不过，根据项目的“一手成交记录册”的底部，这名蚀让业主在购入此一手物业时，原来获取发展商回赠“印花税”。若当时业主属于楼换楼买家，则可获相当于“楼价10.5%”的印花税回赠；如果本身缴付首置印花税，则最高可获“上限8%”回赠，相当于涉及62万至81万元。如果把这笔回赠金额计算在内，其实际成交价大约为688万至707万元，故转售的蚀幅应大约为38万至57万元，而非119万元。

有地产界资深投资者指出，现在新楼买家很多时都会得到一笔回赠，扣除回赠才是新楼售价。但回赠多少，各有不同。所有买家都不知其他人回赠多少。所以，大家见到新楼蚀让，亦不用大惊小怪，扣除回赠，业主甚至有可能有利润。

同时，需留意，如果单位曾经出租，租金收入是不容忽视之庞大金额，以该屯门单位租值14,000元至15,000元计算，一年租金收入已可达18万元。 如是者，无论购买自住物业或投资放租，都需要更宏观计算各项开支及不同渠道的利润。

近年新盘“低折扣、高回赠”

事实上，近年的新盘，不时以“低折扣、高回赠”的“付款办法”吸引客户。例如2022年中推出的一个大埔白石角新盘，都是与上述屯门项目为同一大型本土地产商所发展，当中白石角新盘采用针对换楼客的“Upgrade置smart付款”，起初折扣额低见售价2%；但若计算不提取二按、或印花税回赠高达楼价13%，其实质折扣应达14.74%。

值得注意的是，一手业主所需要支付的厘印费亦会增加。因为税局所征收的“厘印费”是按“合约价”来厘定，而非扣除“现金回赠”的实质楼价。未折实的“合约价”来计算厘印，等于买家要支付较高的厘印费。

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